Características que influyen en el precio de los inmuebles urbanos del distrito de Trujillo - La Libertad, periodo 2018-2019

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS ESCUELA PROFESIONAL DE ECONOMÍA

Características que influyen en el precio de los inmuebles urbanos del distrito de Trujillo - La Libertad, periodo 2018-2019

TESIS

Para obtener el Título Profesional de:

ECONOMISTA

Sánchez Román, Germán Gonzalo Bachiller en Ciencias Económicas

Asesor: Ms. Montoya Colmenares, Patricia Clementina Trujillo – Perú

2020

TESIS UNITRU Biblioteca Digital. Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación - UNT

Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comecial-Compartir bajo la misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/2.5/pe/

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II DEDICATORIAS

A Dios por sobre todas las cosas, ya que me dio salud y perseverancia para culminar con éxito mi investigación y que siempre me guía y nunca me deja solo.

A mis padres por sus consejos, virtudes y enseñanzas que me ayudaron a ser la persona que soy en la actualidad; muchos de mis logros se los dedico a ustedes entre los que se incluye este. A mi padre, Hernán Sánchez Neciosup, por su fortaleza, apoyo y motivación para alcanzar la excelencia académica. A mi madre, Ana Román Gutiérrez, por ser la luz que guía mis acciones, y su amor infinito a lo largo de mi vida.

A mis hermanos Jessi, Luis y Richard, y a toda mi familia por brindarme su apoyo incondicional en el transcurso de mi carrera universitaria.

A mis profesores de la universidad, que me apoyaron brindándome consejos, y a todos mis amigos de la universidad que me acompañaron en este proceso para seguir adelante.

Germán Gonzalo Sánchez Román

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III AGRADECIMIENTOS

A Dios por derramar sus bendiciones sobre mí, y haberme dado salud y fuerzas necesarias para culminar este trabajo de investigación.

A mis padres Hernán Sánchez y Ana Román que fueron mis primeros maestros en la vida, enseñándome buenos sentimientos, hábitos y valores; por su infinito amor, comprensión y apoyo incondicional en mi formación personal como profesional, por lo cual he salido adelante para alcanzar mis objetivos.

A mis hermanos, Jessi, Luis y Richard por apoyarme incondicionalmente en todo momento de mi vida.

A mi estimada maestra y asesora Ms. Econ. Patricia Montoya Colmenares, por su orientación y su incondicional apoyo en la elaboración de la presente tesis, y siempre mostrarme sus enseñanzas y amistad.

A la Universidad Nacional de Trujillo, por brindarme sus aulas y ambientes para poder alcanzar mis objetivos y obtener el título de Economista.

A mis amigos de la universidad, en especial, a Jhonatan, Renzo, Karen y Teddy por apoyarme en el logro de mis objetivos.

Germán Gonzalo Sánchez Román

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IV PRESENTACIÓN

Señores miembros del Jurado:

Dando cumplimiento al Reglamento de Grados y Títulos de la Escuela Académica Profesional de Economía, Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Trujillo, me permito poner a vuestra consideración y alto criterio el presente trabajo de investigación, titulado “características que influyen en el precio de los inmuebles urbanos del distrito de Trujillo – la libertad, periodo 2018 – 2019” con el propósito de obtener el título profesional de Economista.

La presente investigación determino la influencia de características estructurales como del entorno que explican los precios de los inmuebles urbanos del distrito de Trujillo, los resultados están a disposición de los miembros del jurado y personas interesadas en el tema. Considerando que no existe una gran variedad de investigaciones similares a nivel nacional, es posible que presente algunos errores involuntarios y omisiones, por lo que solicito a los miembros del jurado su compresión.

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V RESOLUCION DE APROBACION DE PLAN DE TESIS Y NOMBRAMIENTO DE PROFESOR ASESOR

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VI RESOLUCION SOBRE DESIGNACION DE JURADO EXAMINADOR DE TESIS DE INVESTIGACION

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VII INDICE

DEDICATORIAS ... II AGRADECIMIENTOS ... III PRESENTACIÓN ... IV RESOLUCION DE APROBACION DE PLAN DE TESIS Y NOMBRAMIENTO DE PROFESOR ASESOR ... V RESOLUCION SOBRE DESIGNACION DE JURADO EXAMINADOR DE TESIS DE INVESTIGACION ... VI RESUMEN ... X ABSTRACT ... XI

I. INTRODUCCIÓN ... 1

1.1. Antecedentes y justificación del problema ... 1

1.1.1. Antecedentes de la investigación ... 1

1.1.2. Justificación del problema ... 3

1.2. Problema ... 5

1.3. Objetivos ... 5

1.3.1. Objetivo general ... 5

1.3.2. Objetivo específicos ... 5

1.4. Marco teórico ... 6

1.4.1. Teoría de la valoración económica ... 6

1.4.2. Valor económico y precio ... 7

1.4.3. Componentes del valor económico total (VET)... 10

1.4.4. Métodos de valoración ambiental ... 11

1.4.5. Métodos ambientales en relación al tipo de valor ... 13

1.4.6. Metodología de los precios hedónicos ... 16

1.5. Hipótesis ... 28

II. Diseño de investigación ... 29

2.2.1. Material y métodos ... 30

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VIII

2.2.2. Técnicas e instrumentos de recolección de datos ... 30

2.2.3. Fuente de información y obtención de variables ... 30

2.2.4. Estrategias metodológicas ... 30

III. RESULTADOS ... 33

3.1. Fuente de información y obtención de variables ... 33

3.2. Segmentación espacial del distrito de Trujillo ... 35

3.3. Localización de los inmuebles y clasificación de las variables ... 35

3.4. Relación funcional de los datos ... 38

3.5. Regresión econométrica ... 41

3.6. Modelo de los precios hedónicos ... 44

3.7. Análisis de las características estructurales y del entorno que influyen en el precio de los inmuebles del distrito de Trujillo, 2018- 2019 ... 45

3.8. Valoración economía ambiental de un inmueble ... 47

IV. DISCUSIÓN ... 49

V. CONCLUSIONES ... 51

VI. RECOMENDACIONES ... 52

VII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ... 53

7.1. Libros ... 53

7.2. Tesis ... 55

7.3. Páginas Web: ... 57

ANEXOS ... 58

INDICE DE ANEXOS Anexo 1: Tabla de coordenadas de las características ambientales que influyen en el precio de los inmuebles urbanos ... 58

Anexo 2: Lista de inmuebles urbanos en venta en el periodo 2018 – 2019 en el distrito de Trujillo, georreferenciados en el sistema de coordenadas geográficas. ... 60

Anexo 3: Mediciones georreferenciadas de las distancias de los atributos ambientales respecto a cada predio urbano en venta ... 61

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IX

Anexo 4: base de datos ... 62

Anexo 5: Resultados de las regresiones MCO y análisis de significancia, según alternativa de regresión ... 64

Anexo 6: Pruebas econométricas ex post para la evaluación del cumplimiento de los supuestos ... 66

Anexo 7 Análisis de los resultados en los efectos de las elasticidades de las variables explicativas ... 89

ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1. Métodos ambientales en relación al tipo de valor ... 13

Tabla 2. Métodos de estimación para la transformación Box - Cox ... 24

Tabla 3. Nombre y Definición de las características a utilizar ... 31

Tabla 4. Nombre, definición, unidad de medida y fuente de las variables a utilizar ... 34

Tabla 5. Clasificación de las variables utilizadas ... 36

Tabla 6 Resultado de la regresión MCO para los inmuebles en venta en el distrito de Trujillo, 2018 - 2019 ... 42

Tabla 7 Descripción de los inmuebles de la evaluar. ... 42

Tabla 8 Pruebas econométricas para los supuestos de MCO... 43

Tabla 9. Interpretación de las variables analizadas ... 45

ÍNDICE DE FIGURAS Figura 1. Valor Económico Total ... 11

Figura 2. Métodos de Valoración Ambiental ... 12

Figura 3. Equilibrio en el mercado de un bien heterogéneo ... 23

Figura 4. Efecto de una especificación errada en referencia a la forma funcional en la estimación de precios hedónicos ... 26

Figura 5. Mapa del distrito de Trujillo, Provincia Trujillo, departamento La Libertad ... 29

Figura 6. Localización de los inmuebles en venta en el distrito de Trujillo 2018 - 2019 ... 37

Figura 7. Relación funcional de las variables independientes respecto a la variable dependiente (Scatter Plots) ... 38

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X

RESUMEN

Esta investigación tiene como objetivo determinar las características tanto estructurales como del entorno (socioeconómico y ambiental) que influyen en los precios de los inmuebles del distrito de Trujillo, provincia de Trujillo, periodo 2018 – 2019. Para ello se aplicó la metodología de los precios hedónicos, en la cual consiste en la estimación del precio de un inmueble en función de sus características, por ello, se tuvo que recoger información de 56 inmuebles urbanos en venta obtenida de las fuentes secundarias como páginas web especializadas y fuentes primarias como trabajo en campo. Para llegar a los resultados se ensayaron diferentes formas funcionales en la cual son: Lineal – Log, Log – Log y Lineal-Lineal. Siendo esta última la que tuvo mejor ajuste, y un grado de significancia, superando favorablemente las pruebas econométricas correspondientes. Se determinó que las habitaciones, las áreas verdes (jardines interiores), la distancia a una avenida principal, la distancia a una universidad y la distancia a un centro comercial, influyen significativamente al precio por metro cuadrado de los inmuebles urbanos en venta. Por último, se realizó una valoración para un inmueble aleatorio en el modelo hallado, a fin de analizar la formación de precios de los inmuebles en el distrito de Trujillo.

Palabras Claves: Inmueble, Precios hedónicos, Características estructurales, Características del entorno, Formación de precios.

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XI ABSTRACT

The objective of this research is to determine the structural and environmental characteristics (socioeconomic and environmental) that influence property prices in the Trujillo district, Trujillo province, period 2018 - 2019. For this, the hedonic prices methodology was used, which consists of estimating the price of a property based on its attributes, therefore, information was collected on 56 urban properties for sale obtained from secondary sources such as specialized web pages and primary sources such as field visits. To reach the results, different functional forms were tested: Linear - Log, Log - Log and Linear-Linear. The latter being the one that had the best fit, satisfactorily passing the corresponding econometric tests. It was determined that rooms, green areas (interior gardens), distance to a main avenue, distance to a university and distance to a shopping center, significantly influence the price per square meter of urban properties for sale. Finally, a valuation was carried out for a random property in the model found, in order to analyze the price formation of property in the Trujillo district.

Keywords: Property, Hedonic Prices, Structural Characteristics, Environmental Characteristics, Price formation.

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| 1 I. INTRODUCCIÓN

1.1. Antecedentes y justificación del problema 1.1.1. Antecedentes de la investigación

En Colombia, Calderón Baez (2012), aplica los Precios Hedónicos para viviendas nuevas en la ciudad de Tunja, tomando como muestra 20 proyectos de viviendas nuevas en la ciudad de Tunja, para valorar los pisos en cada construcción dependiendo de características ambientales, estructurales y de vecindario, obteniendo resultados desde el punto de vista de la economía ambiental. Ya, que en dicha ciudad las personas que ofrecen vivienda nueva interiorizan las preferencias ambientales de los consumidores, de tal manera que el precio por 𝑚²de los inmuebles se explican significativamente por variables de recreación y cercanía a avenidas principales, es decir variables relacionadas a características o atributos ambientales de una vivienda.

Mientras tanto en Argentina, Meloni & Ruiz Núñez (2002) analizan los diferentes atributos que determinan el precio de mercado de las propiedades en la ciudad de San Miguel de Tucumán. De lo cual fueron obtenidos por una extensa encuesta de valores inmobiliarios con más de 700 observaciones. Por lo que plantean una ecuación hedónica en el que los atributos o características que indicaron tener un mayor impacto en el precio de mercado de las propiedades, fueron los relacionados con la ubicación de los mismos en la ciudad, y las que no tuvieron un mayor impacto, fueron las variables asociadas con la disponibilidad de servicios públicos.

Núñez Tabales, Ceular Villamandos & Millán Vásquez (2007) realizan la estimación del precio de mercado de dicho bien mediante el estudio de los precios hedónicos, así como la identificación de aquellos atributos de la vivienda que más inciden en la determinación de su precio de mercado realizado en la ciudad de Córdoba para el primer semestre de 2006. Dichos atributos son: los metros cuadrados de superficie construida, los años de antigüedad, su

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| 2 ubicación, la presencia de otros elementos como garaje, y/o trastero, los gastos de comunidad y, por último, la interacción entre la calidad de la solería y la carpintería exterior.

En Chile, Bernardo Quiroga (2005) analizó los atributos o características, tales como la distancia a diferentes servicios, el número de habitaciones de cada tipo y la disponibilidad de agua caliente y conexión a la red de alcantarillado. Los resultados obtenidos revelan la forma no lineal en el valor o precio de las distancias. Además, el número de habitaciones (especialmente los baños), así como el acceso al agua caliente y al sistema de alcantarillado fueron altamente valorados.

A nivel nacional, se tienen las siguientes investigaciones que aplican la metodología de los precios hedónicos enfocado al sector inmobiliario:

Quispe Villafuerte A (2012), llega a analizar los precios de las viviendas en Lima Metropolitana, mediante un análisis de regresión del método de precios hedónicos, en el cual concluyen que el área y nivel socioeconómico del vecindario, llegan a estar estrechamente asociados con el precio en el que se vende, así como el número de habitaciones y con el tamaño del inmueble

Matsuoka Tanaka & Ruiz Santti (2014), examinaron los principales determinantes del Precio de las viviendas en el mercado inmobiliario de Lima Metropolitana, mediante la aplicación de un modelo de panel de datos para once grupos de distritos de Lima y a través del análisis de cointegración, se demuestra la existencia de una relación de largo plazo entre el precio del 𝑚² de departamento y variables fundamentales, como el PBI, nivel de ingresos de las familias, la tasa libre de riesgo, el precio de los terrenos y la densidad poblacional.

Sotelo (2016), utiliza la metodología de los precios hedónicos, para realizar una valoración del precio de los predios en función de sus atributos ambientales o no ambientales en la cual recoge información de 86 predios urbanos para realizar la estimación de log-lineal (semi

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| 3 log) concluyendo que el precio por metro cuadrado de los predios urbanos en venta están influenciados directamente por la distancia a la avenida principal más cercana, por la ubicación del predio, por la distancia al centro comercial, y por el área construida del mismo.

1.1.2. Justificación del problema

El sector inmobiliario representa un importante y dinámico sector en la economía nacional, regional y local. En el año 2018 recuperó su dinamismo evidenciado por el efecto del crecimiento económico, las facilidades de acceso y disminución de tasas de interés de los créditos hipotecarios y el impulso de las colocaciones de los mismos por programas sociales promovidas por el gobierno. En tal sentido para Alfonso Vigil, Gerente Comercial de la inmobiliaria Edifica¹, esta reactivación también generó el incremento de los precios de inmuebles en la capital, registrándose un crecimiento del 0,8% en diciembre del 2018.

En complemento a ello, según el informe de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el PBI del sector construcción creció 5,6% entre enero y noviembre del 2018, con respecto al 1,74%

alcanzado en el mismo periodo del 2017. Del mismo modo, creció 5,77% en los últimos 12 meses (diciembre 2017 – noviembre 2018)² Por su parte el crecimiento del sector inmobiliario en Trujillo, ha sido constante desde octubre del 2017 y se ha consolidado hasta la actualidad, debido a las facilidades que vienen teniendo las familias para acceder a una vivienda o departamento. Esto debido a sus centros comerciales y la extensión de sus zonas comerciales, principalmente.³

De tal forma, a diferencia de la mayoría de los bienes económicos, los inmuebles son considerados como bienes heterogéneos en su

1 https://www.eleconomistaamerica.pe/economia-eAm-peru/noticias/9629180/01/19/Proyecciones-del-mercado- inmobiliario-para-el-2019.html

2 http://semanaeconomica.com/article/sectores-y-empresas/conectividad/328785-capeco-el-sector-construccion- alcanzo-su-mejor-desempeno-en-cinco-años/

3 https://elcomercio.pe/economia/dia-1/potencial-inmobiliario-trujillo-noticia-494842

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| 4 composición, que poseen una diversidad de características tanto estructurales (físicos, funcionales) como también del entorno (socioeconómicos y ambientales), a la vez que abastecen una serie de servicios que aseguran el bienestar de cada individuo; sin embargo, lo que se interactúa en el mercado es el bien compuesto, no es posible observar los precios o precios implícitos de los componentes que disponen el precio final. Es aquí donde se justifica utilizar la metodología de los precios hedónicos, ya que se desea conocer cuáles son los determinantes principales y su precio implícito para cada una de los inmuebles (Calderón Baez, 2012).

Al respecto, se ha escogido al distrito de Trujillo, capital de la provincia del mismo nombre, la cual registra una población total de 314 939 personas de las cuales el 99,95% son de área urbana según el último censo de población y vivienda 2017 elaborado por el INEI.

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| 5 1.2. Problema

¿Cómo influyen las características estructurales y del entorno en los precios de los inmuebles urbanos en el distrito de Trujillo - La Libertad, periodo 2018 - 2019?

1.3. Objetivos

1.3.1. Objetivo general

1.3.1.1. Identificar cómo influyen las características estructurales y del entorno en el precio de los inmuebles urbanos en el distrito de Trujillo, La Libertad, periodo 2018-2019.

1.3.2. Objetivo específicos

1.3.2.1. Identificar el modelo o la función más adecuada para la aplicación del método de precios hedónicos.

1.3.2.2. Identificar los precios sombra asociados a las características que determinan el precio de los inmuebles del distrito de Trujillo para el periodo en estudio.

1.3.2.3. Analizar los efectos marginales y las elasticidades de las variables explicativas que resulten estadísticamente significativas.

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| 6 1.4. Marco teórico

1.4.1. Teoría de la valoración económica

El patrimonio natural proporciona bienestar a la sociedad a través de sus diferentes funciones ecosistémicos, que ayudan a mantener y satisfacer las necesidades de la vida humana. En este contexto, y considerando las preferencias individuales, la valoración económica intenta asignar valores cuantitativos a los bienes y servicios ecosistémicos, independientemente de si estos cuentan o no con un precio o mercado. La valoración económica estima el valor en términos monetarios de los cambios en los bienes y servicios a través de los cambios en el bienestar de la sociedad. (MINAM, 2015).

Para realizar el proceso de valoración se debe entender primero que un bien es todo aquello que satisface una necesidad para un individuo, este bien por ende recibe un valor y se entiende que este valor es una función económica de la capacidad de satisfacción que genera sobre el individuo. Los bienes provienen de la naturaleza y al momento de ser trabajada por otros individuos se transforma en diferentes bienes los cuales tendrán varios usos en la sociedad. El valor otorgado a un bien es la cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a pagar por obtener una cantidad de dicho bien el cual genera un diferente nivel de satisfacción, también se puede decir que es la cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a recibir para entregar una cantidad del bien (Sinden & Worrel, 1979).

Se pueden definir los bienes o recursos naturales en dos tipos (Azqueta, 1996):

✔ Bienes públicos: caracterizados por:

▪ No exclusión: si se ofrece a una persona o individuo, se ofrece a todas, el costo marginal de ofrecerlo a una persona adicional es cero.

▪ No rivalidad en el consumo: el hecho de gastar el bien no disminuye su disponibilidad

✔ Recursos comunes: caracterizados por la independencia de acceso, su uso o disfrute no tiene coste.

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| 7 1.4.2. Valor económico y precio

Desde Dupuit (1844) y Marshall (1898) ha sido claro que el valor económico de un producto no es, en general, el precio de mercado.

Las contribuciones teóricas posteriormente fueron formalizadas por Hicks (1904-1989) quien definió las medidas de bienestar usadas actualmente en economía, formalizándose así el concepto del valor⁴. El valor económico se puede entender como el beneficio obtenido por un individuo por el consumo de un bien o servicio. El precio de mercado, en cambio, es un indicador de intercambio dada la demanda y oferta del bien o servicio.

El valor económico es un concepto que expresa la importancia económica que un bien o servicio pueda tener. Es un valor establecido en unidades monetarias que se basa en las preferencias individuales de las personas. Es un concepto antropocéntrico o utilitario (basado en la utilidad que genera un bien o servicio al ser humano). Es el bienestar que se genera a partir de la interacción del sujeto (individuo o sociedad) y el objeto (bien o servicio) en el contexto donde se realiza esta interrelación. (MINAM, 2015)

Según Mendieta (2001), el valor desde el punto de vista económico se enfoca considerando la teoría neoclásica del bienestar. El bienestar de los individuos⁵ no solamente depende del consumo de bienes y servicios privados y públicos, sino también de calidades de flujos de bienes y servicios no mercadeables (que no tienen precios de mercados porque no existen) provistos por el sistema de recursos naturales y ambientales; es decir, si en la base de recursos naturales y ambientales se trae consigo un cambio en el bienestar de los individuos, ésta será una medida del valor del cambio en el recurso.

4 Información obtenida en la Resolución Ministerial N° 248-2014-MINAM

5 Bienestar social: está vinculado a la calidad de vida, que puede medirse a través de indicadores simples y complejos (ejemplo PBI per cápita, educación, libertades políticas y otras relacionadas al medio natural).

Fernández-Guion Bolaños (2002-España).

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| 8 Precio

El precio representa un acuerdo social que permite la transacción de los bienes. Es la cantidad de dinero que un comprador da a un vendedor a cambio de un bien o un servicio. El precio se determina en el mercado en el proceso de interacción entre la oferta y la demanda. (MINAM, 2015)

El precio es la cantidad necesaria para adquirir un bien, un servicio u otro objetivo. Suele ser una cantidad monetaria.

Para que se produzca una transacción el precio tiene que ser aceptado por los compradores y vendedores. Por ello, el precio es un indicador del equilibrio entre consumidores y ahorradores cuando compran y venden bienes o servicios. Existe una teoría económica que sirve para representar ese equilibrio entre compradores y vendedores. Es la llamada ley de la oferta y la demanda⁶.

1.4.2.1. Tipo de valor

Con respecto a los tipos de valores pueden tomar distintos bienes y servicios de los ecosistema, y estos pueden ser clasificados en dos grupos que son Valor de uso y Valor de no uso. Aun cuando hay otras clasificaciones; se ha optado por la clasificación del MINAM (Ministerio del Ambiente), porque se desea homogeneizar el enfoque de los tipos de Valores.

1.4.2.1.1. Valor de uso

En el caso de los valores de uso están unidos a una utilización directa como indirecta de un recurso con respecto al objeto de satisfacer una necesidad, obtener un beneficio económico o simplemente la sensación de poder gozar el deleite. (Izko y Burneo, 2003). Entre los valores de uso puede diferenciarse entre:

✔ Valor de uso directo (VUD): para poder hablar del valor de uso directo son tomados como actividades comerciales y no comerciales. En el cual los usos comerciales pueden ser

6 Concepto obtenido del manual de Microeconomía 7° Edición, Robert S. Pindyck – Daniel L. Rubinfeld

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| 9 importantes, así como en el ámbito local, como en el nacional e incluso el internacional. Los usos no comerciales son generalmente de orden local, pero pueden ser de extrema importancia para la subsistencia de las poblaciones. Los usos directos también incluyen importantes servicios como recreación, investigación y educación. (FAO, 1990; citado por Izko y Burneo, 2003).

✔ Valor de uso Indirecto: se entiende por proteger o sostener actividades económicas que tienen beneficios cuantificables por el mercado. Algunos bosques pueden tener valores de uso indirectos al contribuir a la filtración de agua subterránea, de la misma forma que podría ser la erosión, entre otros. (Izko y Burneo, 2003).

1.4.2.1.2. Valor de no uso

Detallo que el individuo, aunque no utilicen un recurso, este recurso será valioso para ellos en un futuro. Este valor tiene dos formas o dos clasificaciones según se indican los autores que son Krutilla (1967; citado por Francke, 1997)

Valor de existencia: es el valor en el que un grupo de personas no necesariamente lo utilizan de manera directa ni indirectamente, ni siquiera lo piensan hacerlo en el futuro, pero que los individuos lo valoran positivamente por el simple hecho de que exista en terminantes condiciones. Su desaparición, por lo tanto, supone para ellas una pérdida de bienestar. (Izko y Burneo, 2003).

Algunos valores que se han señalado entre otros para explicar son:

la filantropía, la simpatía, motivos de herencia o de legado, el valor simbólico que puede llegar a tener un definitivo bien ambiental o recurso natural como parte de la identidad cultura de un grupo de individuos. Por otra parte, otra razón importante para prestarle atención a este tipo de valor es que la creencia en el derecho a la existencia de otras formas de vida incluendo por tanto a animales, plantas y ecosistemas (Izko y Burneo, 2003).

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✔ Valor de legado: Es aquel valor de dejar los beneficios de los ecosistemas, directa o indirectamente, a las generaciones futuras, ya sea por vínculos de parentesco o altruismo⁷. El solo hecho de que las futuras generaciones puedan gozar de una cierta dotación de recursos naturales, expresa el deseo del valor de legado. (Francke, 1997).

Ciertos autores no llegan a diferenciar entre el valor de existencias y el valor de legado, ya que se refieren al agregado de ambos como valor de existencia. El valor de existencia es independiente de los planes que tenga el individuo de utilizar el recurso en el futuro y se basa principalmente en el altruismo (Francke, 1997).

1.4.3. Componentes del valor económico total (VET)⁸

El Valor Económico Total (VET) considera que cualquier bien o servicio ecosistémico puede estar compuesto por distintos valores, algunos de los cuales son tangibles y fácilmente medibles, mientras que otros son intangibles y difíciles de cuantificar (Vásquez, et al 2002). El VET que es conocido como en el subtítulo se lee, Valor económico total (Randall, 1987; citado por CCADPNUD/GEF, 2002) es mucho más amplio que la evaluación tradicional costo-beneficio, ya que permite incluir tanto los bienes y servicios tradicionales (tangibles) como las funciones de los ecosistemas, además de los valores asociados de uso del recurso mismo.

Resumiendo, el VET de un recurso consiste en sumar tanto el valor de uso + valor de no uso. Tenemos que tener en cuenta que el valor de uso puede descomponerse tanto en valor de uso directo como también valor de uso indirecto y también se agrega el valor opcional, se debe tener cuidado de no duplicar en la contabilidad de las funciones indirectas en adición al valor de uso directo (CCAD-PNUD/GEF, 2002)

7 El altruismo comprende motivos como el legado a las futuras generaciones, la donación y la compasión por las personas y animales.

8 Bateman, I. & Willis, K. (1999). Valuing Environmental Preferences

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| 11 En conclusión, se debe tener en cuenta que el Valor Económico Total, es una estimación que se basa precisamente en los valores compatibles que resultan de los distintos usos que serían de forma directa como indirecta y de los valores de opción, asociados y los valores de no uso respectivamente.

Figura 1. Valor Económico Total

Fuente: MINAM (2015)

1.4.4. Métodos de valoración ambiental

Para poder aplicar las diversas metodologías de la valoración económica con el fin de cuantificar el valor económico de un bien o servicio, la discusión del método depende generalmente del objeto de valoración, la búsqueda disponible del bien o servicio ecosistemico. el tipo de valor económico, los recursos financieros, el tiempo, etc. En el gráfico 2, muestra una clasificación de las metodologías propiamente dichas de valoración ambiental, (MINAM, 2015).

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| 12 Figura 2. Métodos de Valoración Ambiental

Fuente: MINAM (2015) Elaboración Propia

Métodos de Valoración Ambiental (MVA)

Método de Valores de Mercado

1) Método de Precios de Mercado (MPM)

Métodos basados en preferencias reveladas

2)Método de Cambios en la Productividad (MCP)

3)Método de Costo de Viaje (MCV)

4)Método de precios Hedónicos (MPH)

5)Método de Costos Evitados (MCE)

Métodos basados en preferencias declaradas

6)Método de Valoración contingente (MVC)

7)Método de Experimentos de Elección (MEE)

Técnica de transferencia de beneficios

8)Transferencia de beneficios

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| 13 1.4.5. Métodos ambientales en relación al tipo de valor

Tabla 1. Métodos ambientales en relación al tipo de valor

Enfoque Método Tipo de

valor Definición Ventajas Limitaciones

Método de Valores de mercado

Método de precios de mercado

- Valor de uso directo

Es el método más sencillo para asignar valor a muchos bienes y servicios provistos por los ecosistemas, para ello, utiliza los precios de un mercado nacional o internacional ya existentes.

- Facilidad en el desarrollo de la aplicación.

- Las variables tanto dependiente como independiente (precios, cantidades, costos) son fáciles de obtenerlos.

- No es posible apreciar valores de no uso.

- No necesariamente los bienes y servicios ambientales son tolerados en mercados.

- Precisar para eliminar el efecto de las deformaciones originadas por fallas de mercado.

Métodos basados en preferencias reveladas

Método Cambios en la

productividad

- Valor de uso indirecto

Permite estimar el valor de uso indirecto de un atributo ambiental (servicio ecosistémico) a través de su contribución a las actividades de mercado, estimando el impacto de este atributo en la producción de un bien o servicio que cuenta con mercado.

- Este método permite estimar el valor de uso indirecto de un bien o servicio.

- Es difícil encontrar la relación y contribución individual de un insumo (bien – servicio ambiental) con el producto final.

- Las relaciones causa-efecto que se forman con la naturaleza implica métodos progresivos.

Método Costo de Viaje

Es un método indirecto de valoración que sirve para estimar el valor económico de servicios utilizados por la sociedad en actividades de recreación que no tienen un mercado definido del cual obtener información sobre precios y cantidades demandadas.

- El desarrollo y mejoramiento del método a través del tiempo (mejor estimación de la forma funcional).

- Si en la visita se busca cumplir con más de un objetivo el valor del sitio puede ser sobreestimado.

- Resultados susceptibles a problemas estadísticos.

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| 14 Método de

Precios Hedónicos

- Valor de uso (asociado al cambio

de la calidad ambiental)

Este método se usa para estimar los valores económicos de los servicios ecosistémicos que directamente afectan los precios de bienes de mercado. La hipótesis de partida es que las distintas características o atributos que componen un bien o servicio ecosistémico se reflejan en su precio de mercado.

- Son los valores económicos establecidos en deliberaciones efectivos por parte de la persona.

- Flexible, a varios bienes y servicios ambientales.

- Su interpretación y análisis requiere alto conocimiento estadístico.

- Se necesita una gran cantidad de bienes que sean diferenciados para la existencia de una función hedónica.

- No son considerados el valor de no uso de los bienes y servicios ambientales (propiedades)

Método de Costos evitados

Se maneja para cuantificar los gastos en que incurren los agentes económicos (gobiernos, empresas e individuos) para disminuir o evitar los efectos ambientales no deseados.

- Tiene bajo costo y la información es fácil de obtener

- Es casi tedioso sustentar un alto grado de sustitución entre el bien que cuenta con mercado.

- No maneja las proporciones de bienestar.

Métodos basados en preferencias declaradas

Método de Valoración Contingente

- Valor de uso directo - Valor de

uso indirecto - Valor de no uso

Este método de construcción de mercados hipotéticos busca averiguar el valor que asignan los individuos a un bien o servicio ecosistémico a partir de la respuesta a preguntas de máxima disponibilidad a pagar (DAP) por conseguir un bien o servicio ecosistémico proveído por los ecosistemas, o alternativamente la mínima disposición a aceptar (DAA) en compensación por una disminución de dicho bien o servicio ecosistémico.

- El método nos permite lograr obtener valores económicos de bienes y servicios ambientales que no tienen precio en el mercado.

- Puede apreciar los valores de no uso.

- Sesgos instrumentales debido a posibles sesgos que se presenten en la aplicación y diseño del instrumento.

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| 15 Método de

experimentos de Elección

Es un método de preferencias declaradas que presenta mercados hipotéticos para analizar cambios en el bienestar en los individuos por la implementación de alternativas de elección.

- Describe un bien en términos de sus características.

- Similitud con el procedimiento de las personas ya que esto envuelve, escoger una entre un conjunto de elecciones.

- Brinda la posibilidad de regular los niveles de las características o atributos del bien que interpretan las alternativas de elección y el contexto mediante el cual se obtienen los datos que se obtuvieron en la fuente de información.

- Solicita más esfuerzo de cada individuo entrevistado a comparación de un proceso de búsqueda en valoración contingente, pues a mesura que el individuo avanza en la secuencia de elección es probable que ocurra agotamiento y sus objeciones pierdan claridad.

Técnicas de transferencia de beneficios

Método de Transferencia de Beneficios

Se basa en la transferencia de los valores estimados por otros estudios a uno nuevo.

Es decir, utiliza información de estudios existentes en otra área de estudio similar a la que se desea valorar económicamente.

- Muy útil cuando no se cuente con el tiempo o los recursos financieros suficientes para realizar un estudio primario.

- Fiabilidad de las estimaciones de los estudios originales.

- Dada la heterogeneidad de las características físicas, biológicas, socioeconómicas, entre el lugar de estudio y el lugar de manejo se pueden causar sesgos en el causa de estimación.

Fuente: adaptado de Sotelo (2016)

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| 16 1.4.6. Metodología de los precios hedónicos

1.4.6.1. Concepto general del método

Es un método de valoración ambiental en el que el método se utiliza para evaluar o valorar las diferentes características o atributos que tiene un bien en el mercado, cabe resaltar que esto es una condición necesaria para el objetivo de encontrar la importancia que concede al individuo en tener acceso al bien que se está evaluando.

Por lo que se entiende que el bien al que se está evaluando o valorando puede no tener un mercado, por ello, algunas de las partes que comprende el bien, se utilizan para formar parte de un recurso que es valorado por el sistema de mercados.

Siendo el valor o precio del inmueble propiamente dicho, en el que expresa los beneficios que se pueden obtener del mismo.

Estos beneficios son las producción agrícola y alojamiento, pero se tiene que tener en cuenta que hay otros como el acceso a sitio laboral, a instalaciones comerciales y a facilidades ambientales como la calidad ambiental en el que se localiza el respectivo inmueble o terreno. Estos también son beneficios importantes que recibe el individuo que tiene el derecho a usar un determinado inmueble. Las distintas ubicaciones geográficas tienen distintos atributos o características ambientales, por lo que las valoraciones darán lugar a un sin número de diferencias en los valores del inmueble. Estos conllevan a que cuando se logra un bien en base a las características o atributos de dicho inmueble, tienen un valor de uso.

Por esto es que el método tiende a tener una relación causal debido a que la valoración ambiental tiene una relación directa con el valor del bien, y esto se manifiesta con la demanda en una mayor o menor proporción del inmueble.

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| 17 1.4.6.2. Historia del método de precios hedónicos

Basándome en las respectivas literaturas de la historia de los precios hedónicos hay muchas debates o controversias en quien fue el autor que creo o dio el pilar para poder hablar de los precios hedónicos, entre estos tenemos algunos autores como, por ejemplo, Romero (1997), Saz (1997) sitúan a Zvi Griliches a principios de los años 60 como el inicial en utilizar los estudios del método respectivamente. Por otra parte, el artículo de Allen C.

Goodman⁹, implanta la discusión al citar a Andrew Court como el primero en utilizar el término “hedonic” en un artículo del año 1939. Donde no existe incertidumbre que trabajos de Griliches (1971) y Rosen (1974) fueron los que glorificaron el método de Precios Hedónicos.

En el artículo expuesto por Goodman, explica cómo es que los trabajos realizados por Andrew Court se basaban en la orientación de los índices de precios de los autos. Esta influencia hacia los carros se ve justificada en el hecho de que Court trabajo como economista de la compañía Automobile Manufactures Assosiation in Detroit, posteriormente retirado continuo con su trabajo en la General Motors.

La labor expuesta por Court en relación a los automóviles, reconocía la necesidad de un modelo especifico, donde se incluían no solo las características propias del automóvil que en este caso seria la potencia del motor, la capacidad del frenado, el tamaño de los neumáticos, el área de ventana, sino que también Court se enfoco a relacionarlo con el peso del coche y el precio por unidad de pontecial del motor. Esto condujo como una base para llegar a una aplicación de los precios hedonicos.

9 Allen C. Goodman (1998), “Andrew Court and the Invention of Hedonic Price Analysis”. Journal of Urban Economics: 44, 291-298 1998

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| 18 1.4.6.3. Características del método de los precios hedónicos Principalmente lo que se desea es que el método pueda buscar las características o atributos del bien que se desea explicar con respecto al precio, y de tal manera poder comprender las valoraciones individuales de cada uno de ellos respectivamente.

En palabras más simples se buscar obtener los precios implícitos de cada característica o atributo del bien.

Si bien es cierto, las metodologías de los precios hedónicos son aplicables para los distintos campos de estudio, no obstante, estos están basados u orientados a determinar los precios implícitos o precios sombra de las distintas calidades del medio ambiente. Es acá donde se puede corroborar lo mencionado anteriormente en relación causal, donde el nivel de la calidad ambiental de una zona respectiva influye significativamente con el precio final del inmueble. Para Pearce y Turner¹⁰, utilizan la metodología de los precios hedónicos empleando la estadísticas para poder detectar la diferencias de las características o atributos de las ubicaciones, basándose principalmente en dos puntos:

● Inferir la cantidad de individuos que están dispuestos a pagar por una mejor calidad ambiental.

● Identificar cuáles son las diferencias del valor de los inmuebles en base a las diferencias ambientales.

Para poder obtener esta identificación en el caso de los inmuebles, la primera etapa a seguir es determinar una relación entre el precio de compra y venta del inmueble y la serie de variables que explican dicho precio, en este caso, además se tendrá una variable adicional, que sería la variable ambiental o del medio ambiente.

Un ejemplo sencillo para entender mejor el método de los precios hedónicos se relaciona con el mercado inmobiliario, debido a que

10 Pearce y Turner (1995), “economía de los Recursos Naturales y del Medio Ambiente”, Pág. 189

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| 19 suponiendo se tengan dos inmuebles iguales con respecto a sus características físicas con excepción a una que se encuentra cerca de un centro comercial o una avenida principal, la diferencia en el precio estaría siendo por el valor de esa característica que se diferencia de la otra. Por esto, al adquirir un inmueble no solo se toma el valor de las características físicas de dicho inmueble, sino que también se analizan las características de su entorno, ya sea socioeconómicas como ambientales.

Según Revollo Fernández (2009), explica que existen variedades de características para el mercado inmobiliario, las mismas que siguen la siguiente clasificación:

Características estructurales: Son las variables que hacen referencia, propiamente al inmueble, por ejemplo: número de habitaciones, tamaño del inmueble, numero de baños, área construida, etc.

Características del entorno: En esta característica están incorporadas tanto las características socioeconómicas como las ambientales. Respecto a las primeras, incluyen, normalmente, cuando se menciona el entorno tanto social como ambiental, en el que se encuentra el inmueble, por ejemplo, tenemos a el nivel de incidencia o criminalidad que reside el inmueble respectivo, también las incidencias de zonas de riesgo, el ingreso promedio del inmueble, la escolaridad, etc. Respecto a las segundas, consideran variables referidas a la localización, ámbito geográfico, económicas, entre otras, no necesariamente son relacionadas directamente con el inmueble, las más utilizadas por así decir serian en esto caso, la distancia a un centro comercial, a una avenida principal, si el inmueble se ubica frente a un parque, a un lago o rio, las condiciones de tráfico y ruido de la ciudad, etc.

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| 20 1.4.6.4. Supuestos

Existe diversos supuestos, pero los más resaltantes, según Cristeche & Penna (2008), es el siguiente:

- Diversos bienes que se comercializan en el mercado, tienen un conjunto de características o atributos que no pueden obtener por separado, por lo que los propios no se comercializan en un mercado autónomo.

Mendieta López (2011) plantea otros supuestos que serían esenciales en relación al estudio del método, en los cuales se detallan en los siguientes enunciados:

- El precio de mercado enfoca el valor de las características o atributos¹¹ por lo cual tendrá una relación constante, que dependerá del número de ofertantes y demandantes y de sus atributos o características¹².

- Tanto las características o atributos como el bien, llegan a ser complementarios débiles.

- La maximización del consumidor está sujeto a su restricción de su ingreso.

- Existe un mercado competidor, donde ofertantes y demandantes del bien interaccionan para llegar a un acuerdo de transacción.

Complementando lo anterior, el MINAM (2015), adiciona tres supuestos que fortalecen las ideas forjadas anteriormente:

- No existen costo de transacción.

- Existen información perfecta para los ofertantes y demandantes.

- El mercado se encuentra en equilibrio y es competitivo en el largo plazo.

11 El precio de los bienes, tanto la propiedad rural como los inmuebles depende de los atributos o características de su entorno (Medellín 2011).

12 El valor de una característica o atributo puede cambiar independientemente de las otras caracteristicas (Medellín, 2011).

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| 21 1.4.6.5. Modelo de los precios hedónicos

Posteriormente, se cumple un proceso microeconómico que muestra la generalidad del método de los hedónicos. En todo mercado coinciden tres conceptos: demanda, oferta y precio.

Teniendo en cuenta los siguientes aspectos se desarrolla de manera general este estudio¹³:

• Existe un bien 𝑍 con un sinfín de características o atributos {(𝑧₁, 𝑧₂, . . , 𝑧_𝑖, … , 𝑧_𝑛) ∈ ℤ }, equivalentes del bien respectivamente.

• Existirá un precio 𝑃 (ℤ) para el bien 𝑍 que va a obedecer el sinfín de características o atributos que sean necesarios para el bien ℤ.

El ofertante del bien 𝑍, presentará un modelo funcional de beneficios que serían la diferencia entre los ingresos que tiene con respecto a los egresos o costos. Los ingresos son representados por (ℤ) ∗𝑄, donde (ℤ) seria el precio del bien dado el conjunto de características o atributos ℤ y 𝑄 es la cantidad obtenidas del bien heterogéneo. La función de costo 𝐶 va a depender de ℤ, 𝑁 y 𝛼 que serán representados por las características de cada productor u ofertante como la tecnología, etc. Por lo cual, esta función de beneficios estaría dada por:

𝜋 = 𝑃(ℤ) ∗ 𝑄 − 𝐶( ℤ, 𝑁, 𝛼) (1)

Consecuentemente, el problema del productor u ofertante es obtener máximos beneficios posibles, tomando la función de precios, eligiendo la cantidad por producir (𝑄) y la cantidad de atributos o características que desea tener en el bien heterogéneo (ℤ).

Después de haber calculado las condiciones respectivas y tomando la ecuación de la característica 𝑖, sin pérdida de generalidad para todo el sistema de ecuaciones se llega a la siguiente relación:

𝜕𝑃

𝜕𝑧_𝑖

=

^𝜕𝐶

𝜕𝑧_𝑖 (2)

13 Esta tesis está desarrollada por Rosen (1974). Sobre el análisis económico y desarrollo matemático se pueden estudiar libros de microeconomía ampliamente conocidos como Pindick (2001), Nicholson (2007) y Varian (2005).

También se puede leer directamente de Rosen (1974) y una presentación en español de García (2007).