LA RESPONSABILIDAD PROFESIONAL DE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN Y TÉCNICOS EN GENERAL, EN LA LEGISLACIÓN ANTERIOR AL 7 DE MAYO DE
D. Manuel Martín, Secretario General de la APCE (Asociación de Promotores Constructores
58 Del análisis de una estadística realizada a finales de los años 90 sobre cerca de 3.000 sentencias en la vía civil y casi 8000 eventos analizados en esas reclamaciones
2.6 LA OPINIÓN DE OTROS AGENTES IMPLICADOS SOBRE LA REGULACIÓN DE LAS RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS POR DEFECTOS EN LA EDIFICACIÓN EN LA LOE
2.6.2 LOS USUARIOS Y PROPIETARIOS
La única asociación formalmente constituida en 1999 era la Unión de Consumidores de España-UCE
Hemos analizado sus opiniones, presentadas por Doña Natividad Cifuentes Ochoa 77
“De las más de 200.000 reclamaciones y consultas recibidas en 1.998, más de la cuarta parte, 53.637, lo fueron a problemas del sector de la vivienda, de estas la mitad del total referentes a la compra de la misma y preferentemente a publicidad e información, contratos y calidad.
Con relación a la calidad destacan dos causas de reclamación: Inadecuación entre lo previsto y lo entregado.
Vicios y defectos constructivos que aparecen durante la tenencia y uso de la edificación.
El Cc se refiere al sistema de garantías escasamente, si bien, esta carencia legislativa queda suplida por la interpretación jurisprudencial.
El escaso plazo para conocer los vicios (seis meses) hace inviable muchas veces la reparación en virtud del art. 1484 Cc (saneamiento por vicios ocultos).
Respecto al régimen de garantías previsto en el art. 1.591 Cc se hace en la actualidad totalmente insuficiente, pues a pesar de la prolija jurisprudencia que ha interpretado favorablemente este artículo en aras de una mayor defensa del consumidor, es imprescindible que el usuario para exigir dichas responsabilidades acuda a la vía judicial con los ya habituales retrasos, costes y otros gravámenes…..sin tener la seguridad de que, a pesar de conseguir sentencias favorables, se obtenga la reparación de los daños y las indemnizaciones que por ellos le puedan corresponder.
Insiste en la regulación que introduce el art. 11 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el R.D. 287/1991 de 8 de marzo, y en los derechos del usuario.
Con respecto a la LOE y su incidencia en los usuarios, sus quejas están motivadas por: Sólo atiende a la patología de la edificación; no promueve la calidad sino que provee su carencia.
No garantiza unas consecuencias jurídicas y económicas inmediatas por la ausencia de dicha calidad que resarzan plenamente al consumidor. (además se reducen drásticamente los plazos de reclamación que actualmente operan en la materia).
77 Dña. Natividad Fuentes Ochoa, Directora del Área de Medio Ambiente y Vivienda-UCE, ponencia en las jornadas organizadas por el Instituto de Fomento Empresarial, Madrid 21 y 22 de septiembre de 1.999 “Los Seguros de la Edificación ante la L.O.E.”
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LA IDENTIFICACIÓN DE LOS DAÑOS ESTRUCTURALES, HERRAMIENTA DE LA NUEVA ATRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDADES. ANÁLISIS CRÍTICO DE LA TRANSICIÓN DEL ART.1591 Cc AL ART. 17 LOE
Fulgencio María Avilés Inglés, Arquitecto
Descarga una amplia responsabilidad sobre los usuarios en relación con sus obligaciones de uso y mantenimiento sin garantizarle previamente el derecho a una información concreta y detallada sobre el producto vivienda, sin definir ni concretar el alcance, extensión y contenido de dichas obligaciones, que queda al arbitrio de otros agentes.”
Enumero los epígrafes del documento de observaciones planteado al texto de la LOE por esta organización: Recepción de la obra; Documentación relativa al uso y mantenimiento, Obligación del Promotor/ Derecho a la información del consumidor; Obligaciones y responsabilidades del usuario; Plazos; Definiciones; Garantías y Repercusión en el precio final de la vivienda.
2.7 CONCLUSIONES
De los precedentes históricos analizados en la exigencia de responsabilidades destaca la orientación creada en el Derecho Romano por el Digesto con la atribución de culpa a los agentes que faltan a sus atribuciones. Aparece por primera vez, en dicho texto, el plazo de 15 años para responder por los errores profesionales.
Posteriormente Alfonso X, el Sabio, en la Tercera de sus siete Partidas, Título XXXII “De las labores nuevas, cómo se pueden embargar que no se hagan e de las viejas que se quieran caer, cómo se han de hacer e de todas otras labores”, formula un compendio de normas de edificación y de exigencia de responsabilidades a los constructores, mediante sus 26 Leyes en lengua romance, con un plazo de 15 años y una exención en caso de fuerza mayor.
El Código Civil de 1889, poco nuevo aporta en este aspecto salvo el plazo de 10 años para la ruina del edificio, manteniendo el plazo de 15 años para las responsabilidades contractuales.
Es clara la falta de regulación específica en el sector de la edificación, lo que ha provocado el desarrollo de una jurisprudencia, semejante a la aparecida en países como Francia y Bélgica, que adapte las responsabilidades a los nuevos agentes y técnicas de la construcción.
La poca atención prestada por los arquitectos y aparejadores a un documento contractual que fije sus prestaciones profesionales, pasando de un contrato de adhesión impreso por los Colegios Profesionales a una situación de cierta confusión, ha contribuido a ahondar en la falta de definición clara del deber de resultado que se les presupone.
Esta jurisprudencia ha creado conceptos como la “ruina funcional”, “ruina incipiente”, “vicio ruinógeno” la “inversión de la carga de la prueba”, “la culpa in eligendo”, “culpa in vigilando” para ir adaptándose a las nuevas exigencias y comportamientos.
La aplicación de la “condena solidaria” en una búsqueda de garantizar al dañado la satisfacción eficaz de sus perjuicios, ha provocado el agravio del solvente, el que como persona física no puede desaparecer, permitiendo escapar al agente poco serio, oculto tras
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Fulgencio María Avilés Inglés, Arquitecto
maniobras mercantiles y lo que ha sido más duro: practicar la justicia social condenando a todos, sabiendo que sólo algunos responderían.
En el abuso de la figura jurisprudencial de la solidaridad debemos ver, no sólo una práctica fácil de los Magistrados y Jueces, ni un abuso en las reclamaciones de los abogados que encontraron una muletilla fácil que garantizaba el cobro a sus defendidos. Siendo razonablemente serios debemos reconocer, en parte, el fracaso del ejercicio de algunos Peritos que no han sabido hacer llegar a conocimiento del Juez las verdaderas causas de la reclamación, o se han prestado a sucias maniobras sin ser conscientes del daño causado a todos, reclamados y reclamantes.
Para concluir creo oportuno recoger un razonamiento del ya citado jurista D. Rafael Quecedo Aracil 78
“La L.O.E. constituye la respuesta normativa a las situaciones sociales de la edificación y de la vivienda que hasta la fecha no venían reguladas y cuya necesidad generó un derecho judicial que ya no es aplicable.”
78 D. Rafael Quecedo Aracil, Abogado, Ponencia: La LOE, un nuevo marco legal de situaciones, hasta la fecha,
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Fulgencio María Avilés inglés, Arquitecto