Javier Anaya Castillo*
5. Requisitos para la aplicación del principio de Fe Pública Registral
Si bien es destacable el rol trascendental que cumple el principio de fe pública registral en la seguridad del tráfico Jurídico de los inmuebles y en la dinámica de las contrataciones, no es menos cierto que la configuración de este prin- cipio registral evidencia el conflicto existente entre el verus dominus (verdadero propietario) y el tercero registral. Pues en efecto, en tanto este principio registral supone que el tercero registral es mantenido en su adquisición pese a la pato- logía existente en el título de su transferente, dicha suerte no le alcanza al verus dominus, pues este termina por perder en forma indefectible la propiedad sobre dicho inmueble.
A lo ya señalado, corresponde resaltar que este conflicto se agrava si caemos en la cuenta de que en la realidad actual campea la fal- sificación documentaria, hay un incremento significativo de estafas y fraudes inmobiliarios, y existe una falta de uniformidad de criterios al momento de aplicar este principio en sede judicial. En atención a lo expuesto, conside- ramos que como punto de partida se debería aplicar en forma residual o restrictiva este principio, en atención a que si bien se logra mantener al tercero en su adquisición, habrá otro sujeto que por dicho efecto (el de la fe pública registral) pierda a cambio de nada, la propiedad sobre el bien.
Bajo el contexto antes descrito, como bien indica Falzea39, es necesario que las reglas
jurídicas sean definidas como normas o prin- cipios, que respecto al interés fundamental de la comunidad, estén en necesaria subordi- nación con ella. En esa línea de pensamiento, consideramos que los jueces deberían tomar en cuenta ciertas pautas operativas al momento de solucionar el conflicto entre el titular ins- crito (tercero registral del Art. 2014) y el titular extra-registral (verus dominus), pudiendo ser estas: (i) la concurrencia copulativa40 de todos
sus requisitos; (ii) la concreción del contenido y alcance de cada uno de sus requisitos me- rituando también la realidad extra-registral (iii) la protección de la seguridad jurídica que pondere tanto su aspecto dinámico como estático41; y (iv) la perspectiva constitucional
de la protección de la propiedad42.
39 En palabras de Falzea: “en un nivel superior está el
interés de la comunidad a la solución de problemas que van surgiendo en la vida social y que exigen una solu- ción jurídica. Este es el interés jurídico fundamental, el Grundwert (valor básico) que informa el entero sistema cultural del derecho y expresa la exigencia primaria de toda comunidad a la conservación, en concreto, del mejor modo posible del tipo de vida. (…). Las reglas jurídicas sean normas o principios, son fenómenos y conceptos que respecto al interés fundamental están en necesaria subordinación”. FALZEA, Angelo, I Principi
Generali del Diritto, en Rivista di Diritto Civile, N° 5, 1991, pág.458.
40 DELGADO PÉREZ, Cesar. El principio de fe pública registral
en la jurisprudencia. En: Dialogo con la Jurisprudencia
N° 134, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, pág. 281. 41 Consideramos que es importante la protección de la
seguridad dinámica, pues esta además es consustancial al fundamento mismo de la fe pública registral, pero no debe primar en forma mecánica sin mirar el caso concreto. Esto es, sin tomar en cuenta la seguridad es- tática de la contraparte. Así, como bien ha señalado el profesor Gonzales Barrón, “No basta con la denominada
“seguridad del tráfico” pues también es necesario proteger la “seguridad estática”. Recuérdese que en las controversias propietarias siempre hay uno a quien el Derecho prefiere, pero también hay otro que es necesariamente perjudicado. Por tanto, decídase lo que se decida habrá alguien que se verá privado en su interés, y a quien el ordenamiento lo dejará con las manos vacías.” GONZALES BARRÓN,
Gunther. Estudio Preliminar del principio de fe pública registral en el derecho peruano. En: GORDILLO CAñAS, Antonio. El principio de fe pública registral, Jurista Editores, Lima, 2010, págs. LXIV y LXV.
Teniendo en cuenta estas consideraciones pre- vias, veamos ahora cuales son, y sobre todo, en qué consisten cada uno de estos requisitos necesarios para la aplicación del principio de fe pública registral.
5.1. Adquirir de un titular registral
El artículo 2014 del CC establece que el terce- ro registral debe adquirir el bien “de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo”. Este requisito, similar al previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria43, exige
que el adquirente celebre el negocio dispo- sitivo con alguien que aparezca en el registro con facultades dispositivas para transferir el bien. Esto es, de alguien que en virtud de la inscripción sea un titular registral, y que como tal, goce de la presunción de exactitud que le permita ser reputado propietario del bien. A decir de Diez Picazo44 “para despertar esta
realizado en octubre de 2012, se planteó el siguiente punto controvertido: ¿La fe pública registral protege en el caso de la falsificación de títulos? Al respecto, se aprobó por mayoría la siguiente conclusión plenaria:
“La fe pública registral no protege a los terceros de buena fe cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el caso de la falsificación de los títulos, pues el artículo 70 de la Constitución del Estado dice que la propiedad es inviolable, lo que no es coherente si admitimos que un titular pueda ser despojado fácilmente a través de una falsificación. El artículo 2014 del Código Civil debe leerse desde la perspectiva constitucional de protección de la propiedad, evitando que los actos ilícitos consumen derechos.” (el subrayado es nuestro).
43 El artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece que:
“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.” Comen-
tando este requisito Gordillo Cañas señala que: “En la
exposición de motivos de la Ley de Reforma de 1944 se expresará esta misma idea advirtiendo que “a efectos de la fides pública, no se entenderá por tercero el penitus extraneus, sino únicamente el tercer adquirente; es decir, el causahabiente de un titular registral”. GORDILLO
CAñAS, Antonio. Ob. cit. pág. 81.
44 DIEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patri-
monial, Volumen III, Sexta Edición, Civitas - Thomson,
confianza es necesario que el adquirente adquiera de un titular inscrito. Ello significa que el Registro ha de publicar la titularidad del disponente como titular del derecho del que dispone, pero significa también que el Registro debe publicar una plena facultad o poder de disposición del disponente”. El sustento de esta exigencia radica en el efecto legitimador que conlleva la inscrip- ción registral, pues en virtud del principio de legitimación, previsto en el artículo 201345
del CC, los asientos registrales se presumen ciertos y exactos, y como consecuencia de esa presunción, al titular registral reflejado en estos, se le considera legitimado para actuar conforme a ellos, es decir, “tanto en el ámbito extrajudicial como en el judicial, y en la forma que en el propio asiento determine”46. Por esta
razón, el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral será mantenido en la adquisición que realiza, una vez que cumpla con los demás requisitos previstos en el artículo 2014 del CC.
Por otro lado, esta exigencia de inscripción previa del derecho del transmitente47 nos lleva
a formularnos la siguiente cuestión ¿el inma- triculante estaría protegido por el principio de fe pública registral? Por la inmatriculación entendemos al acto por el cual se incorpora un predio al Registro a través de los medios expresamente determinados en la Ley (Ej. el artículo 2018 del CC. o el artículo 18 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). En virtud de este procedimiento
Madrid, 2007, pág. 462
45 Artículo 2013.- “El contenido de la inscripción se pre-
sume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.”
46 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario
Registral o Hipotecario. Tomo I, Civitas, Madrid, 2002,
pág. 673.
47 Sobre la inscripción previa del transmitente Lacruz Berdejo ha dicho que: “en el acto de adquisición ha de
figurar como transmitente la persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir la finca. De modo que dicho transmitente, al parecer, ha de ser ya titular registral en el momento de contratar con el adquirente (…)” LACRUZ BERDEJO, José Luis. Elementos de De- recho Civil. Tomo III, Dykinson, Madrid, 2003, pág.
se apertura una partida registral donde se inscribe por vez primera la finca y la primera de dominio. Como se ve, el principio de fe pública registral no ampararía al tercero ad- quirente en el caso de una inmatriculación, toda vez que el propietario transferente a favor del inmatriculante no cumple con el requisito de la previa inscripción, es decir, no es titular registral.
¿SABÍA USTED QUE?
La verificación de los requisitos del principio de fe pública registral previsto en el artículo 2014 del Có- digo Civil se efectúa en sede judi- cial y no en el ámbito registral.
5.2. Adquirir a título oneroso
El artículo 2014 del CC, al igual que el artí- culo 34 de la Ley Hipotecaria, exige que la adquisición del tercero sea a título oneroso. Por adquisición a título oneroso ha de entenderse a todo negocio que exija una contraprestación o un sacrificio patrimonial del adquirente. En esa medida, para ser protegido por este principio se requerirá que el tercero registral haya incurrido en un sacrificio económico48 o
un desmedro inicial en su patrimonio (com- pensado luego por el bien que se adquiere). Así, será oneroso cualquier negocio que
48 Ejemplo de ello podría ser que el adquirente, para comprar un inmueble, solicite un crédito a un banco o a un tercero (celebre un mutuo) y asuma una deuda con este, o que enajene algún bien de su patrimo- nio a efectos de conseguir liquidez para realizar la adquisición a non domino. Así como explica ROCA SASTRE “(…) El que adquiere por donación un inmueble
que no pertenecía al donador, no debe pertenecer en su posesión desde que lo reclama el verdadero dueño, porque al restituir no se le causa daño alguno, quedando como antes de la donación, por más que sufra el perjuicio de no aumentar su patrimonio. Pero el que adquiere de buena fe a título oneroso, no está ya en las mismas condiciones; ha hecho un desembolso, se ha privado del valor de lo equivalente para adquirir la propiedad que creía pertenecer al que enajenaba. (…)” ROCA SASTRE,
Ramón María. Derecho hipotecario. Quinta Edición, Bosch Editor, Barcelona, 1979, Tomo I, pág. 488.
imponga atribuciones recíprocas entre las partes contratantes, como una compraventa o una permuta.
Por ello, la protección desplegada por este principio no alcanzaría al adquirente a título gratuito49. La diferenciación se justifica porque
al privarle al adquirente a título oneroso, la propiedad sobre el bien, este sufriría un daño económico por no recibir el bien en contra- prestación, mientras que el adquirente a título gratuito a lo sumo sufre el perjuicio de no aumentar su patrimonio, esto es, la pérdida de un lucro cesante. Para cierto sector de la doctrina50, este daño causado en la esfera
patrimonial del tercero adquirente justifica la ruptura del efecto arrastre de las nulidades sobre los acto ulteriores.
De otro lado, la distinción entre título oneroso y gratuito, como bien explica Álvarez Cape- rochipi51, en ocasiones es crítica, pues no se
puede distinguir con claridad si estamos en uno o en otro caso. Ello ocurre por ejemplo en los negocios mixtos, las donaciones modales o con cargo52, o en las adjudicaciones judiciales
por remate53. Para el mencionado autor, no
49 Comentando este principio se ha señalado que: “El
Código Civil peruano en el artículo 2014°, –manteniendo el mismo criterio que su precedente, el artículo 1052° del derogado Código de 1936, y del artículo 34° de la Ley Hipotecaria española de 1944–; exige para la protección del tercero registral la adquisición a título oneroso, a diferencia de los sistemas germanos (Alemania, Suiza y Austria en que también se protege a los adquirentes a título gratuito) y de la derogada Ley Hipotecaria española de 1861, en su primera versión”. ARIAS-SCHREIBER
PEZET, Max y CARDENAS QUIROS, Carlos. Ob. cit., pág. 145.
50 ALIAGA HUARIPATA, Luis. Código Civil comentado, Tomo X. Gaceta Jurídica, Lima, 2011, pág. 319. 51 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit. pág.
579.
52 Para mayor análisis sobre este punto puede verse en: GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de derecho
registral inmobiliario. Segunda Edición, Jurista Editores,
Lima, 2004, pág. 995.
53 Para Gonzales Barrón las adquisiciones legales, forza- das o por acto de autoridad, se encuentran excluidas de la protección del principio de fe pública registral. Así, señala que “También deben excluirse los remates
judiciales, ya que la fe pública registral protege a los terceros que adquieren por negocio jurídico y confían en
puede considerarse adquisición a título one- roso: los adquirentes a título hereditario, la aportación de bienes a una sociedad, la divi- sión de la cosa común, la partición hereditaria, la transacción, las donaciones modales, entre otros. Será finalmente la jurisprudencia la que determine a partir del caso concreto si se está o no frente a un título oneroso indubitado. En razón de lo expuesto, no compartimos que a nivel de una norma reglamentaria, como es el caso del artículo IV del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades54, se
exima, en el intento de adecuar el principio de fe pública registral al Registro de Sociedades, la exigencia del título oneroso del tercero. Ello, es cuestionable no solo por ser una norma de inferior jerarquía al Código Civil o a la Ley General de Sociedades, sino porque admitir la gratuidad en la adquisición del tercero sig- nificaría despojar al verus dominus del bien a cambio de nada. Por ello, pese a no haber sido un requisito en su configuración primigenia o no haber estado en otras legislaciones afines, como el caso del BGB alemán, rechazamos a priori cualquier tipo de propuesta normativa que pretenda eliminar el requisito de la one- rosidad del título del tercero, pues entre otras
la situación que les informa el registro. En este caso el ad- quirente no confía en el registro, sino en la regularidad del procedimiento judicial; por tanto él y sus causahabientes sucesivos quedan afectados por la invalidez de las actua- ciones que realiza el órgano jurisdiccional”. GONZALES
BARRÓN, Gunther. Estudio Preliminar del principio de fe pública registral en el derecho peruano. En: GORDILLO CAñAS, Antonio. El principio de fe pública
registral, Jurista Editores, Lima, 2010, págs. CXII y
CXIII. Sin embargo, para otros autores como Diez Picazo el adquiriente en remate judicial si puede ser considerado un tercero registral. Al respecto señala que: “Puede tratarse –y será lo normal– de un negocio
jurídico inter partes, pero podrá tratarse también de un acto jurídico no negocial, en virtud del cual derive su de- recho el tercero. Por ejemplo: la finca que aparece inscrita a nombre de Ticio, como titular registral, es adquirida en subasta pública judicial por Cayo” DIEZ-PICAZO, Luis.
Op. cit, pág. 461
54 Artículo IV.- “Las inexactitudes o invalidez de los asientos
de inscripción del Registro no perjudica al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexac- titud o invalidez no consten en los asientos registrales”.
razones, podría con ello propiciarse la evasión de acreencias previamente existentes55. 5.3. Adquirir con un título válido
En la doctrina hipotecaria española56, se sos-
tiene que el acto o negocio del tercero debe ser válido para poder estar protegido por el principio de fe pública registral. Nuestra legislación, al igual que la española (artículo 34 de la L.H.), no recoge en forma expresa este requisito, pues se limita a exigir la one- rosidad del título del tercero57. Sin embargo,
este requisito se podría extraer a partir de dos premisas básicas: (i) el concepto de tercero registral; y que (ii) la inscripción registral no convalida actos nulos.
Con relación a la primera premisa, está de más decir que el adquirente, para ser considera- do tercero, no puede ser parte del negocio viciado, es decir, se trataría de un sujeto que no formó parte del acto inválido. Para no ser reiterativos en esta parte del análisis, nos remitiremos a lo señalado en el punto IV del presente artículo, donde con mayor rigor se desarrolla el concepto de tercero registral. Con relación a la segunda premisa, esta sí requiere de un mayor desarrollo, razón por la cual nos detendremos en este punto. De una interpretación sistemática58 de los artículos 33
55 RUBIO BERNUY, David. “Problemática de la Doble
transferencia Inmobiliaria Registrada, Predios y Derechos Mineros”. En: Fuero Registral N° 7, Lima, 2011, pág.
328.
56 Con relación a la validez de la adquisición del tercero se ha señalado que: “El tercero protegido por el principio
de fe pública registral debe haber adquirido mediante acto o contrato válido”. GORDILLO CAñAS, Antonio. El principio de fe pública Registral, Jurista Editores, Lima,
2010, pág. 274.
57 Artículo 2014.- “El tercero de buena fe adquiere a título