“aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa”
2.2 Características de la mejora.
La mejora, como concepto distinto del acto para mejorar tiene sus propias características que la definen y que pasamos seguidamente a estudiar.
2.2.1.- Es un resultado.
Tal y como venimos repitiendo a lo largo de este trabajo, la mejora es un resultado; es el efecto final producido por una actividad encaminada a mejorar.
Una primera cualidad que hay que predicar de este resultado es que debe ser buscado y querido por el sujeto mejorante. Si hemos considerado que la mejora proviene exclusivamente de un acto humano fruto de la voluntad de una persona, es lógico que el resultado conseguido sea fruto de esa voluntad y por lo tanto sea el resultado perseguido por quien realizó la actividad para mejorar. Algunos autores denominan a esta característica la congruencia que debe existir entre la impensa y la mejora pues ha de alcanzarse la
finalidad perseguida de aumento del valor de la cosa52. Cabe
preguntarse si debería considerarse como mejora el aumento del valor de la cosa por una causa distinta de la inicialmente perseguida. Por ejemplo si construyendo la cimentación de un bancal para la nivelación de una parcela, aflora accidentalmente un importante caudal de agua subterránea que debidamente canalizada permitiría dotar de agua corriente al caserío o incluso poner en riego una parcela. Se podría decir que no estamos ante una mejora al no ser un acto voluntario puesto que el hecho realizado (alumbramiento de aguas subterráneas) no es el que la voluntad del sujeto buscó inicialmente (construcción de un bancal). Al respecto hay que decir que sí se debe considerar mejora por dos razones principales: en primer lugar porque ya vimos que no deja de haber hecho o acto voluntario cuando falta la voluntad de producir un resultado concreto, siempre que la conducta que produjo el resultado no buscado, fuera voluntaria y dicho resultado fuera al menos previsible; en segundo lugar vimos también que las mejoras se encuadran dentro de la categoría de los actos jurídicos denominados reales en los que la conducta del agente va encaminada a un resultado de hecho, o bien, siendo voluntaria, lo produce sin pretenderlo; no estamos ante la categoría de los negocios jurídicos en los cuales, los efectos jurídicos, aunque se derivan también de la ley, se producen ex voluntate porque la voluntad del agente
persigue que se produzcan esos efectos según se deduce de su declaración. Ya decíamos que en ambos casos los efectos los produce la ley pero en los actos jurídicos en sentido estricto se derivan de la simple realización del acto, y en el negocio jurídico derivan y se coordinan con el propósito de su autor; en los primeros la voluntad del agente es relevante para su nacimiento y en los segundos lo es además para su eficacia.
Una segunda cualidad de la mejora como resultado es que se debe incorporar a la cosa mejorada. Respecto a la forma en que las mejoras se incorporan a la cosa, se pueden clasificar en intrínsecas y extrínsecas. Las primeras son aquellas que se identifican con la cosa hasta perder su individualidad y no provocan mutaciones sensibles en el aspecto de la misma53; la mejora no se concreta en un objeto diferente de la cosa mejorada54. Las extrínsecas por su parte son
aquellas que se destacan del fundo y son distinguibles de este aún cuando puedan no ser separables de él55; en este caso la mejora se
concreta en una nova res que se puede identificar perfectamente como algo distinto de la cosa mejorada56.
Es evidente que debe existir una mínima relación entre la mejora y la cosa mejorada, la cuestión debatida en la doctrina es determinar en qué debe consistir dicha relación. En las mejoras inmateriales57 y en las materiales intrínsecas58 no se da tal debate puesto que una vez realizada la mejora no existe diferencia alguna entre mejora y el bien mejorado, las primeras porque lo que mejoran
53 LUNA SERRANO A., ·Las mejoras …· cit. pg. 72 y 75.
54 CILVETI GUBIA M.B., Mejoras útiles en los contratos… cit. pg. 44. 55 LUNA SERRANO A., “Las mejoras …” cit. pg. 72 y 75.
56
CILVETI GUBIA M.B., Mejoras útiles en los contratos… cit. pg. 44.
57 Son mejoras inmateriales aquellas que producen modificaciones en el estatus jurídico de la cosa, como puede ser la extinción de una servidumbre o la obtención de una determinada calificación administrativa para la finca. No obstante, aunque hay autores que niegan la categoría de mejora inmaterial, así SÁNCHEZ HERNÁNDEZ A., Comentarios de la Ley de
Arrendamientos Rústicos, Dykinson, Coord. CABALLERO LOZANO J.M., Madrid, 2004, pg.
208: “Siendo la mejora un resultado material con valoración económica, no tiene sentido la referencia a un tipo de mejora inmaterial. Lo inmaterial no es la mejora sino la fuente, la causa u origen del resultado en que la mejora consiste”.
58 Son mejoras intrínsecas aquellas que se identifican con la cosa hasta perder su individualidad. Por ejemplo el abancalamiento de una zona de una finca.
es el propio estatus jurídico de la cosa y la segunda porque se confunden de tal manera con la cosa misma que no tienen entidad propia. El debate se produce en las mejoras materiales extrínsecas en
las que, como hemos dicho, aparece un nuevo objeto (
nova res
) queentra en relación con la cosa mejorada. Una primera cuestión que se plantea es si esta relación deber ser necesariamente una adhesión física a la cosa o puede ser solamente una relación funcional como la que en una explotación agrícola tienen los tractores, cosechadoras o demás elementos que, como dice el artículo 334.5 Cc. concurren directamente a satisfacer las necesidades de la explotación misma. La
mayoría de autores59 y la jurisprudencia60 ven necesaria una
incorporación material, aunque para algunos es suficiente una relación funcional basándose en que el referido artículo 334 Cc.61 atribuye a
59 GIL-ROBLES Y GIL-DELGADO J.M., Comentarios prácticos a la Ley de Arrendamientos
Rústicos, Editorial Cívitas, Madrid, 1982, pg. 166: “Las mejoras han de consistir en obras que
se incorporen a la finca arrendada. No podrán ser, por tanto, considerada como tal la instalación de una maquinaria- aunque sea fija- si puede desmontarse y trasladarse a otra parte. SÁNCHEZ HERNÁNDEZ A., Comentarios de la Ley…cit. pg. 234: “La utilidad de la mejora se concreta en un resultado que queda incorporado en la finca, materialmente identificable en forma de obra, instalación o construcción…”. VIEIRA JIMÉNEZ ONTIVEROS E.,
Comentarios a la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos, 2ª edic. ed. Comares, Granada
2006, pg.178: “Las mejoras deben quedar incorporadas a la finca. La colocación de un motor a la bomba de agua, mejor o peor, no es una mejora que quede incorporada a la finca, como tampoco sería un cambio de goteros o la colocación de un aspersor. Sí lo sería, en cambio, un pozo para el riego de la finca”. CILVETI GUBIA M.B., Mejoras útiles en los contratos… cit. pg. 47: “Por consiguiente la adherencia de la cosa en que se materializa la inversión con la finca ha de ser física”.
60 Así la STS de 29 de diciembre de 1986: “Suponiendo que cual se pretende con su aplicación
por la recurrente el equipamiento de la dependencia de cocina, restaurante bar y dormitorios a que se refiere la transcrita cláusula 1.ª del contrato de arrendamiento tuvieran la consideración de «mejoras útiles y voluntarias» a que el artículo 1.573 del Código Civil se refiere, y no el que realmente merecen de «pertenencias», entendidas como cosas que conservando su individualidad se ponen en relación de subordinación respecto de la principal a la que sirven, dado que en este caso estaban destinadas a conseguir la explotación del negocio para el que fue celebrado el contrato de arrendamiento”. En el mismo sentido la STS
de 12 de diciembre de 1991: “… siendo totalmente rechazable la adquisición de vehículos o
herramientas, e incluso de expresada cantidad, utensilios de riego, que son el único beneficio del arrendatario , de su exclusiva propiedad, y que no pueden considerarse como beneficios o mejoras en el inmueble y por ello totalmente rechazables”.
61 Los comentaristas del Código civil, para reconocer a la maquinaria agrícola la cualidad de inmueble por destino, suelen exigir que debe haber sido colocada en el inmueble por el propietario del mismo, no por el arrendatario ni por otra persona que carezca del poder de disposición adherido al dominio. El acto por el que el propietario destina un bien mueble u otro inmueble al servicio del fundo principal, ha de hallarse dentro de sus facultades dominicales. SANTOS BRIZ J., Comentarios al Código civil y compilaciones forales, Editorial Revista de
este tipo de elementos la condición de bienes inmuebles y por lo tanto quedan incorporados a la explotación obteniendo así la consideración de mejoras62.
Al respecto pienso que es necesario hacer una primera apreciación y distinguir entre las mejoras incorporadas a una
res
fructífera
de las mejoras incorporadas a una que no lo es. Si la cosa mejorada no está afecta a una actividad económica de producción de bienes o servicios es evidente que la incorporación funcional de la mejora no tiene sentido puesto que precisamente ese tipo de incorporación encuentra su razón de ser en la actividad a la que está afecta la cosa y a la función que la mejora tiene dentro de esa actividad. Se hace necesaria por lo tanto una incorporación material en este tipo de bienes.En el caso de bienes afectos a actividades económicas y en concreto actividades agrarias, la cuestión se presenta de forma diferente. Creo que es importante al respecto traer a colación una distintinción que haremos mas adelante entre mejoras en la explotación (entre las que se encuentran las mejoras en la finca) y mejoras en la actividad empresarial63.
Derecho Privado, Madrid, 1993., dirigidos por M. ALBALADEJO y S. DÍAZ ALABART., edic. puesta al día por M. COCA PAYERAS y otros, Tomo V. vol. 1, pg. 29. Matiza esta postura CLAVERÍA GOSALBEZ L.H., Comentario del Código civil, I, Ministerio de Justicia, Secretaría General Técnica, Centro de Publicaciones, Madrid, 1991, pg. 928, quien afirma que basta que el acto para la destinación lo pueda realizar cualquier persona que se “halle en la
órbita de poderes o facultades que su autor tiene sobre las cosas entre las cuales el vínculo de subordinación va a establecerse”. Este mismo autor en CLAVERÍA GOSALBEZ L.H., “Las
pertenencias en Derecho privado español”, Anuario de Derecho civil, 1976, pg. 44, afirma: “…si bien no cabe acto de destinación válido sin el requisito de que sea realizado por el legitimado, no es preciso – salvo que una norma lo exija expresa y terminantemente- ser propietario de las cosas que van a ser puestas en relación para estar legitimado para tal acto”. 62 AGÚNDEZ FERNÁNDEZ A., Comentarios a la Ley de Arrendamientos Rústicos, 4ªedic. Comares, Granada 2001. pg 245: “Tales bienes, como estos medios mecánicos y útiles de trabajo, tienen según el art. 334.5 Cc, la calificación de inmuebles. Quedan incorporados a la finca rústica, de manera duradera. Ello les confiere la calificación de mejoras, ya útiles, ya sociales”.
63 Vid. Cap. I, apartado II) subapartado 2 denominado “Según el ámbito o aspecto de la empresa (agraria) en el que se produce la mejora”.
En las mejoras que se producen en la finca la incorporación debe ser material o jurídica como tradicionalmente se ha venido considerando.
Por el contrario en las mejoras que se realizan en la explotación y en la actividad empresarial, la situación es diferente. En primer lugar hay que traer a este debate la nueva figura del arrendamiento de explotación que introdujo la LAR/2003 para afirmar que es evidente que en los casos en los que el arrendamiento tenga por objeto una explotación, deberán ser consideradas mejoras todas las introducidas en cualquier elemento que forme parte de esa unidad orgánica ya exista una incorporación material, ya exclusivamente funcional; no deben existir mayores problemas al respecto. El verdadero problema interpretativo se plantea en los casos en los que no nos encontremos ante un arrendamiento de explotación sino exclusivamente en el arrendamiento de una finca rústica.
Para aportar una solución creo que es necesario tener en consideración en primer lugar la doble configuración público-privada que la doctrina64 ha atribuido al instituto de las mejoras señalando que por una parte obedece a principios de Derecho privado en cuanto a las relaciones entre el sujeto mejorante y el propietario de la cosa mejorada y por otra a principios iuspublicistas al ser la mejora un importante mecanismo de intervención de las políticas estructurales de los Estados y, hoy por hoy, principalmente de la Unión Europea. En el ámbito del Derecho público, amparada en la función social de la propiedad y en el papel que la Constitución otorga a los poderes públicos como garantes de las productividad según la exigencias de la
64 RODRÍGUEZ JURADO A., Comentarios a la legislación de arrendamiento de fincas
rústicas, Instituto Editorial Reus, Madrid 1942, pg. 413: “Son tres pues los factores que el
legislador ha debido tener presente al regular esta materia: el interés nacional, y los contrapuestos intereses de arrendador y arrendatario. SANZ VALENTÍN L.A., Comentario a
la Ley de Arrendamientos… cit. pg. 314 y 315: “Ambos aspectos han conformado y constituido
siempre el objeto del instituto de los gastos y las mejoras”. LETE DEL RÍO J.M. y ESPÍN ALBA I., Los arrendamientos rústicos según la Ley de 26 de noviembre de 2003, Colex, 2005, pg. 117.
economía general y la planificación65, aparece con fuerza la obligación
de los particulares de adaptar los bienes a las circunstancias económicas y sociales exigidas por la realidad de cada momento, lo que se traduce actualmente en la necesidad de adecuar las explotaciones agrícolas a criterios empresariales y medioambientales que redunden en el bien común, interpretación esta que ha gozado del
respaldo del Tribunal Constitucional66. Pues bien, es este aspecto de
la institución de la mejora el que nos hace considerar este primer argumento según el cual deberían considerarse mejoras también las incorporadas a la cosa mediante una relación funcional pues con ello se fomenta la creación y optimización de unidades orgánicas empresariales más eficaces y competitivas y se evita su disociación y atomización que iría en detrimento de esta mayor eficacia y competitividad.
En segundo lugar, y en conexión con el anterior argumento, hay que considerar la nueva figura de empresario agrícola que se va abriendo paso en la legislación agraria y concretamente en la arrendaticia. Aún cuando la vigente LAR arrastra el pesado bagaje de los antecedentes históricos y es notorio que en la mente del legislador
estuvo presente principalmente el arrendamiento de finca67 en algunos
pasajes de la ley aflora con fuerza la idea del agricultor empresario en la relación arrendaticia. Es evidente que en la nueva normativa agraria se van dando certeros pasos e importantes modificaciones en las que cobra cada vez más fuerza la conceptuación del agricultor como empresario agrícola en un contexto en el que, como señala la
65 El artículo 38 de la Constitución a la vez que reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, atribuye a los poderes públicos “la defensa de la productividad de
acuerdo con las exigencias de la economía general y, en su caso, de la planificación”.
66 En su sentencia 37/87 de 26 de marzo afirma el alto Tribunal: “ no hay razón para entender
que infrinja dicho contenido esencial, ahora constitucionalmente garantizado, aquella regulación legal que, restringiendo las facultades de decisión del propietario en relación al uso, destino y aprovechamiento de los fundos rústicos, imponga a éste o permita imponerle determinados deberes de explotación y, en su caso, de mejoras, orientados a la obtención de una mejor utilización productiva de la tierra, desde el punto de vista de los intereses generales, siempre que quede salvaguardada la rentabilidad del propietario o de la empresa agraria”.
67 MAS BADÍA D., Comentarios a la Ley Arrendamientos rústicos, Dir. BALLARÍN HERNÁNDEZ Y MAS BADÍA M.D., Ed. Tecnos, Madrid, 2006, pg. 49.
doctrina68, las nociones de empresa y propiedad han intercambiado los
roles que tradicionalmente tenían, pues la propiedad ahora es un recurso al servicio de la empresa que se ha convertido en la protagonista de las construcciones dogmáticas del Derecho agrario y de los textos legales positivos de la Unión Europea en los que se viene inspirando nuestra legislación nacional. Como señalábamos anteriormente, en algunos artículos de la actual LAR aparece la figura del agricultor empresario y, precisamente, uno de los ámbitos de la ley de arrendamientos en el que se puede comprobar esto es en las mejoras cuando en el artículo 20 de la ley se dice que corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad. Está claro que en esta redacción no prima la idea del arrendatario como titular de un derecho sobre un bien inmueble, sino su consideración como un empresario titular de una empresa, y es precisamente en el seno de esta institución en el que vamos a encontrar una relación funcional entre la mejora y la cosa mejorada.
La empresa en general, y por supuesto la empresa agraria, no es en si misma un sujeto ni tampoco un objeto jurídico; es una institución económica y social que está integrada por el empresario (aspecto subjetivo), así como por la explotación (aspecto objetivo) mediante la cual se lleva a cabo una actividad agraria (aspecto dinámico o funcional)69. Pues bien, va a ser en estos dos últimos ámbitos de la empresa donde la incorporación de la mejora va a ser funcional.
68
MAS BADÍA D., Comentarios a la Ley Arrendamientos rústicos…cit. pg. 50 y 51. 69 BALLARÍN MARCIAL A. El papel del Derecho Agrario... cit., pg. 215; CARRETERO GARCÍA A. “La explotación agraria como objeto del contrato de arrendamiento rústico… cit., pg. 218; ZELEDÓN ZELEDÓN R. Derecho Agrario contemporáneo, Lisboa 2010, pg. 305.
En primer lugar, considerando la explotación agraria70 como el
conjunto de bienes y derechos organizados empresarialmente por su titular en el ejercicio de su actividad con fines de mercado constituyendo una unidad técnico-económica (art. 2.2 LMEA), en las mejoras que se realizan sobre esa pluralidad de elementos, pertenencias y accesorios se produce una incorporación material a la misma, pero también se produce una incorporación funcional al entrar a formar parte de una organización donde cada elemento cumple su función dentro de un conjunto ordenado que se orienta a una misma finalidad o destino. Por ejemplo, la incorporación a la explotación de una maquinaria que lleva a cabo la recogida de la aceituna de forma mecanizada es, por una parte, material puesto que esta entra a formar parte del conjunto de elementos de la explotación como uno más de ellos; sin embargo, también esta incorporación se puede considerar funcional en cuanto la citada maquinaria no se incorpora a una mera suma de objetos sino a un conjunto ordenado y organizado cuyos elementos cumplen una función determinada para llevar a cabo la actividad de la empresa.
Por último, considerando la empresa desde el tercer ámbito que apuntábamos, como una actividad, podemos constatar la existencia de mejoras que se incorporan de manera exclusivamente funcional. En este sentido, el artículo 20 LAR/2003 se está refiriendo a la incorporación funcional de mejoras a la empresa cuando habla de mejoras propias del empresario agrícola realizadas en el desempeño normal de su actividad, en contraste con la expresión utilizada por el artículo 19 que hace alusión a las que “hayan de realizarse sobre la