95. Concepto:
Expresa el Profesor Romero42 que las servidumbres son gravámenes es-
tablecidos sobre un predio para beneficiar al otro lo que les da un carácter típicamente real, porque afectan a los predios y no a los propietarios de los mismos.
El Código Civil, haciendo una excepción en su tónica de no definir las insti- tuciones que legisla, en su artículo 960° configura la institución al expresar: “La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en bene- ficio de otro, que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos”.
Como se observa la definición legal es muy completa, puesto que esclarece la fuente de la servidumbre: bien sea la ley o el pacto; determina el conte- nido de este derecho real: un hacer sobre el otro predio o un abstenerse de algún derecho; resalta, asimismo, el carácter pragmático de este gravamen cuando expresa: “en beneficio de otro predio”.
Resumiendo conceptos, se puede establecer que la servidumbre es una relación entre dos predios, el dominante que aprovecha el gravamen y el sirviente que lo sufre. La servidumbre no es, como el usufructo, una des- membración del derecho de propiedad sino una limitación a su ejercicio; en efecto, en la servidumbre el propietario no se ha despojado de ningún atributo del derecho de propiedad, como en el usufructo o en el uso, sino que se le impone o él acepta una limitación a su ejercicio, ad-ejemplum: si un propietario establece un usufructo sobre su casa ha cedido el uti y el
fruti, en cambio, si el mismo propietario constituye una servidumbre de paso
sobre su inmueble, deberá dejar libre el tránsito por su predio, o sea es un gravamen, una carga que le impone a su inmueble.
96. Fundamento:
Este importante derecho real tiene un poderoso fundamento: la utilidad que brinda al predio dominante, el beneficio que de ello se deriva. Lógicamente ni la ley ni los propietarios imponen servidumbres que no correspondan a una objetiva necesidad del predio dominante: el paso, la luz, los cables de fuerza, luz, teléfono, acueducto, etc. En efecto, cuando la servidumbre deja de ser útil cesa, puesto que ya no hay razón para continuar con el gravamen.
97. Caracteres:
Son los siguientes:
a) Es por excelencia un derecho real, porque es una limitación que afecta al predio, no a su propietario, es un derecho no de la persona sino del titular del predio dominante, que se transfiere con el inmueble, no es una obli- gación personal del propietario del predio sirviente, es exclusivamente un derecho real, es el predio el que está sujeto, el propietario no está obligado a ninguna acción positiva, la restricción que le impone la servidumbre solo puede consistir en un no hacer o en sufrir, jamás en un hacer. El propieta- rio del predio sirviente puede liberarse de este gravamen abandonando o
cediendo el bien, pero el gravamen continúa limitando el predio43.
b) Es un derecho perpetuo por su misma naturaleza, puesto que los fundos tienen una existencia prolongada, sus necesidades son permanentes y su implantación no responde al interés de una persona (ente limitado en el tiempo) sino al de un predio (de existencia perpetua). El art. 9641° así lo establece al disponer que las servidumbres son perpetuas, salvo que la ley o el pacto les fije plazo. Esta perpetuidad del derecho está unida a su necesidad, puesto que, como se ha visto, si desaparece la utilidad del gravamen, cesa este.
c) Tiene forzosamente carácter inmobiliario, en el derecho romano exis- tían las denominadas servidumbres personales, (se denominaba así las desmembraciones del derecho de propiedad: uso, usufructo, ha- bitación, superficie) y las servidumbres reales, que solo podían recaer sobre inmuebles y dentro de estos exclusivamente sobre los predios, lo que es ratificado por algunos códigos actuales que solo reconocen
las servidumbres sobre predios. Es así que las servidumbres tienen carácter predial, más que inmobiliario, dado que hay inmuebles que no pueden ser objeto de este gravamen como las naves o aeronaves. Por predio debe entenderse las heredades, fundos, fincas, casas, hacien- das, edificios, etc.
d) Supone necesariamente dos predios diferentes, no solo porque así fue desde el derecho romano, sino por expresa disposición del art. 960°, además, cuando los dos predios se consolidan, es decir se reúnen en una sola unidad inmobiliaria, desaparece la servidumbre, pues ya no tiene razón de ser.
e) No es necesario que los predios pertenezcan a propietarios diferentes, los modernos códigos así lo establecen, en armonía con el carácter real de este gravamen, cuya razón de ser es la ventaja que otorga, no a la persona del propietario, sino al predio dominante, en consecuencia, si existen dos predios el propietario de ambos puede imponerle servidum- bres en beneficio de otro.
f) Debe aportar una ventaja real al predio dominante, ya que tal es la ra- zón de su existencia; la servidumbre debe cesar cuando termina la utili- dad que de ella se deriva, por ejemplo: la servidumbre legal de acarrear materiales de construcción por terreno ajeno, cesa cuando se concluye la edificación.
g) Ubicación de los predios, en el derecho romano era necesario que los predios fueran colindantes, los códigos modernos admiten la servidum- bre de predios no colindantes, incluso lejanos uno de otro, tal la servi- dumbre de extraer materiales de una cantera o las de cable carril o de paso de energía eléctrica.
h) Es indivisible, de acuerdo a los arts. 962° y 963°, en efecto, la servidum- bre es una sola y como tal grava todo el bien sin que pueda adquirirse o perderse por partes, pues como expresa el segundo de los citados artículos, si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor de los porcionistas. Aunque en puridad lo que quiere expresar el Código, no es la división del inmueble, sino del derecho de propiedad sobre él.
i) Es un derecho accesorio, no tiene existencia propia ni autónoma, ya que de acuerdo al art. 961° es inseparable del predio dominante y se trasmite con él; a su vez el gravamen subsiste en el predio sirviente, cualquiera que sea su dueño.
j) Para establecer servidumbres se requiere capacidad para enajenar, este problema está ligado con la capacidad en general, la de ejercicio no solo la de goce, y es lógico que se requiera capacidad de enajenar, pues establecer una servidumbre significa gravar un predio, limitar el ejercicio del derecho de propiedad, es por ello que solo el propietario puede imponer servidumbre, en uso del jus abutendi; como excepción lo puede hacer el usufructuario, pero solo por el tiempo que dure su derecho.
k) La servidumbre no se presume, debe de constar de título claro, dado que es una desventaja del predio sirviente. Por el contrario lo que se presume, es que el predio está libre de servidumbres, lógicamente es una presunción juris tantum, y su razón es que lo normal, lo natural, lo deseable es que así sea, puesto que las servidumbres son gravámenes que se soportan por la necesidad de favorecer a otro predio.
98. Clasificación de las servidumbres:
Se clasifican de acuerdo a criterios diversos:a) Por su origen, hay servidumbres positivas, las que imponen un dejar hacer, por ejemplo: las de paso, acueducto; y las negativas que obligan a un no hacer, es decir una abstención, tal el caso de no construir para no quitar la luz, el aire, etc.
b) Por sus características: las aparentes son las que están a la vista, por ejemplo una ventana sobre inmueble ajeno, la servidumbre de paso, si es que existe sendero, la de cable carril, etc. Las no aparentes son las que no ofrecen señal visible de su existencia, como la de paso cuando no hay sendero.
c) Por su continuidad: son continuas las que no requieren un hecho del hombre para producirse, tal como la de acueducto; y son discontinuas las que si requieren un hecho humano, como la de paso o de tránsito de ganado o acarreo de materiales.
d) Por su naturaleza las servidumbres pueden ser: naturales, que nacen de la situación natural de los predios, y que son solo reconocidas por la ley, tal como los terrenos inferiores están destinados a recibir las aguas que fluyen de los superiores; convencionales, son las que emanan de un convenio: la servidumbre de paso que se establece en las quintas; y las legales que son las impuestas por ley: cable-carril, energía eléctrica y de pasar materiales por predio ajeno.
99. Forma de constitución:
La ley no designa forma específica, en consecuencia pueden constituirse servidumbres por instrumento privado con fecha cierta, pero es aconsejable hacerlo por escritura pública para la oponibilidad a terceros.