mantiene esta opinión83.
Para delimitar correctamente el concepto jurídico de transformación y considerando la definición a la que hemos hecho
arrendador tendrá derecho a una revalorización de la renta cuando las mejoras realizadas por él “sean de tal entidad y naturaleza que … supongan una transformación que redunde en el
incremento de la producción”. En el artículo 25.b) establece como causa de resolución del
contrato el que el arrendatario incumpla su obligación de mejora o de transformación. Finalmente en la Disposición Adicional Primera se refiere la ley a las mejoras de modernización de explotaciones o de transformación de fincas.
82 Discrepamos con LUNA SERRANO A., “Las mejoras…” cit. pg. 71 cuando afirma que en las mejoras inmateriales no se produce transformación: “…puede haber mejoras inmateriales que no exigen transformación”.
83
En este sentido LUNA SERRANO A., “Las mejoras…” cit. pg. 71: “Es cierto que mejora y transformación pueden coincidir y que pueden tener el mismo contenido; es más, normalmente no habrá transformación que no represente una mejora ni mejora que no se obtenga con una transformación, esto es, añadiendo o quitando algo a la finca mejorada. Pero… no es menos cierto que si la mejora supone siempre un aumento de valor… no toda transformación revaloriza la cosa”. También en este sentido MONTES RODRÍGUEZ Mª PILAR.,
Comentarios a la Ley de Arrendamientos Rústicos, Dir. BALLARÍN HERNÁNDEZ R. Y
MAS BADÍA M.D., Tecnos, Madrid, 2006. pg. 160: “El tercero de los límites que el precepto impone a la libertad del arrendatario de determinar el tipo de cultivo radica en la transformación del destino o la ejecución de mejoras extraordinarias. Parece que se trata de supuestos distintos puesto que el cambio de destino no tiene por qué suponer una mejora”.
alusión, tenemos que detenernos en concretar qué se tiene que entender por forma de la cosa.
En sede de usufructo la doctrina ha elaborado diversas teorías sobre el concepto de forma y de sustancia que estimo pueden
sernos muy útiles en este momento84.
Respecto al concepto de sustancia, hay que decir que
mayoritariamente se ha relacionado con la identidad de la cosa85, la
cual se devuelve en el usufructo en la medida en que se mantiene idéntica. Otros autores hacen hincapié en la idea de materia86 y así afirman que sustancia es la materia de la cosa, los elementos integrantes que la componen; es decir la propia naturaleza de la cosa que hace que pertenezca a una categoría determinada.
Por su parte, el concepto de forma se relaciona principalmente con las cualidades objetivas de la cosa que se manifiestan al exterior87; es decir, su estado, condiciones y características88
extrínsecas89. Dentro de estas condiciones y características de la cosa
84
MARTÍNEZ HENS H., “Las mejoras en el arrendamiento rústico”, Revista de Derecho
Privado, Enero 2001, pg. 27 y ss.
85 MALUQUER DE MOTES BERNET C.J., Comentario del Código civil, I. Ministerio de Justicia, Secretaría General Técnica, Centro de Publicaciones, Madrid, 1991, pg. 1304.
86
MANRESA Y NAVARRO, Comentarios al Código civil español, tomo IV… cit., pg. 368. FERNÁNDEZ DE VILLAVICENCIO F., “«Salva rerum substancia» en el usufructo propio”.
Revista de Derecho Privado, Año XXXV, Nº 408. Marzo, 1951. pg. 202: “oro en vez de plata,
seda natural en lugar de artificial”. 87
DE BUSTOS GÓMEZ RICO M., Comentario del Código civil. Coord. GIL DE LA CUESTA I, Bosch, Barcelona 2002. pg. 489.
88 REVERTE NAVARRO A., Comentarios al Código Civil, Coord. RAMS ALBESA J., Tomo III, Bosch, Barcelona, 2001. pg. 638.
89
se incluyen no solo las materiales sino también las jurídicas90. Para
algunos autores la forma es parte de la propia sustancia91.
Dado este concepto de forma, no cabe interpretar de manera absoluta la prohibición contenida en el artículo 467 Cc. en el sentido de que no se puede modificar ninguna característica externa de la cosa. Esa interpretación haría inservibles las facultades de mejora que los artículos 487 y 503 Cc. confieren al usufructuario y nudo propietario92, además de presentar una visión de la figura del
usufructo muy alejada de la realidad puesto que es imposible conservar exactamente la misma forma de la cosa que, necesariamente, se va a ver sometida a cambios con el simple transcurso del tiempo. Piénsese en el usufructo de una viña; sería imposible que no se produjeran cambios en su forma puesto que, pasados unos años, unas cepas habrán desaparecido y otras tendrán
un desarrollo mayor que al inicio del usufructo93. Esto ha llevado a
la doctrina a distinguir entre forma sustancial y forma accidental94,
estimando que la prohibición de alteración de la forma que el Código civil establece solo se está refiriendo a su forma esencial, pudiéndose introducir en la cosa todos aquellos cambios que se consideren como accidentales.
Entiende la doctrina, por lo tanto, que el usufructuario, frente a la obligación que establece el Código de conservar la forma y sustancia de la cosa, no tiene necesariamente que quedarse inmóvil
90 DE BUSTOS GÓMEZ RICO M., Comentario del Código civil…. cit., pg. 489. MALUQUER DE MOTES BERNET C.J., Comentario del Código civil, I… cit. pg. 1304. 91 SCAÉVOLA Q.M., Código civil comentado y concordado extensamente y totalmente
revisado y puesto al día por PEDRO DE APALATEGUI. Tomo VIII, Instituto Editorial Reus,
Madrid, 1948: “La sustancia es no solo «el ser en sí» la materia de laque la cosa se compone, sino también la forma”. PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS M., Derechos reales. Derecho
hipotecario, Madrid, 1982, pg. 609.
92 PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS M., Derechos reales. Derecho hipotecario… cit., pg. 609. 93 MARTÍNEZ HENS H., “Las mejoras en el arrendamiento rústico”, Revista de Derecho
Privado, enero 2001, pg. 28.
94 GARCÍA CANTERO, Comentario al Código civil, Vol I, Ministerio de Justicia, Secretaría General Técnica, Centro de Publicaciones, Madrid 1993. pg. 1340.
respecto al objeto que posee en usufructo, sino que puede realizar una cierta actividad de mejora respecto a la cosa que comporte un aumento del valor de la misma95 que afecte solamente a la forma accidental pero no la que modifique la forma sustancial. Se identifica la forma sustancial con la identidad y características principales de la cosa tanto en su configuración física como jurídica; de esta forma si, por ejemplo, en una finca hay una nave para almacenar y secar hojas de tabaco con unas características propias para su almacenaje que suponen una buena ventilación, el usufructuario podrá reforzar la nave, adaptarla para facilitar la entrada o salida de los productos, por ejemplo ampliar la puerta o construir un muelle de carga, pero no podrá introducir modificaciones que supriman esas características propias que le hacen tener una buena ventilación para almacenar y secar el tabaco. Si la identidad de la nave es ser un secadero de tabaco, las modificaciones que le hagan perder esta identidad supondrán alteraciones de su forma sustancial y por lo tanto estarán prohibidas para el usufructuario; en cambio las modificaciones que conserven esta identidad serán modificaciones accidentales y le estarán permitidas.
Estas mismas consideraciones que acabamos de citar respecto del usufructo se deben aplicar al arrendamiento todas vez que el artículo 1557 Cc. establece igualmente la prohibición de variar la forma de la cosa arrendada y así lo ha entendido la doctrina que para el estudio del concepto de forma en este artículo se remite a lo
comentado en sede de usufructo96.
95 MALUQUER DE MOTES C.J., Comentario al Código civil, Vol I, Ministerio de Justicia, Secretaría General Técnica, Centro de Publicaciones, Madrid 1993. pg. 1304 y ss.: “El usufructuario está legitimado para la realización de mejoras útiles o de recreo a su conveniencia… se reconoce al usufructuario una actividad de mejorar que puede llevar a cabo de manera discrecional, pero siempre que esta última no lesione los intereses del nudo propietario. La identidad de la cosa debe permanecer intacta”.
96 LUCAS FERNÁNDEZ F., Comentario del Código civil, I, Ministerio de Justicia, Secretaría General Técnica, Centro de Publicaciones, Madrid, 1991. pg. 1101 y ss.
Por tanto, dado que existe una forma sustancial o esencial y una forma accidental, podemos concluir que las mejoras pueden producir dos tipos de modificaciones:
a)
Modificaciones accidentales de la forma.
Serían aquellas que solo producen cambios en la forma accidental de la cosa de manera que aunque se produzca una modificación física o jurídica de la misma no se produce alteración de su identidad. Por ejemplo sería la nivelación de una parcela, el cercado de una finca o su declaracióncomo explotación prioritaria por parte de la Administración97.
b)