Proyecto Residencial del Parque

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Proyecto Residencial del Parque

Item Type info:eu-repo/semantics/report

Authors Cavassa, Leonardo; Paredes, Guillermo; Silva, Luis Alberto;

Valdizán, Carol

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

Rights Copyright © 2010 por Cavassa, Leonardo; Paredes, Guillermo;

Silva, Luis Alberto; Valdizán, Carol , Escuela de Postgrado Download date 28/04/2022 03:28:29

Link to Item http://hdl.handle.net/10757/274015

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1 | P á g i n a L . C a v a s s a / G . P a r e d e s / L . S i l v a / C . V a l d i z á n

P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

RESIDENCIAL DEL PARQUE

Calle Gómez Sánchez 529 – 531, La Aurora, Miraflores

INTEGRANTES:

• Leonardo Cavassa

• Guillermo Paredes

• Luis Alberto Silva

• Carol Valdizán

2009

Proyecto de Diplomado

Enero 2009

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

INDICE

I. Resumen Ejecutivo II. Introducción III. Objetivos

IV. Descripción de Producto 1. Ubicación

2. Memoria Descriptiva 3. Arquitectura

4. Memoria de Acabados V. Estudio de Mercado

1. Análisis General del Sector Inmobiliario 2. Análisis FODA del Proyecto

2. Estudio de Mercado para el Proyecto VI. Plan de Marketing

1. Estrategia

2. Medios de Publicidad 3. Imágenes 3D 4. Recorrido Virtual

VII. Estudio de Factibilidad Económico y Financiero VIII. Esquema Legal

1. Minuta de Compra Venta de Bien Futuro 2. Modelo de Minuta

IX. Conclusiones X. Anexos

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I . R E S U M E N E J E C U T I V O

PROYECTO ¨RESIDENCIAL DEL PARQUE”

Descripción del proyecto

El edificio consta de:

• 8 departamentos distribuidos en 4 niveles en 1 torre.

• 16 estacionamientos distribuidos en los estacionamientos. 02 unidades ubicadas en el retiro y 14 unidades semisótano.

• 8 Depósitos distribuidos en el semisótano.

• Servicios Comunes como (Cisterna, Cto. De Maquinas, Cto. De Basura, Ascensor), todo esta ubicado en la torre del ascensor, en el semisótano o enterrado.

Los Accesos

Existe 1 acceso peatonal desde la calle Gómez Sánchez. Tenemos 1 solo acceso vehicular y se ubica también sobre la misma calle Gómez Sánchez.

Ubicación:

El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 392.50 m2 ubicado en la calle Gómez Sánchez 529 - 531, Urbanización La Aurora, Distrito de Miraflores.

Duración del proyecto

El proyecto tiene una duración total de 12 meses, los cuales se sub dividen de la siguiente manera.

Planificación y preventas 4 meses.

Ejecución de obras civiles 8 meses.

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Monto de inversión de socios

Aportes de inversionistas Terreno (US$ 392,500).

Área Neta

El área techada de este tipo de departamento es de 140 m2 en promedio.

Costo

Precio del departamento:

US$ 145,000 en promedio, incluido el IGV.

Estacionamiento y Depósitos:

Costos: US$5,000 por cada unidad en promedio.

Financiamiento:

Crédito hipotecario, prestamo o al contado.

Perfil del Cliente Social

• Preferencias: El predio debe estar ubicado en zona residencial, que sea segura, tranquila, con vista a parque, de fácil acceso y a poca distancia de zona comercial y servicios.

• Nivel socioeconómico –Cultural: Profesionales dependientes e independientes

• Mercado potencial Sector B+, con edades fluctuantes entre 25-45 años.

Económico

Ingreso promedio mensual: US$ 2,000

Familiar

Composición familiar: Como máximo de 5 personas

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Descripción de unidad inmobiliaria

Departamento Típico

Se ingresa a través de dos formas:

1) Por el ascensor que da directo a la Sala - comedor.

2) Por el Estar familiar desde el hall común al que se accede a través de las escaleras.

Entrando por el ascensor a la Sala – comedor encontramos la cocina en frente, el baño de visitas al costado y entre ambos ambientes accedemos al hall que nos comunica con el área familiar y de Servicio (lavandería, dorm. De servicio y baño). Previo al área familiar se encuentra el Estar, Ingresando al área familiar tenemos a un lado el primer dormitorio de hijos con baño incorporado, frente a este se encuentra el área de Servicio al que se accede por la lavandería y posteriormente el dormitorio de servicio y su respectivo baño. Continuando por el hall en el área familiar encontramos a un lado el segundo dormitorio de hijos, también con baño incorporado. Por último encontramos el dormitorio principal, el cual cuenta con walk-in closet y baño.

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I I . I N T R O D U C C I O N

El presente trabajo consiste en la gestión y desarrollo integral de un proyecto inmobiliario, para lo cual se ha realizado un análisis de pre-inversión e inversión a nivel de factibilidad; considerando para este proyecto inmobiliario un edificio residencial ubicado en el distrito de Miraflores, específicamente en la urbanización La Aurora, sobre un terreno de 392.50 m2.

Dicho edificio residencial consiste en la construcción de 01 bloque de 04 pisos con 02 departamentos por piso, teniendo un total de 08 departamentos orientados hacia un nivel socioeconómico B+ para familias formadas por parejas jóvenes con no mas de 03 hijos que deseen mejorar su calidad de vida o a su vez para personas mayores que deseen vivir en espacios mas pequeños pero confortables comparado a sus antiguas residencias.

Para el desarrollo integral del proyecto inmobiliario, fueron considerados los siguientes temas los cuales fueron impartidos durante el desarrollo del presente diplomado, estos son:

• Escenario y Normativa Urbana Inmobiliaria: Análisis de las tendencias actuales del desarrollo inmobiliario tomado como base para poder definir nuestro proyecto.

• Diseño y Estructura de Empresas Inmobiliaria: Escoger el tipo de negocio inmobiliario más factible, Herramientas de gestión para las operaciones de la empresa.

• Contabilidad Gerencial y Gestión Inmobiliaria: Análisis de los estados financieros, ganancias y pérdidas generados en este proyecto.

• Marco Legal y Régimen Tributario en el negocio Inmobiliario: Realización de contratos aplicables al negocio inmobiliario cumpliendo con las normas establecidas por la legislación peruana.

• Alternativas de Financiamiento de Inversión y Evaluación de Proyectos Inmobiliarios:

Criterios necesarios de inversión a tomar en cuenta.

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• Marketing en la Comercialización Inmobiliaria: Descripción del producto, estudio de la oferta y demanda inmediata existente. Aplicación de un plan de marketing estratégico para generar un resultado exitoso.

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I I I . O B J E T I V O S

• Analizar la naturaleza del problema. La necesidad insatisfecha de vivienda, analizando las necesidades de demanda, la demanda del mercado y el nicho de mercado al que se pretende ingresar con el proyecto inmobiliario.

• Desarrollo del producto. Se busca desarrollar un producto que satisfaga al comprador dentro del nivel en el cual se esta ingresando, a un precio competitivo, que permita ser la mejor alternativa a un mejor precio que la competencia. Se presenta un

levantamiento de información de la competencia, indicando sus niveles de acabados y sus precios de venta.

• Elaboración de un esquema de pre-inversión, que involucra todos los costos y gastos que se incurrirán en el desarrollo del proyecto, como también los ingresos de ventas.

Este esquema es el análisis preliminar en el cual se podrá decidir acerca sobre la viabilidad de un proyecto y el posible retorno de la inversión.

• Elaboración de un esquema de inversión a nivel de factibilidad ya con el producto a ofrecer definido y con un análisis de todos los posibles costos y gastos, ingresos de ventas, velocidad de ventas, flujos económicos y financieros.

• Desarrollo de la estrategia de marketing a emplear, debido a que fuerza de ventas es determinante dentro del éxito y cumplimiento de objetivos. Se tiene que presentar este producto de la mejor manera posible, llegando de manera directa al comprador.

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I V . D E S C R I P C I O N D E L P R O D U C T O ( U N I D A D D E N E G O C I O )

1 . U B I C A C I Ó N

El terreno sobre el cual se ejecutará el proyecto está ubicado en la calle Germán Gómez Sánchez Nº 529-531 en la urbanización La Aurora en el distrito de Miraflores, con una vista privilegiada del Parque Francisco de Zela.

2 . M E M O R I A D E S C R I P T I V A

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PLANTEAMIENTO GENERAL

El ingreso principal por la calle Gómez Sánchez, donde se tiene un frente de 11 metros, así mismo dos ingresos vehiculares ubicados a los lados del ingreso principal (peatonal) antes mencionado. Edificio Multifamiliar con un total de ocho (08) viviendas, repartidas en cuatro (04) pisos. Teniendo dos (02) viviendas por piso. Cada vivienda es de 3 dormitorios y son del tipo Flat. El edificio tiene ocho (08) estacionamientos dobles.

DISTRIBUCIÓN

Desde el ingreso principal (peatonal), se propone un hall principal con accesos a los estacionamientos, y un hall de espera con la escalera y un ascensor de 6 pasajeros para el acceso a las viviendas. Así mismo se propone un área para la portería con un medio baño y un cuarto de basura, con ventilación natural ubicado entre los estacionamientos 5 y 7. En el semisótano tenemos los estacionamientos (08 unidades dobles), depósitos, el ingreso peatonal, la recepción, el ascensor y la escalera de servicio.

En el primer piso se distribuyen dos viviendas tipo flat, distribuidas longitudinalmente, esta distribución se repite en los pisos superiores (2°, 3° y 4° pisos).

SISTEMA CONSTRUCTIVO

Se propone un sistema constructivo convencional aporticado, compuesto por placas, columnas y vigas de concreto armado, muros interiores con ladrillos de arcilla tipo pandereta y losas aligeradas de 0.25m de espesor. La altura de piso a techo libre es de 2.40 m.

CIRCULACIONES VERTICALES

Se propone una escalera de servicio integrada de acuerdo a los requerimientos indicados en el RNE. La escalera es de dos tramos de 1.20 metros de ancho por cada tramo,

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tiene un frente completamente abierto hacia un área libre. El pasamano es de 0.90m de altura.

El ascensor (01), de velocidad variable, con una capacidad de 6 personas, con doble puerta a 180° y con parada en cada piso.

ESTACIONAMIENTOS

Se proponen ocho (08) estacionamientos dobles. Las medidas de los estacionamientos están dentro de las medidas mínimas indicadas en el RNE con sus respectivas tolerancias (Estacionamientos de uso privado CAPITULO XI art.65 incisos a) b) y c) respectivamente). Se indica además un poste existente, ubicado en el eje del lindero lateral derecho del terreno, el cual no interfiere con el acceso vehicular.

RETIROS

Según los Parámetros Municipales vigentes, emitidos por la Municipalidad de Miraflores, el retiro FRONTAL mínimo exigible, es de 3 metros, la propuesta presenta un retiro mayor.

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3 . A R Q U I T E C T U R A

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C U A D R O D E A R E A S

DEPARTAMENTO AREA aprox. AREA aprox.

ESTACIONAMIENTO TECHADA OCUPADA

101 130,00m2 130,00m2

102 130,00m2 130,00m2

201 140,00m2 140,00m2

202 140,00m2 140,00m2

301 140,00m2 140,00m2

302 140,00m2 140,00m2

401 176,00m2 280,00m2

402 176,00m2 280,00m2

4 . M E M O R I A D E A C A B A D O S

Ingreso.-

Piso laminado E-Floor de 7.00mm. color Cerezo y contra zócalo de madera. Paredes pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura látex color blanco. Puerta principal (ingreso directo desde el ascensor) metálica batiente pintadas con esmalte color crema.

Sala Comedor.-

Piso laminado E-Floor de 7.00mm. color Cerezo y contra zócalo de madera. Paredes pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco.

Ventana y mampara con cristal templado incoloro.

Estar.-

Piso laminado E-Floor de 7.00mm color Cerezo y contra zócalo de madera. Paredes pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco.

Ventana y mampara con cristal templado incoloro.

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Dormitorios.-

Piso laminado E-Floor de 7.00mm color cerezo y contra zócalo de madera. Paredes pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco.

Ventanas con cristal templado incoloros. Puertas contra placadas de MDF bruñadas pintadas al duco color blanco humo y marco de cedro de 1 1/2”x3”.

Closet Dormitorios Secundarios.-

Sobre podios de cemento, paredes laterales y fondo pintada con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco, con repisas y modulo de cajonera.

Puertas de melamine color blanco con tapacantos gruesos, tubo colgador de aluminio y tiradores de nylon. Podios revestidos con tapizón.

Walk-in Closet Dormitorio Principal.-

Piso Laminado E-Floor de 7.00mm. color cerezo y contra zócalo de madera. Clóset sobre podios de cemento, paredes laterales y pared del fondo pintada con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco, con repisas y módulo de cajonera de melamine color blanco. Puertas de melamine color blanco con tapacantos gruesos, tubo colgador de aluminio y tiradores de nylon. Podios revestidos con tapizón.

Baños.-

Piso con cerámico nacional, paredes con zócalo y contra zócalo de cerámico nacional (h.:2.10m) y pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco. Ventanas con cristal crudo incoloro arenado. Los accesorios sanitarios (papelera, jabonera y toallero) serán de la marca trébol de sobreponer.

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Puertas contra placadas de MDF bruñadas pintadas al duco color blanco humo y marco de 1 1/2”x3”.

El baño de visita con 01 (uno) inodoro nacional tipo “one piece” color blanco y 01 (uno) lavatorio tipo bowl redondo color blanco con tablero de post formado color nogal según diseño.

Piso y contra zócalo de porcelanato marca Dakota de 30x30 (h.: 2.10m) en color crema.

Grifería Vainsa modelo Clasicc Lever (minimalista) a la pared.

El baño principal con 01 (uno) tina color blanco, 01 (uno) inodoro nacional tipo “top piece” color blanco y tablero de mármol Boticcino con 01 (uno) ovalín modelo Minibell color blanco. Piso, zócalo y contra zócalo (h.:2.10m) con cerámico Celima Serie Stone/Rustico Estructurado 30x30. Grifería Vainsa 8” modelo Clasicc Lever (minimalista).

El baño familiar con ducha, 01 (uno) inodoro nacional tipo “top piece” color blanco y 01 (uno) lavatorio modelo Manantial color blanco con pedestal. Piso, zócalo y contra zócalo (h.:2.10m) con cerámico Celima Serie Pirita 30x30. Grifería Vainsa 4” Modelo Clasicc lever (minimalista).

Dormitorio de servicio.-

Piso cerámico Celima Serie Granilla de 30x30 color marfil, paredes con contra zócalo (h.: 0.08 m.) de cerámico Celima Serie Granilla y pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco. Ventana con cristal templado incoloro.

Puertas contra placadas aglomeradas llanas pintadas al duco color blanco humo y marco de 1 1/2”x3”.

Baño de servicio.-

Piso cerámico Celima Serie Granilla de 30x30, paredes con zócalo h.:2.10m (solo en el área de ducha) y contra zócalo h.: 0.08m (en el resto del baño) de cerámico Celima Serie

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Granilla/ América / Piedra 30x30 y pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco. Ventana con cristal templado incoloro arenado y puerta contra placada llana pintada al duco color blanco humo. Grifería Italgrif modelo Can Cun para la ducha y 01 inodoro tipo “rápid jet” color blanco.

Cocina.-

Piso cerámico Celima Serie Pirita 40x40, paredes con zócalo y contra zócalo de cerámico Celima Serie Pirita 30x30 (h.:2.10m) y pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco. Ventana con cristal templado incoloro. Un lavadero de acero inoxidable de una poza con escurridero, muebles bajos con repisas, cajones y puertas de melamine color blanco y tiradores de acero (según planos). Tablero de Granito Huascaran.

Mueble alto con repisas y puertas de melamine. Grifería Vainsa modelo Classic al mueble.

Puertas contra placadas de MDF bruñadas pintadas al duco con visor color blanco humo y marco de 1 1/2”x3” y bisagra vaiven.

Lavandería.-

Piso cerámico Celima Serie Granilla de 30x30, paredes con zócalo y contra zócalo de cerámico Celima Serie Granilla /América/ Piedra 30 x 30 (h.: 1.20m) y pintadas con látex de color blanco humo, 01 (uno) lavadero de ropa modelo amazonas color blanco.

5 . I N S T A L A C I O N E S E L E C T R I C A S

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• Cada departamento tendrá independientemente el suministro de energía eléctrica y cargas según planos de instalaciones eléctricas y especificaciones técnicas (medidor trifásico de luz).

• El tablero de distribución eléctrica de servicios comunes se encontrará en una zona cercana al ingreso según plano de instalaciones eléctricas y contará con llaves termo magnéticas.

• El tablero de distribución eléctrica de cada vivienda será del tipo empotrado con llaves termo magnéticas para los siguientes circuitos:

- Circuito para iluminación.

- Circuito para tomacorrientes.

- Circuito para calentador eléctrico

- Circuito para cocina eléctrica

- Circuito para secadora + lavadora

- Reserva

• Cada departamento estará conectado al pozo de tierra según especificaciones técnicas y planos de instalación.

• Se incluirá un punto de salida para cable en dormitorios y estar.

• Se incluirá salida de teléfono en cocina y dormitorios

• Se incluirá Intercomunicador en cocina y dormitorio principal.

6 . I N S T A L A C I O N E S S A N I T A R I A S

• Conexión independiente de agua para colocación de medidor.

• Instalación de agua fría y caliente en cocina y baños.

• Sumidero en cocina, patio, terrazas y baños.

• Agua fría con tubería empotrada PVC clase 10.

• Se considera tubería CPVC para agua caliente.

7 . C A R P I N T E R Í A D E M A D E R A

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• Las puertas de ingreso secundario será enchapada tipo machihembrado, llevarán marco de madera de 1 1/2”x 4”, con acabado en laca natural.

• Las puertas interiores serán en MDF bruñadas ( cocinas, baños y dormitorios) y de aglomerado llanas (cuarto y baño de servicio, lavandería ) , llevaran marco de madera de

“1 ½ x 3”; la hoja de la puerta estará acabada pintada en duco color blanco.

8 . C E R R A J E R Í A

• La cerrajería será aluminizada marca Yale o similar.

9 . C O N S I D E R A C I O N E S G E N E R A L E S

• Todas las instalaciones del sistema de iluminación de las viviendas se entregarán cableadas y con placas de la Marca BTicino modelo Modus Plus (y/o similar) de acuerdo al plano de instalaciones eléctricas.

• Los muros y cielorrasos se entregarán empastados y pintados con pintura látex.

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V . E S T U D I O D E M E R C A D O

A N A L I S I S G E N E R A L D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O

1. MISION Y VISION

Visión

Ser un grupo constructor líder y que contribuya al progreso del país, satisfaciendo los requerimientos de nuestros clientes, brindando oportunidades para el desarrollo profesional de nuestros trabajadores y garantizando niveles de rentabilidad atractivos para nuestros accionistas.

Misión

Ser una empresa de alcance internacional, con reconocido liderazgo y prestigio en la sociedad, basados en la ética de sus profesionales, en sus políticas de calidad, precios competitivos, seguridad y medio ambiente, en su capacidad tecnológica y en la seriedad en el cumplimiento de sus compromisos.

MISION

TACTICA

ESTRATEGIAS

OBJETIVOS

VISION

MERCADO

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1. MACROENTORNO

2.1 FACTORES ECONOMICOS

Comportamiento del PBI

El INEI informa que el Producto Bruto Interno (PBI) principal componente de la Oferta Global creció en 9,8%, registrando un constante crecimiento económico.

La Oferta y Demanda Global de la economía ha registrado un incremento constante. Por el lado de la oferta, además del crecimiento del PBI, las importaciones de bienes y servicios aumentaron respecto años anteriores, manteniendo su tendencia positiva.

El crecimiento de la Demanda Global fue impulsado por el dinamismo mostrado en la Demanda Interna, la cual aumentó explicada principalmente por el crecimiento de la Formación Bruta de Capital Fijo (inversión). Se ha observado así mismo, que, se viene incorporando cada vez más capital a una tasa mayor de lo que se produce en el país. El Consumo Privado que representa cerca del 70,0% del PBI, también se incrementó.

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Comportamiento del PBI por Sectores

Las cifras revisadas del Producto Bruto Interno del año 2008, acumuló un crecimiento de 9,8%, igualmente, todos los sectores económicos registraron comportamiento favorable: la construcción creció a 17.83%, otros sectores donde también se observa un crecimiento es minería e hidrocarburos, manufactura, otros servicios, etc.

Comportamiento del Sector Construcción

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En el año 2008 se observa que el sector construcción ha continuado con su gran dinamismo que se viene observando en los últimos años. Así, se observan incrementos importantes en la construcción de vivienda, edificios y otras construcciones y mejoras de tierras. Este comportamiento favorable se atribuye a que las políticas de vivienda y urbanismo se han convertido en políticas de Estado.

Asimismo, influyó la promoción de las inversiones en el sector.

La actividad constructora es uno de los sectores más dinámicos de la economía.

En enero pasado creció 21% y acumuló 34 meses de crecimiento continuo a una tasa promedio mensual de 14,4%, muy por encima de la expansión promedio del PBI global en el mismo período (8,0%).

Según las proyecciones del BCR realizadas en enero pasado, el sector construcción crecería 13% en el 2008. Sin embargo, los resultados de los primeros meses del año 2008 habían superado largamente lo anticipado.

Esto se debió a que a diferencia de los primeros meses del 2007, la inversión pública destacó como un impulso importante para el crecimiento del sector. El gasto de inversión del Gobierno Central creció 22% en el Primer Bimestre de 2008, respecto del mismo período del 2007.

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Este factor adicional al fuerte impulso privado (crecimiento del empleo, facilidades del sistema financiero y mayores ingresos de las empresas) presionaron a un crecimiento de la construcción mayor que lo inicialmente esperado.

La evolución positiva del sector, se fundamenta en la interacción de diversos factores como son, las inversiones en concesiones de obras de infraestructura pública, concesiones portuarias y la continuidad de los programas de vivienda, para la promoción de la construcción y la autoconstrucción mediante el fondo "Mí vivienda " "Techo Propio" y "Mi Hogar", otorgando para ello condiciones favorables para el financiamiento de obras. Es importante señalar que el 70,0% de los programas habitacionales están ubicados en Lima y el resto en las regiones, abriéndose la posibilidad de lograr en el futuro una participación de 50,0% para ambas zonas.

Otro factor que ha influenciado en el sector es que se ha continuado la ejecución de distintas obras de infraestructura, como por ejemplo la Vía Expresa de la Avenida Grau y el Proyecto Ecológico de la Faja Atocongo - Conchán, ambos ubicados en Lima.

En cuanto al avance físico de obras que comprende la construcción y rehabilitación de caminos y carreteras por parte de los gobiernos regionales, este rubro presenta una evolución positiva, debido a los mayores montos asignados a la ejecución financiera de los Programas Provías. De esta manera, se ha continuado con la rehabilitación y mejoramiento de las carreteras: Jauja - Tarma; Chiclayo Chongoyape; Oxapampa - Puente Paucartambo;

Tarapoto - Juanjui; Tingo Maria - Aguaytia - Pucallpa; Izcuchaca - Huancavelica;

rehabilitación de la Carretera Ayacucho - San Francisco, entre otras obras.

Comportamiento del Sector Inmobiliario

La cantidad de créditos y montos desembolsados por el fondo "Mí vivienda" a la población ha impulsado el desarrollo del sector. En el año 2008 se otorgaron 2 477 créditos, que corresponde aproximadamente a 156 millones de soles, cifra superior al año 2007 en que

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se otorgaron 818 créditos que ascienden aproximadamente a 54 millones de soles. El gráfico siguiente describe el comportamiento del crédito hipotecario en moneda nacional del Programa Mí vivienda.

2.2 FACTORES POLÍTICO LEGALES

Marco Legal

Ley 29090: de Regulación de Habilitaciones Urbanas y edificaciones, tiene por objeto establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de licencias de habilitación y de edificación, con la finalidad de facilitar y promover la inversión inmobiliaria. Publicación: 29/09/08

Ley 28703: Autoriza al ministerio de vivienda, construcción y saneamiento para que realice las acciones administrativas de reversión a favor del estado de los lotes de terrenos del proyecto especial ciudad Pachacútec. Publicación: 04/04/2006

Ley 28698: Ley que facilita la constitución y ejecución extrajudicial de garantías hipotecarias para programas de vivienda. Publicación: 22/03/2006:

Ley 28579: Ley de conversión del fondo hipotecario de la vivienda - Fondo Mivivienda a fondo Mivivienda S. A.. Publicación: 09/07/2005:

Ley 28461: Permite el uso del 80% de la compensación por tiempos de servicios (CTS) destinado a la adquisición de vivienda o terreno en el marco de los programas promovidos por el ministerio de vivienda y construcción o por el sector privado. Publicación: 11/01/2005

Ley 28415: Crea la "base de datos habitacional" administrada por el ministerio de

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vivienda, construcción y saneamiento. Publicación: 11/12/2004:

Ley 28364: Ley que regular el contrato de capitalización. F. Promulg.

21/10/2004

Ley 28262: Autoriza a la comisión liquidadora de sociedad Paramonga Ltda. S.A., a aplicar en el procedimiento de adjudicación de viviendas, la depreciación del inmueble y el tiempo de servicios de cada trabajador. Publicación: 01/07/2004

Ley 28228 : Autoriza un crédito suplementario en el presupuesto del sector público para el año fiscal 2004, a favor del ministerio de vivienda, construcción y saneamiento, destinado al bono familiar habitacional. Publicación: 22/05/2004

Ley 28138: Prorroga el régimen de excepción de los contratos de alquiler de viviendas cuyo autoevalúo sea inferior a 2880 nuevos soles. Publicación:

26/12/2003.

Ley 28097: Autoriza un crédito suplementario y transferencia de partidas en el presupuesto del sector público para el ejercicio fiscal 2003 a favor del ministerio de vivienda, construcción y saneamiento. F. Publicación: 04/11/2003

Ley 28364: Ley que regular el contrato de capitalización. F. DACIÓN 02/07/2003 Ley 27801: Modifica el régimen legal del fondo de vivienda militar y policial. F.

Publicación: 27/07/2002

Ley 27792: Ley de organización y funciones del ministerio de vivienda, construcción y saneamiento. F. Publicación: 25/07/2002.

Ley 27743: Modifica el artículo 3º de la ley del fondo de vivienda militar y policial. F.

Ley 27590: Ley que prorroga los contratos de alquiler de viviendas, cuyo autoevalúo sea inferior a 2880 nuevos soles. F. Publicación: 13/12/2001

Ley 27570: Ley que transfiere funciones y el sub-sector saneamiento del ministerio de la presidencia al de transportes, comunicaciones, vivienda y construcción. F.

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Ley 27523: Ley que otorga facultades coactivas a los ministerios de energía y minas; de industria, turismo, integración y negociaciones comerciales internacionales; de pesquería; y de transportes, comunicaciones, vivienda y construcción. F. Publicación: 05/10/2001

Ley 27511: Ley que modifica la ley 26912, ley de promoción del acceso de la población a la propiedad privada de vivienda y fomento del ahorro mediante mecanismos de financiamiento con participación del sector privado. F. Publicación:

28/08/2001

Ley 27313: Ley complementaria de la formalización de la propiedad en programas de vivienda del estado. F. Publicación: 20/07/2000

Ley 27205: Ley que dispone la transferencia de recursos del Fondo Mivivienda al Banmat y autoriza al banco de materiales a destinar recursos a programas de apoyo social. F. Publicación: 27/11/1999

Ley 27157: Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. F. Promulg. 19/07/1999

Ley 27089:Ley que permite financiar con recursos del Fondo Mivivienda la adquisición de unidades inmobiliarias construidas con recursos del FONAVI. F.

Ley 27045: Ley de extinción de las deudas de saneamiento de los usuarios y de regularización de las deudas de las entidades prestadoras de servicios de saneamiento al fondo nacional de vivienda - FONAVI. F. Publicación: 05/01/1999

Decretos de urgencia

Decreto de urgencia 032-2005. Declaran de necesidad nacional el "programa de reconstrucción de viviendas" en localidades afectadas por los sismos del 25 de setiembre y 1 de octubre de 2005. Publicación: 11/12/2005

Decreto de urgencia 064-2002. Establecen disposiciones relativas a la liquidación del Fonavi, a la transferencia de saldo resultante al Fondo Mivivienda y a la constitución del fondo a que se refiere la LEY Nº 27677. Publicación: 05/12/2002

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Decreto de urgencia 038-2002. Establecen régimen transitorio de órganos y personal de los ministerios de comercio exterior y turismo, producción, transportes y comunicaciones, vivienda, construcción y saneamiento y de la mujer y desarrollo social. Publicación: 26/07/2002

Decreto de urgencia 036-2002. Establecen régimen transitorio de los nuevos ministerios de la producción, de comercio exterior y turismo, y de vivienda, construcción y saneamiento. Publicación: 12/07/2002

Decreto de urgencia 018-2002., Autoriza el inicio de los procesos de selección conducentes a la ejecución de los proyectos de inversión en el departamento de Ancash, a cargo del ministerio de transportes, comunicaciones, vivienda y construcción, y del ministerio de energía y minas en el marco de la novena disposición transitoria de la LEY Nº 27573. Publicación: 27/04/2002

Decreto de urgencia 008-2002. Modifican el artículo 4º de la ley nº 26912, que creo el Fondo Mivivienda. Publicación: 15/02/2002

Decreto de urgencia 073-2001. Facultad al Fondo MIVIVIENDA financiar a través de entidades del sistema financiero, la reconstrucción de viviendas dañadas por sismo producido en diversas provincias y departamentos del sur del país.

Decreto de urgencia 047-2001. Transfieren excepcionalmente recursos del fondo de mivivienda para fines específicos. Publicación: 13/04/2001

Decreto de urgencia 020-2001. Modifican Artículo 6° de la Ley de creación del Fondo Hipotecario de Promoción a la Vivienda. Publicación: 17/02/2001

Decreto de urgencia 091-2000. Modifican artículos de la Ley N° 26912, referidos al esquema de financiamiento con recursos del Fondo MIVIVIENDA Publicación:

11/10/2000

Decreto de urgencia 014-2000. Autorizan a la COFOPRI desarrollar acciones de formalización en programas de vivienda ejecutados sobre predios de propiedad del FONAVI y empresas del Estado en liquidación. Publicación: 10/03/2000

(30)

2.3 FACTORES DEMOGRÁFICOS

Proyecciones demográficas del Perú entre los años 1950-2050

(31)

En los últimos años, Lima ha continuado con su aumento población, debido principalmente a la migración permanente de provincianos, que buscan desarrollarse en Lima económicamente y personalmente.

(32)

Este centralismo a nivel del país se observa también dentro de la misma Lima Metropolitana donde se generan nodos urbanos donde tiende a observarse una concentración mayor de la población con respecto a otras áreas urbanas. Uno de estos nodos urbanos es el distrito de Miraflores, presentándose entonces una oportunidad de ubicar el proyecto dentro del Distrito.

En este distrito, existe una necesidad de vivienda como consecuencia de la saturación del espacio horizontal y el continuo crecimiento poblacional. Dentro de este contexto, nuestra OFERTA será una vivienda multifamiliar en el distrito de MIRAFLORES.

De acuerdo al nivel socioeconómico predominante en el Distrito, el producto va dirigido a personas del Sector B+

P E R F I L D E L C L I E N T E

1. SOCIAL

- Preferencias; el lote se ubicara en una zona residencial, segura, tranquila, con equipamiento y de fácil acceso.

- Nivel socio-económico-cultural; profesionales dependientes e independientes

- Mercado potencial Sector B+; con edades que fluctúan entre los 25 y 45 años.

2. ECONOMICO

- Ingreso promedio mensual S/. 6,000

3. FAMILIAR

- Composición familiar; cuatro miembros como máximo.

Respecto a este mercado objetivo viviendas multifamiliares, efectuaremos el estudio del mercado de oferta y demanda, el estudio de la normatividad y del nuevo reglamento de edificaciones para nuestros proyecto de vivienda, y otros aspectos, como la calidad en la edificación, la seguridad y salud en las obras, considerando las infraestructuras de telecomunicaciones en los edificios, los servicios de agua, desagüe,

(33)

electrificación y la financiación calificada, en aras de dar así una visión integral de nuestras ventas a los clientes.

2.4 FACTORES TECNOLÓGICOS

Los avances tecnológicos que se están dando desde hace algunos años en el mundo de la construcción han recaído aparte de la implementación de equipamiento de punta para el proceso constructivo y las técnicas para alcanzar producciones de escala, en la innovación de los sistemas de comunicación e información del sistema de negocios inmobiliarios que permiten un escenario cada vez más favorable para la formulación y ejecución de proyectos de ésta índole.

La sociedad actual está viviendo importantes cambios en todos los sentidos.

Factores recientes como la progresiva incorporación de la mujer al mercado laboral, el avance de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC) o las transformaciones producidas por la denominada nueva economía, están influyendo de manera significativa en la configuración social y empresarial de nuestros días.

Es indudable el auge en que se encuentra el sector inmobiliario, motivado por distintas causas, principalmente la incertidumbre económica, que hacen que la compra de un piso sea vista por muchos como la mejor opción para invertir.

Sin embargo con el crecimiento de la demanda ha aumentado también la oferta. La competencia para nuestro sector aumenta cada día y debemos ofrecer a los clientes algún aspecto diferencial para que se decidan por nuestro negocio.

No debemos olvidarnos de que las empresas inmobiliarias se están extendiendo a pasos agigantados y constituyen una importante competencia a un ámbito más reducido.

Ante esta situación, debemos asumir un propio reto, reforzando las singularidades y potenciando los elementos diferenciales respecto a otras formas de comercio. La proximidad, el trato directo con el consumidor, una mayor especialización y la garantía de calidad de sus productos y servicios son los factores que han de convertirse en sus ejes

(34)

Asimismo, el sector no pasa por alto las oportunidades de modernización e innovación que ofrecen los avances tecnológicos y los diferentes modelos de adaptación a los nuevos sistemas.

La consiguiente mejora del nivel de competitividad es resultado de un cambio de visión en la que el proceso de incorporación a las modernas tecnologías deje de ser visto como una amenaza.

Todo negocio inmobiliario pueden beneficiarse de las mejoras concretas que se obtienen a través de las TIC.

TIC es el acrónimo de Tecnologías de la Información y la Comunicación. Las TIC son un conjunto de tecnologías que permiten la producción, almacenamiento, tratamiento y comunicación de la información.

Aunque este término nos parezca muy novedoso, algunas de estas tecnologías llevan con nosotros muchos años, por ejemplo, el teléfono. Otras, aunque han irrumpido en nuestras vidas hace relativamente poco tiempo ya las vemos como algo cotidiano de lo que cada vez es más difícil prescindir. El teléfono móvil o Internet son ya realidades tan extendidas que resulta sorprendente comprobar el poco tiempo que hace que se implantaron. Lo mismo irá ocurriendo muy probablemente con tecnologías que están empezando a instalarse o a desarrollarse y que en poco tiempo veremos como imprescindibles, como por ejemplo los teléfonos con conexión a Internet.

Las tecnologías de la información y la comunicación, especialmente Internet, incrementan la libertad de comercio y permiten a las pequeñas empresas salir de un entorno relativamente reducido y ser accesibles en otros mercados para cualquier consumidor interesado. Es lo que está influyendo más en el sector inmobiliario en la actualidad, lo cual irá en crecimiento en los próximos años.

2.3 MICROENTORNO

Con el análisis del Microentorno nos permitirá identificar las oportunidades y amenazas de nuestra empresa en relación al proyecto.

(35)

COMPETENCIA ACTUAL

Se ha evaluado como competencia las Empresas Constructoras que ofrezcan un producto similar al que ofrece nuestra empresa y en la misma zona geográfica.

Actualmente hemos encontrado dos empresas constructoras que están desarrollando dos proyectos en diversas zonas del distrito con diversas características que debemos de tomar en cuenta para evaluar nuestra competencia.

Todos los proyectos se encuentran localizados en la Urbanización La Aurora, distrito de Miraflores. En el plano adjunto se observa la ubicación de dichos proyectos.

(36)

Edificio 1

Edificio : "Bianca"

Ubicación : Calle Germán Gomez Sanchez N° 577 Propietario : Inmobiliaria MAG S.A.C.

Características : Edificio de 4 pisos frente a parque.

Teléfonos : 273-3004 / 98935-3097

(37)

Edificio 2

Edificio : "Marbella"

Ubicación : Av. Villarán N° 387

Propietario : Inmobiliaria International Estate S.A.C.

Características : Edificio de 4 pisos frente a avenida.

Teléfonos : 99985-2853 / 99948-3153

(38)

Edificio 3

Edificio : "Leguía"

Ubicación : Jr. Guillermo Leguía N° 482 Propietario : Arno Inversiones S.A.C.

Teléfonos ; 99754-2561

(39)

Edificio 4

Edificio : "Villarán"

Ubicación : Av. Villarán N° 330

Propietario : Parámetros Inmobiliaria S.A.C.

Características : Edificio de 5 pisos frente a avenida.

Teléfonos : 628-0120/99744-6695

(40)

Edificio 5

Edificio : "Melvin Jones"

Ubicación : Calle Embajador C. García Bedoya 107.

Propietario : Parámetros Inmobiliaria S.A.C.

Teléfonos : 271-0819 / 99112-7154

(41)

P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

C U A D R O E S T U D I O D E M E R C A D O U R B . L A A U R O R A

CARACTERÍSTICAS

Edificio 1

“Bianca”

G. Gomez Sanchez 577 273-3004 / 98935-3097

gerencia@

afcedificaciones.com

Edificio 2

“Marbella”

Av. Villarán 387 99985-2853 inmobiliariainternationa

l@

hotmail.com

Edificio 3

“Leguía”

Jr. Guillermo Leguía 482 99754-2561 [email protected]

Edificio 4

“Villarán”

Av. Villarán 330 628-0120 /99744-6695

[email protected]

Edificio 5

“Melvin Jones”

C.García B.107 271-0819 / 99112-7154

maxarq

@hotmail.com

AREA DPTO. (M2) 113.00 126.00 125.00 121.00 126.00

PRECIO (INC. IGV-SOLES) 372,000.00 393,700.00 480,500.00 387,500.00 527,000.00

PRECIO SOLES /m2 3,292.00 3,124.60 3,844.00 3,202.50 4,182.50

COCHERA SOLES 18,600.00 15,500.00 15500.00 15,500.00 18,600.00

PISOS 4 5 4 4 4

Nº DPTOS. 7 9 8 8 8

Nº DPTOS. VENDIDOS 2 7 5 4 5

Nº DPTOS. OFERTADOS 6 9 7 8 8

% VENTAS DEPARTAMENTOS 33% 78% 71% 50% 62%

Nº COCHERAS 11 14 16 13 16

Nº COCHERAS VENDIDAS 4 10 9 6 8

Nº COCHERAS OFERTADAS 9 14 14 13 8

(42)

P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

% AVANCE OBRA 20% 75% 65% 65% 10%

% DE VENTAS COCHERA/DPTO. 66% 71% 64% 46% 50%

ACEPTACION PRODUCTO

(-1,1,2,3) 2 2 2 1 3

TIEMPO DE VENTAS EN MESES 6 10 8 __ 4

FECHA DE ENTREGA Sep 2009 Feb 2009 Jun 2009 May 2009 Ene 2010

ARQUITECTURA EDIF./DPTO. B+ B B+ B A

CALIDAD ZONA A(f/parque) B A(f/parque) B A(f/parque)

DEPARTAMENTOS

Nº DE DORMITORIOS 3 3 3 3 2

Nº DE BAÑOS 2 ½ 2 ½ 2 ½ 2 1/2 2 ½

CTO. Y SH. SERVICIO Si Si Si Si No

ASCENSOR 1 1 1 1 1

SALA COMEDOR Parquetón Parquetón Parquetón Laminado Madera

machihembrada

DORMITORIO PRINCIPAL Parquetón Parquetón Parquetón Laminado Alfombra Boucle

DORMITORIO HIJOS Parquetón Parquetón Parquetón Laminado Alfombra Boucle

SH. HIJOS Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Porcelanato SH. PRINCIPAL Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Porcelanato COCINA Y SERVICIOS Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Porcelanato AREAS COMUNES Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima

(43)

P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

GRIFERIA Vainsa Italgrif Italgrif Bahía Italgrif FV

SANITARIOS Trebol Trebol Trebol Trebol FV

CTO. SERVICIO Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima __

PUERTAS PRINCIPAL Apanelada Cedro Madera

machihembrada Madera

machihembrada Apanelada Cedro PUERTAS INTERIORES Contraplacadas MDF Contraplacadas MDF Contraplacadas MDF Contraplacadas MDF Contraplacadas MDF

CLOSETS Melamina blanco Melamina Melamina Melamina Melamina

MUEBLES DE COCINA Melamina altos y bajos, tablero de

granito

Melamina altos y bajos,

tablero de granito Melamina altos y bajos, tablero de

granito

Melamina altos y bajos, Tablero postformado

Melamina altos y bajos, tablero de

granito

VENTANAS Vidrio templado Cristal templado Vidrio templado Vidrio 6mm. Sist. Nova Vidrio templado

CALIDAD DE ACABADOS B+ B B+ B A

ATENCION (A,B,C, Nº) A C A B- B

FOLLETOS (A,B,C,Nº) B C A No No

AVISO EN PERIODICOS No Si Si Si Si

LETRERO Si Si Si Si Si

PUBLICIDAD Tv No No No No No

CASETA No No No Si No

FINANCIACION BANCARIA BCP BCP BCP BIF BBVA

CONSTRUCTORA FG Edificaciones SAC Inmobiliaria

International Constructora Atlas

SAC Nora&Nora SAC MaxArq SAC.

INMOBILARIA Inmobiliaria MAG SAC Inmobiliaria

International Arno Inversiones SAC Parametros

Inmobiliaria MaxArq SAC.

Campaña publicitaria C C B C B

(44)

P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

C U A D R O D E R E S U M E N

CALIDAD ARQUITECTURA PRECIO

soles/M2

CALIDAD DE ZONA

CALIDAD ACABADOS

Edifici o

Dpto.

CAMPAÑA Publicitaria

% DE VENTAS

% AVANCE DE OBRA

Tiempo de ventas en

meses CARACTERÍSTICAS

Bianca 3,292.00 A

(f/parque) B+ B+ B C 33% 20% 6

Regular velocidad de ventas, poca publicidad. Buena arquitectura y acabados.

Marbella 3,124.60 B (f/avenida )

B B B- C 78% 75% 10

Regular ubicación, arquitectura y acabados, poca publicidad.

Leguía 3,844.00 A

(f/parque) B B+ B+ B+ 71% 65% 8

Buena ubicación, precio lige- ramente alto,mejor publicidad que el resto.

Villarán 3,202.50 B

(f/avenida )

B B- B- C 50% 65% _

Regular ubicación, edificio por debajo del promedio en todos los aspectos.

Melvin Jones 4,182.50 A

(f/parque) A A B+ B 62% 10% 4

Excelente ubicación,arquitec-tura y acabados. Precio alto y buena velocidad de ventas.

Baja campaña publicitaria.

PROMEDIO 3,529.00 A B+ B+ B B 59% 47%

PROPUESTA PROYECTO EN

ESTUDIO

3,410.00 A (f/parque)

A B+ A B+ 40% 15% 2

Buena ubicación, acabados y arquitectura.

Precio cercano al promedio de la zona.

Buena velocidad de ventas.

(45)

P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

PROVEEDORES

Los proveedores pueden ejercer un poder negociador sobre los participantes en una industria, elevando los precios o rebajando la calidad de los artículos comprados o de los servicios ofrecidos. Los proveedores poderosos pueden, por lo tanto, comprimir la rentabilidad de una industria incapaz de repercutir los aumentos de costos en sus precios.

Condiciones que los hacen poderosos.

No es obligatorio luchar contra otros productos sustitutos para vender en la industria de la construcción, el poder de los proveedores puede controlarse si compiten con productos sustitutos.

Hay que incluir como proveedor la mano de obra escasa, altamente calificada o fuertemente sindicalizada.

La industria de la construcción es provista por diversos insumos materiales equipos y herramientas dependiendo de los procesos y de los bienes finales a producir. Existen diversos proveedores de materia prima e insumos con ligeras diferencias en calidad y precio, por lo que la industria de la construcción no tiene mayores problemas de negociación con estos. Así pues, en principio la importancia de esta fuerza competitiva debería ser moderada. No obstante, existen ciertos problemas de abastecimiento como el cemento y el fierro. En lo que respecta al cemento en Lima es producida por una sola empresa, y comercializada en grandes cantidades a través de distribuidores autorizados.

Del mismo modo el fierro es producido por dos empresas en el Perú y debido a la demanda mundial del insumo, y la compra de casi todas las reservas del mundo por parte de China han ocasionado la escasez y por consiguiente continuas alzas en el precio incrementando su costo en el producto final que en nuestro caso son los departamentos. En función a esto, consideramos que la importancia de esta fuerza competitiva puede ser calificada como "media". Nótese, además, que en la medida en que la industria de la

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

construcción siga creciendo a mayor velocidad, o que la productividad y calidad de éstos disminuya, la importancia de esta fuerza competitiva aumentará

2.5 RESUMEN DEL ANALISIS FODA DEL SECTOR

FORTALEZAS DEBILIDADES

- Experiencia de la empresa en la ejecución de proyectos inmobiliarios con el resultado de éxito en ventas lo que genera confianza en los socios y en el personal.

- Buenas relaciones con entidades financieras.

- Personal altamente calificado para la dirección de cada etapa.

- Confianza crediticia con las

- Número de personal reducido, lo que genera la contratación temporal de acuerdo a las necesidades del proyecto.

- Falta de equipos requeridos para la ejecución de algunas etapas del proyecto (maquinaria pesada, laboratorios de control de calidad)

- Insuficiente liquidez para el

financiamiento propio de los materiales de construcción lo que genera la

FORTALEZA

OPORTUNIDADES AMENAZAS

DEBILIDADES

(48)

P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

principales empresas proveedoras de materiales de construcción como también con empresas proveedoras de servicios.

- Estratégica ubicación de la sede principal de la empresa en Lima con una adecuada infraestructura.

necesidad de acceder a financiamiento de terceros y puede generar retrasos en la provisión oportuna de materiales y servicios.

- Deficiencia en la logística de

información, tales como comunicación en red, radios, sistemas de cómputo

moderno, etc.

AMENAZAS OPORTUNIDADES

- Peligro de cambios en la

normatividad debido a razones políticas más que técnicas.

- Aumento de subsidios por parte del gobierno en la subasta de terrenos para vivienda lo que genera bajos costos (irreales) del producto final y que puede ser aprovechado por la competencia.

- Dificultades administrativas en la obtención de las licencias para fines de construcción de viviendas.

- Exigencia de muchos requisitos en las solicitudes de créditos hipotecarios.

- Riesgo en el cumplimiento de pagos.

- Informalidad en la construcción que favorece el incremento de

autoconstrucción de viviendas,

- Estabilidad Macroeconómica en el país - La política del gobierno actual da

continuidad y apoyo a los programas de vivienda sociales como Mi Vivienda.

- Crecimiento poblacional en Lima tanto por el factor demográfico como por la migración de provincias.

- Reducción de costos en los accesos y uso de la nueva tecnología, referida al sector construcción y a la información.

- Calidad, garantía y seguridad que ofrece la compra de una vivienda por un medio formal como lo es el Programa MI Vivienda.

- Baja morosidad en pagos de cuotas observadas en los créditos Mi Vivienda.

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

alquileres bajos, y otros sistemas como el alquiler-venta.

- Incremento inesperado en el mercado internacional de la demanda de materiales principales como el acero que afectaría considerablemente los precios de este material en el país.

- Saturación en el mercado de la oferta para la vivienda dirigida al sector B+.

2.6 ANALISIS FODA DEL PROYECTO a) Fortalezas

• Excelente distribución, iluminación y ventilación en el diseño arquitectónico

• Excelente vista por tener en frente el amplio parque Francisco de Zela.

• Excelente ubicación, de fácil accesibilidad por la avenida principal y comodidades a solo minutos.

• Buen diseño de estrategia de ventas.

• Buena capacidad profesional al servicio del proyecto.

• Pre- diseño muy bueno que cuenta con un piloto equipado para mostrar las bondades de los departamentos.

b) Oportunidades

• Mercado todavía insatisfecho de personas de clase B+ hacia A en etapa de transición como matrimonios jóvenes.

• Existen proyectos exitosos dentro del círculo de influencia del proyecto pero que no cuentan con las bondades y acabados del nuestro.

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

c) Debilidades

• No contar con algún proyecto inmobiliario realizado anteriormente .

• Entrar al mercado con un proyecto de envergadura como es el presentado en este diplomado.

• Posible baja en las ventas por la crisis económica mundial.

d) Amenazas

• Puede existir un tipo de sabotaje por la competencia a raíz de ser nuevos en este negocio.

• Los proyectos inmobiliarios de la competencia pueden mejorar su acabados y sin variar los precios.

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

V I . P L A N D E M A R K E T I N G

1. ESTRATEGIA

La estrategia de marketing que se desarrolla en el proyecto estará enfocada para poder llegar de manera fácil y dinámica a los posibles clientes mostrando de forma eficiente el

producto ofrecido.

2. MEDIOS DE PUBLICIDAD

- Gigantografías

Se colocara una gigantografía en el frente del lote el cual incluirá toda la información correspondiente al proyecto, perspectiva, áreas, características del proyecto, nombres del arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos de informes y pagina Web. Esta se colocara desde el momento en que se firma el acuerdo con el inversionista y se dejara hasta que concluya la obra.

- Publicidad directa

Caseta de pre-venta y venta: se contara con una caseta de pre-venta y venta en la misma obra donde una persona estará a cargo de dar toda la información necesaria que requieran los clientes. Además de proporcionar brochures a todos los visitantes a la caseta de venta.

- Brochure

Mediante este medio físico se plasmara toda la información de todas las características que ofrece el proyecto, resaltando la configuración arquitectónica del edificio, las áreas comunes, los accesos, la ubicación estratégica del inmueble con su excelente vista hacia el parque que tiene enfrente y los servicios adicionales que se ofrecen.

El brochure descrito será elaborado sobre papel couche y proyectara un trabajo profesional de alta calidad, en el que se tratara de no sobrecargar el mismo con demasiados colores e imágenes, solo las necesarias que den mayor información.

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- Publicidad virtual

Pagina Web: se creara una página Web donde se encontrara toda la información correspondiente al proyecto, ubicación, áreas, perspectivas, recorrido virtual, departamentos disponibles, nombres del arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos para informes, precios de pre-venta y venta.

- Anuncios Publicitarios

Se colocara un anuncio semanal en el diario El Comercio para los días domingo.

Además se colocara un anuncio mensual en la revista Inmobilia.com que su distribución es gratuita en diversos cafés, restaurantes, heladerías, pastelerías, hoteles y centros de belleza y salud.

3. IMAGENES 3D

VISTA FRONTAL

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

Vista Interior 1: SALA COMEDOR

Vista Interior 2: COCINA

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

Vista Interior 3: DORMITORIO PRINCIPAL

Vista Interior 4: DORMITORIO 2

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

Vista Interior 5: DORMITORIO 3

Vista Interior 6: BAÑO

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P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

V I I . E S T U D I O D E F A C T I B I L I D A D E C O N Ó M I C O Y F I N A N C I E R O

1 . D A T O S

Datos EDIFICIO DE 4 PISOS

Item Areas M2 Und M2

1.0 Area de Terreno 392.5

2.0 Número de departamentos 8

3.0 Area Construida por dpto. para Venta 146.5 8 1,172.0 4.0 Areas Comunes por dpto. techada 3.0 8 24.0 5.0 Area de Estacionamiento por vehículo 12.5 16 200.0 6.0 (Area de Patio + Jardin) del 1° piso 17.0 1 17.0 7.0 Area Libre 119.5 1 119.5

% Area Libre 30.43%

Total Area Techada Construida (No Inc/Estacionamientos) 1,196.0

Areas comunes: Areas verdes, escalera, casetas, Hall de entrada o recibo principal, BBQ en zona social, deposito de basura, jardineras, etc.

Area libre: se calcula por diferencia entre el area total del terreno y las areas ocupadas (de las áreas comunes, área de departamentos, estacionamientos techados, jardines, etc)