Aparte de los derechos que irroga la propiedad individual, que los condómi- nos deben ejercer en conjunto, como son el jus utendi, fruendi y abutendi, el condominio otorga las siguientes facultades, especificadas en sendos ar- tículos del Código:
a) Derecho a los provechos del bien: El art. 1399° dispone que los par-
tícipes están obligados a reembolsarse de los provechos obtenidos del bien, lo que significa que los otros condóminos tienen derecho a soli- citar que se es de la parte correspondiente de los frutos del bien, en relación a su participación.
b) Derecho de uso y de goce: De acuerdo al art. 895° cada propietario
puede ejercer los derechos de la propiedad, compatibles con la indivi- sión del bien y, de acuerdo al art. 901°, si hubo exceso en el uso o goce del bien común, dicho acto no es nulo, ni siquiera anulable, prescribien- do el acotado artículo que tal acto será válido si se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.
c) Derecho a emprender la explotación: Así lo disponen los arts. 908°
y 909° para el caso en que no se hubiere establecido la administración judicial o extrajudicial. Tal norma es un reflejo del principio del legítimo interés, en efecto, a ningún condómino beneficia el estado de inexplo- tación del bien común, pues ve diluidos sus derechos espectaticios a los provechos y no debe verse perjudicado por la desidia de los otros condóminos.
d) Derecho a adquirir por prescripción: El art. 898° expresa que la pres-
cripción ganada por un condómino, (el que posee) aprovecha a todos. Solución justa pues el condómino está poseyendo un bien que no es exclusivamente de él.
A este respecto hay que recordar que la ley prohíbe que un condómino adquiera por prescripción los bienes comunes, es decir, en contra de sus propios condóminos (art. 902° del C.C.).
e) Derecho a reivindicar: Como se ha estudiado en la acción reivindica-
toria, esta está destinada a defender el derecho de propiedad, el art. 896° concede también esta facultad a los condóminos, al establecer que todo copropietario puede reivindicar y defender de terceros el bien común.
í) Derecho a retraer: Se denomina retracto a la facultad que la ley acuer-
da a determinadas personas de sustituir al comprador del bien, en las condiciones pactadas. El inc. 1° del art. 1450° concede el derecho de retracto al comunero en la venta de porciones indivisas, o de la cosa. La ratio legislatoris es clara: se trata de consolidar la propiedad en favor del que ya es propietario de una parte.
g) Derecho de tanteo o preferencia: A tenor del art. 920° cualquier de los
condóminos tiene el derecho denominado de tanteo o de preferencia, para evitar la venta de los bienes y adquirir la propiedad de ellos, entre- gando en dinero el precio de la tasación, en las partes que correspon- den a los demás condóminos. La razón del precepto es también la de unificar la propiedad.
h) Derecho a reembolso por mejoras: El art. 897° sanciona que las me-
joras necesarias y útiles pertenecen a todos los condóminos, estando obligados todos ellos a reembolsar proporcionalmente a quien las hu- biera efectuado.
67. Obligaciones de los condóminos:
Correlativamente a los derechos, los condóminos tienen ciertas obligacio- nes impuestas por el Código:
a) De responder por las mejoras: De acuerdo al citado art. 897° las me-
joras necesarias y útiles aprovechan a todos los condóminos y es justo que todos ellos soporten los gastos, en proporción a su cuota.
b) De pago de deudas: Cuando hay deudas contraídas por uno de los
condóminos en provecho del condominio, resulta obligación de todos ellos el pagarlas, también en proporción a su participación. Al respecto
expresa Castañeda31, que esta regla, que está prevista en otros Códi-
gos Civiles, no lo está en el nuestro y se rige por las de las obligaciones mancomunadas, naturalmente si la obligación no es solidaria.
c) De pago de gastos: Expresa el art. 900° que todos los copartícipes
están obligados a concurrir en proporción a su parte a los gastos de conservación y al pago de los impuestos y gravámenes. Norma que por su claridad no requiere de ningún comentario.
d) De no practicar actos que importen el ejercicio exclusivo del dere- cho de propiedad: Ya se ha comentado este problema al estudiar el jus
prohibendi de los condóminos; el art. 901° expresa que dicho acto será
válido si se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto. Contrario
sensu, si no hay tal adjudicación el acto será anulable, dado que el art.
1394° dispone que la venta de cosa ajena es anulable, y el condómino estaría vendiendo algo que no es de su exclusiva propiedad.
e) A verificar partición: Esta obligación de los condóminos ha sido ya
tratada, se ha comentado el art. 9039 que faculta a cualquier condó- mino o acreedor de estos a solicitar la partición del bien. Asimismo se ha expresado que la acción para solicitar la partición es imprescriptible (art. 902°). La ratio del precepto es clara y concordante con la teoría, el condominio, como se ha comentado, es una forma anormal de propie- dad, la que generalmente trae problemas por la disparidad de criterios o intereses diversos de los condóminos, es por ello que la ley, aceptando la necesidad de esta figura jurídica, procura que sea transitoria y deja en libertad a condóminos y acreedores para darle fin, mediante la divi- sión y partición.
f) Al saneamiento y evicción: El art. 921° dispone que los condóminos
están recíprocamente obligados a la evicción y saneamiento, en pro- porción a la parte de cada uno.
En los contratos onerosos traslativos de dominio, el enajenante queda obli- gado al saneamiento en caso de evicción, por privación o perturbación del derecho, originados antes de la transferencia. La institución es universal y justa y su nombre y etimología nos demuestran su necesidad: eviccionar quiere decir: privación, despojo, desposesión, desprendimiento; y sanea- miento significa purificar, regoner, arreglar, componer. La evicción y el sa- neamiento están tratados en los arts. 1370° al 1382° del Código Civil.
Después de la transferencia de dominio los copropietarios quedan sujetos a esta obligación, como cualquier otro enajenante a título oneroso, pero esta obligación no solo es frente ai tercer adquirente, sino también frente al con- dómino a quien se le adjudica la propiedad total del bien, naturalmente que en las proporciones debidas.