57. Concepto y etimología:
Concluido el análisis de los más importantes derechos reales, como son la posesión y la propiedad, corresponde el estudio de una forma especial del dominio, que es precisamente el condominio o propiedad indivisa.
El condominio recibe también los nombres de propiedad indivisa, propiedad plural, propiedad colectiva, copropiedad, El condominio es un derecho de propiedad que reconoce a varios titulares, en contraposición al dominio o propiedad, en la cual hay un solo señor o domine del bien, siendo su dere- cho sobre el bien exclusivo y excluyente de cualquier otro.
El Código usa equivocadamente la expresión “condominio” y no “copropie- dad”, pues, como se ha explicado en la parte general, no son términos sinó- nimos, dado que propiedad es más amplio que dominio, ya que el primero comprende no solo las cosas corporales sino también los derechos, de lo que desprende que el condominio es diferente a la comunidad de derechos, aunque cuando el art. 923° expresa que las reglas del condominio son de aplicación a esta última figura. De lo que se desprende que el Código debió utilizar el término “copropiedad” en lugar de condominio.
Revisando algunas definiciones doctrinarias tenemos que Bevilaqua lo tipifi- ca como forma anormal de la propiedad, en la que el sujeto del derecho no es un individuo que lo ejerce con exclusión de otros, sino dos o más sujetos
que lo ejercen simultáneamente29. Por su parte, Josserand discrepa de la
tendencia de equiparar la propiedad y el condominio, puesto que aunque
tengan ciertos elementos en común, son figuras jurídicas distintas30. Planiol
observa que en el condominio no está dividido la cosa sino el derecho. Resumiendo conceptos se puede afirmar que el condominio no fracciona el derecho, ni divide materialmente la cosa, solo divide el goce del bien; en el condominio se conservan los atributos del derecho de propiedad; el
jus utendi, fruendi y abutendi, pero su ejercicio es conjunto, ninguno de los
29 Citado por castañeda, Los Derechos Reales, t. 2, p. 13. 30 Citado por romero romaña, op. cit., p. 198.
condominos o copartícipes, puede ejercitar esos derechos en forma aisla- da, se requiere la unanimidad. Otra nota distintiva de esta figura es que la propiedad no está individualizada, por ejemplo, si cuatro hermanos reciben en herencia un inmueble, no se puede afirmar que a cada uno de ellos le corresponda la cuarta parte de este, no, el inmueble es de los 4, teniendo cada uno una cuota o parte abstracta del mismo.
Etimológicamente condominio viene de los vocablos latinos: “cum” que sig- nifica juntos y de “dominus” o sea señorío en conjunto.
58. Nombres que recibe el condominio en el Código
Civil:
El Código se ocupa de esta figura en los arts. 895° a 923° y siendo el nom- bre del Título”,4° Del Condominio, .no siempre 10 denomina así, por lo que resulta práctico hacer una revisión de los distintos nombres que le acuerda; el art. 895° habla de cada propietario, el siguiente de todo copropietario, el 897° de copartícipe, el siguiente de condómino, el 899° y siguientes se refie- ren a los copartícipes; más adelante el 904° y el 917° lo denominan interesa- do; el 963° porcionista; el 784° propietario proindiviso, y el 805° coheredero. Se ha hecho referencia antes que condominio y copropiedad no son iguales, pero el Código, emplea todas las citadas voces como sinónimos.
59. Caracteres jurídicos del condominio:
Para que exista esta figura es necesario:a) Pluralidad de sujetos, es decir que el titular de este derecho real no sea singular, pues entonces sería simplemente un derecho de propiedad, sino que es menester que los titulares del derecho sean varios.
b) Unidad de objeto, o sea que el objeto, materia de este derecho sea determinado, uno o varios bienes, no una universalidad como sería la herencia en su universitas, pues ya sería comunidad de derechos; por herencia los herederos o legatarios pueden resultar condóminos de un inmueble o bien mueble, pero siempre determinado.
c) Que ninguno de los condóminos tenga materializada una parte en el bien, pues entonces hay propiedad singular sobre las porciones y no condominio; v.g.: si en un testamento se asigna un inmueble a tal hijo
y otro bien al otro ya no existe condominio, pues la partición la llevó a cabo el testador.
d) Transitoriedad: el condominio, como se ha expresado es una forma anormal de propiedad, en consecuencia tiene vocación de transitorie- dad no solo doctrinal sino también legislativa, es así que el art. 903° obliga a los copropietarios a realizar partición cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida.
e) Unanimidad: en el Perú, a diferencia de otros países, se consagra el jus
prohibendi, que impide el ejercicio individual de los derechos que otorga
el condominio, requiriéndose unanimidad para disponer de los bienes.
60. Diferencia entre condominio y comunidad:
Siendo ambas figuras propiedad en común, la diferencia estriba en el grado, no en la naturaleza del derecho, que es similar. El condominio es la pro- piedad en conjunto de un bien determinado, v.g.: sobre una casa o un lote de terreno o un bien mueble. La comunidad se da cuando varias personas heredan un patrimonio, una universalidad jurídica, por ejemplo: muere un padre dejando cuatro hijos, ellos no son condóminos sino comuneros de la herencia, en la que se comprenden bienes muebles, inmuebles, derechos y también obligaciones, porque han sucedido a su causante en su universitas (art. 657° del C.C.). Los herederos tienen el derecho de acrecer, el que no tiene los condóminos que son porcionistas de cuota fija.
61. Diferencia entre condominio y sociedad:
Entre estas dos figuras las diferencias son consubstanciales. Respecto a la personalidad jurídica el condominio es una situación en que no hay perso- nalidad jurídica, si dos condóminos desean realizar un acto jurídico deben hacerlo en nombre propio, naturalmente requieren unanimidad; en cambio, la sociedad es una persona jurídica independiente de los socios, es un su- jeto de derecho y obligaciones capaz de obligarse, que subsiste a pesar del cambio o de la muerte de los socios. Respecto al derecho de propiedad, los condóminos tienen, en conjunto, la titularidad del derecho; por el contrario, la sociedad es la única titular del derecho de propiedad sobre los bienes de esta, dado que no hay que confundir los derechos de los socios con el de disponer de los bienes sociales, derecho que solo puede ser ejercido por los
órganos de la sociedad y de acuerdo a las disposiciones legales y estatuta- rias pertinentes.
En relación al fin que persiguen, el condominio no tiene otro fin que el de conservar la propiedad en conjunto, ya que por esencia es transitorio, en cambio la sociedad tiene siempre finalidad lucrativa.
Asimismo la cuotaparte del condómino es embargable por obligaciones de este, los bienes de la sociedad, que es persona jurídica distinta, no son pa- sibles de esta medida, solo lo son los beneficios que el socio obtenga en la sociedad.
62. Diferencia entre condominio y servidumbre:
Como se ha expresado el condominio es propiedad en conjunto, llamada también indivisa por su carácter de transitoriedad, por el contrario, servi- dumbre es un derecho real que favorece a un predio, el dominante, en detri- mento de otro denominado sirviente; como se comprueba son dos derechos reales completamente distintos.
63. Origen del condominio:
Diversos son los actos jurídicos que pueden originar un condominio, ad
ejemplum: los contratos, el caso en que varias personas adquieran en con-
junto un bien mueble y más frecuentemente un inmueble; una partición en la que se adjudiquen a varios propietarios un bien determinado; igual caso po- dría presentarse en una adjudicación en juicio de un bien a varias personas; o por acto de última voluntad; testamento o herencia ab-intestato de un bien a varios herederos o legatarios; la misma figura surge de la unión o mezcla de bienes muebles, (art 881°).
64. Fin del condominio:
Se ha analizado ya la transitoriedad de este derecho real, de acuerdo al art. 903° del Código Civil que faculta a cualquiera de los condóminos a pedir la división y partición, derecho que se extiende a cualquier acreedor de estos. Esta acción es imprescriptible; (art. 902° del C.C.), se observa que la forma más frecuente de terminar el condominio es su fin lógico, cual es la división, partición y adjudicación a cada condómino de una parte del bien en propie- dad individual.
También se extingue el condominio por pérdida del derecho de los copro- pietarios, ya sea porque el bien se ha destruido, o ha sido expropiado, o por haber prescrito o por haber recaído resolución judicial.
Asimismo cesa esta figura por consolidación, o sea cuando uno de los con- dóminos adquiere, por cualquier título, las participaciones de sus otros con- dóminos convirtiéndose en propietario individual. Lo mismo sucedería si los condóminos deciden aportar el bien común a una sociedad en la que ellos tendrían la calidad de socios, el condominio se extingue y el bien pertenece- ría a una persona jurídica: la sociedad, en propiedad individual.
65. Medianería o pacto de indivisión forzosa:
La medianería es el condominio forzoso, cuya fuente es la ley, arts. 910° a 916° del Código Civil según los cuales se reputa medianeras las paredes, cercos o zanjas situadas entre dos predios colindantes. Las paredes, cercos o zanjas pueden ser propias o de ambos colindantes, lo primero es cuando se han construido en terreno y con fondos propios; si pertenecen a ambos colindantes se da la figura de la medianería. Por ministerio de la ley esta medianería no concluye voluntariamente sino que debe continuar hasta que ocurran ciertas situaciones: destrucción del bien o de las paredes, abandono o cuando no se utiliza la pared.
Actualmente en el campo urbano se construyen pocas paredes medianeras por los inconvenientes que tal forma de condominio legal irroga, prefiriendo los propietarios colindantes construir sus propias paredes yuxtapuestas, en su propio terreno y con peculio propio.