Justificación y definición

Nuestro ordenamiento jurídico17 _{ha optado}

por un sistema consensual para la transferencia de la propiedad inmobiliaria. Así, bajo este sistema, de origen francés18 _{e influencia ita-}

liana19_{, se permite que en virtud del solo con-}

17 Artículo 949 del CC- “La sola obligación de enajenar un

inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.”

18 Código Civil francés: Artículo 1138.- “La obligación de

entregar la cosa se perfeccionará por el simple consenti- miento de las partes contratantes. Convertirá al acreedor en propietario y quedará la cosa bajo su riesgo desde el instante en que sea entregada aunque la tradición no se haya todavía efectuado, a menos que el deudor se hubiera constituido en mora en su entrega, en cuyo caso la cosa permanecerá bajo riesgo de éste último.”

19 Código Civil italiano: Artículo 1376.-“Nei contratti che

hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifes- tato.”

sentimiento entre las partes contratantes opere el desplazamiento de la propiedad inmueble a favor del adquirente, propiciando con ello una mayor circulación de la riqueza y una mejor optimización de los recursos. Sin embargo, es bien sabido que bajo la hipótesis de una aplicación pura del principio consensualístico, se podrían presentar serios inconvenientes en la seguridad jurídica y el propio tráfico jurídico de los inmuebles. Ello ocurre porque bajo este sistema no se puede determinar con certeza quién es el propietario del inmueble o saber si sobre el bien materia de transferencia existen, justamente por carecer de exteriorización po- sesoria, cargas o gravámenes que lo afecten20_.

Por ello, como bien ha resaltado Gonzales Barrón21_{, “aun en el caso de que el vendedor}

exhiba títulos de propiedad legítimos y no se produzca una doble venta, es posible que algu- na de las enajenaciones anteriores en la cadena de transmisiones sea anulada o resuelta, con la consiguiente inseguridad para el último adqui- rente.” Así, en el caso de que una enajenación contractual, sea cual fuese su modalidad, ado- lezca de alguna causal de invalidez que impida el efecto transmisivo de la propiedad, podría ocasionar que los actos jurídicos posteriores sustentados en ese acto jurídico nulo, sufran el efecto arrastre de las nulidades, y por lo tanto, el último adquirente del bien no conserve la propiedad sobre este.

El problema antes descrito se ha solucionado para el caso de los bienes muebles a partir de una regla prevista en el artículo 948 del Código Civil cuyo tenor es el siguiente: “Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la

20 Al respecto, como bien explica Pau Pedrón, para enta- blar cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza o seguridad sobre sus presupuestos. Así, si queremos comprar un inmueble, nos interesa saber si el vendedor es el propietario, o si el bien que pretendemos adquirir, no está afecto a cargas o gravámenes de ningún tipo, o si respecto de la fábrica inscrita, no existen cargas técnicas pendientes. PAU PEDRÓN, Antonio. Curso de práctica registral. Pontificia Universidad Católica de Comillas, Madrid, p. 17. 21 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Re-

gistral Inmobiliario. Segunda Edición, Jurista Editores,

posesión de una cosa mueble, adquiere el domi- nio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo (…)” Nótese que en este caso la buena fe-creencia del adquirente es determinante para mantenerlo en su dominio. Sin embargo, tratándose de la adquisición a non dominio de bienes inmuebles, el ordena- miento jurídico ha previsto que los efectos ma- teriales de la publicidad jurídica registral cons- tituyan el factor determinante para atenuar las desventajas del principio consensualísitico22_.

En ese orden de ideas, en virtud del principio de fe pública registral consagrado en el artículo 2014 del Código Civil, se tutela la confianza depositada de los terceros en el Registro, pues se permite que el tercero que adquiere con- fiando en “la legitimación” del titular registral, y previo cumplimiento de ciertos requisitos específicos, sea mantenido en la adquisición –a non domino– que realiza, a pesar de que luego se verifique la existencia de algún vicio en el título adquisitivo del otorgante.

GUNTHER GONZALES dice:

“

_”

Ello significa que la confianza en el registro, para que resulte realmente efectiva, debe sustentarse en información registral que valga como cierta y exacta. Esto incluso ha llevado a que autorizada doctrina23 _sostenga

22 Ibid., pág. 152.

23 Al respecto, el profesor Álvarez Caperochipi ha señala- do que: “La publicidad en una presunción juris et de jure

que esta exactitud e integridad del registro tenga el efecto de una presunción juris et de jure respecto del tercero registral. De allí que se entienda, porque este principio registral es considerado como uno de los pilares en que logra apoyarse la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, pues a partir de los efectos derivados de la inscripción registral se evidencia la fuerza que tiene el registro al neutralizar el efecto arrastre de las nulidades, y de esa manera, incentivar la circulación de los bienes y el acceso al crédito.

Finalmente, nos permitimos disentir de aquellos24 _{que consideran que el vicio en el}

título del transferente constituye un requisito para la aplicación de dicho principio. Pues en realidad, más que un requisito de aplicación, la circunstancia de existir defectos en el título del transferente constituye el presupuesto determinante que justifica la tutela proporcio- nada por el principio de fe pública al tercero registral. Además, debe tenerse en cuenta que conceptualmente es inapropiado incluir un elemento patológico en la descripción de una categoría o institución jurídica.

Entendiendo las razones que justifican la pre- minencia del principio de fe pública registral en nuestro sistema jurídico, será necesario efectuar, antes de analizar los requisitos nece- sarios para su aplicación, algunas precisiones en torno al concepto del tercero registral.

de veracidad e integridad del registro para el tercero que confía en el mismo e inscribe su adquisición.” ÁLVAREZ

CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Jurista Editores, Lima, 2012, Pág. 133. 24 Sobre este punto, Jorge Avendaño y Luis Del Risco

han sostenido que: “La protección que confiere la fe pública registral debe desplegarse cuando concurran los siguientes requisitos: (i) que el título del transfe- rente presente un defecto que determine que no sea el propietario del bien, (ii) que el tercero tenga buena fe; (iii) que la adquisición sea a título oneroso; y, (iv) que el tercero inscriba su derecho.” (el subrayado es nuestro). AVENDAñO VALDEZ, Jorge y DEL RISCO SOTIL, Luis Felipe. Pautas para la aplicación del principio

de fe pública registral. En: Revista Ius et Veritas N° 45,

4. Precisiones en torno al concepto