Javier Anaya Castillo*
4. Precisiones en torno al concepto del tercero registral
Normalmente cuando se trata de explicar la definición del tercero registral se parte de la premisa de que en el derecho común, el concepto de tercero se opone al de parte. Así, en la Exposición de Motivos25 del CC (en la
parte pertinente al artículo 2014 del CC) se ha señalado que “como el tercero no es parte en la celebración de un acto jurídico o de un contrato, no debe afectarle las consecuencias de estos, por cuanto nadie es responsable de una obligación que no ha asumido”.
Efectivamente, como explica Reyes Monte- rreal26, el concepto de tercero ha de inferirse
por vía negativa y en función de la idea de extraneidad de una persona respecto de una relación o situación determinada. Esta apre- ciación básica en torno al concepto del tercero ha permitido distinguir27 al tercero civil del
tercero registral (o hipotecario), pues si bien en ambos casos estamos frente a un sujeto que no es parte de una determinada relación jurídica, siendo por tanto extraño a ella por estar fuera de la misma, la calidad de tercero registral se da a partir de reunir una serie de
25 Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Diario oficial: El Peruano. Publicado el 19 de Noviembre de 1990, pág. 12.
26 REYES MONTERREAL, José María. El discutido Tercero. En: Libro Homenaje a Ramón M.A Roca Sastre, Volumen III, Madrid, 1977, pág. 1097.
27 En la Exposición de Motivos del CC, se hace ostensible esta distinción conceptual al señalar que: “De este
modo, siempre que nos encontremos ante un tercero civil, estamos frente a una persona que no ha intervenido en el acto o contrato del que se trata y respecto del cual podrá o no defenderse haciendo uso de las normas del derecho común. El tercero registral es distinto, puesto que es aquel que adquiere un derecho a título oneroso, con buena fe, de quien aparece en el registro con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisición; y será tercero registral respecto de cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido y que a su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad. Esta persona así constituida como tercero registral usará, para defender su derecho, las normas del derecho registral que establece el principio de la fe pública registral, de prio- ridad, de legitimación y de normas como la del artículo 2022º C.C”. (el subrayado es nuestro).
notas o caracteres que el propio ordenamiento jurídico28 ha previsto para tal efecto.
De allí que se sostenga29 que el plano de pro-
tección de ambos terceros es distinto, pues el tercero civil para proteger su derecho utilizará normas del derecho común, mientras que el tercero registral se valdrá de las normas que regulan los efectos materiales de la publicidad registral (cognoscibilidad general, prioridad, legitimación, inoponibilidad y fe pública registral).
En atención a lo señalado y fin de dar una definición sobre este tópico, García García30
nos señala que el tercero hipotecario (o tercero registral) es aquel “titular registral adquirente de un derecho o situación jurídica en una relación ju- rídica inscrita, contemplado fuera de su condición de parte, respecto a otra relación jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede quedar afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por los vicios o defectos de esa dicha relación, que no consten explícitamente en el Registro”.
De acuerdo con esta definición, podemos inferir que las notas que distinguen al tercero registral serían las siguientes: (i) debe ser extraño a la relación jurídica que confronta su derecho31, (ii) debe ser un titular registral,
es decir, su derecho debe estar inscrito, (iii) debe ser, además, parte de otra relación jurídica
28 Para García García, será tercero hipotecario (registral) siempre que se den las siguientes características:
“(…) 1) (…) no ser parte en una relación jurídica. 2) Ser, además, parte en otra relación jurídica distinta de la relación jurídica anterior. 3) La conexión de las dos rela- ciones jurídicas. 4) Que una de las dos relaciones jurídicas afecte a la otra. 5) Que ha de ser un titular registral, pero no necesariamente un adquirente o un subaquirente.”
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario
Registral o Hipotecario, Tomo II, Civitas, Madrid, 1999,
pág. 36.
29 ORTIZ PASCO, Jorge. Análisis doctrinario, legal y de resoluciones del tribunal registral en los principios registrales En: <httpp//gol.gl/UM6ni0>, Lima, Pág. 84. 30 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit. pág. 53. 31 DELGADO SHEELJE, Álvaro. La publicidad jurídica regis-
tral en el Perú: Eficacia material y principios registrales.
Folio Real: Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Año I Nº 1, Lima: Palestra Editores, Abril - 2000, pags. 26 - 27
existe una conexión lineal. Empero, en el caso del principio de inoponibilidad, se ve en el ejemplo que “A” le vende a “B” y “A” nuevamente vende el mismo bien a “C”. La conexión se da por tratarse del mismo bien y tener en común al vendedor; por tanto, dichas relaciones jurídicas son transversales al contraponerse una a la otra.
Por otro lado, vemos que en nuestro ordena- miento jurídico existen diversos dispositivos normativos que han intentado adecuar el principio de fe pública registral a otros registros jurídicos con la finalidad de tutelar la confianza depositada de las personas en los Registros Públicos. Así, tenemos que para el caso del Registro de Mandatos y Poderes existe el artículo 2038 del CC; para el caso del Registro de Socie- dades está el artículo 12 de la Ley General de Sociedades y el artículo IV del título preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades; y para el caso de los Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas están los artículos 665 del CC y 51 del Reglamento de los Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas.
En todos los casos antes señalados podemos advertir que, a partir de la posición situacional del sujeto, no estaríamos en estricto frente a un tercero registral (pues se trataría en reali- dad de un secundus). No existe pues la cone- xión lineal del artículo 2014 del CC a la que hemos hecho referencia. Por cuestiones de espacio no es propósito del presente trabajo incidir en este aspecto, pero podemos decir que a raíz de encontrar los secundus protección directa e inmediata por su buena fe generada a partir de la información proporcionada por el registro –no obstante existir la posibilidad de cuestionar la validez de su título adquisi- tivo– que se pueda sostener, como algunos autores33 ya lo han estado haciendo, que no
sería técnicamente adecuado para este tipo
33 Sobre el particular, puede verse a: GONZALES LOLI, Jorge. “Protección legal del tercero registral societario”. En: Revista del Foro Colegio de Abogados de Lima, Lima, 2008. Y con mayor rigor sobre el tema puede revisarse a: ROJAS ALVAREZ, Jorge. ¿Principio de fe pública registral en materia hipotecaria? A propósito de la jurisprudencia de la Corte Suprema. En: Fuero Registral N° 10, Lima, Mazo 2013.
distinta de la relación jurídica anterior, y, (iv) debe existir una conexión con la relación jurí- dica ajena, que puede ser transversal o lineal según su situación posicional.
Con relación a la conexión existente entre las dos relaciones jurídicas, esta suele producirse por estar conectadas por su contenido, esto es, por tratarse del mismo bien o patrimonio32, o
por tener en común a un mismo sujeto obliga- do (ej. doble venta). En cuanto a la conexión lineal, esta supone transferencias sucesivas, una después de la otra, y es propia de los sistemas con tercero germano. A este tercero alude el artículo 2014 del CC. En cambio, en la conexión transversal, propia de los sistemas con tercero latino, las relaciones jurídicas de transferencias son paralelas, no lineales, y encuentra su protección en el principio de inoponibilidad. A este tercero se refiere el artículo 2022 del CC. Veamos el siguiente gráfico para aclarar lo señalado:
Art. 2014 CC
Fe pública Registral InoponibilidadArt. 2022 CC
Conexión Lineal Venta nula Venta válida A B C Conexión Transversal A B C
De acuerdo con el gráfico planteado, vemos que tratándose del principio de fe pública registral, en el ejemplo “A” le vende a “B” y este le vende a “C”. Hay ventas sucesivas sobre un mismo bien y por tanto entre ellas
32 Al respecto, se ha señalado con relación a la cone- xión entre las dos relaciones que: “Tenemos así dos
relaciones jurídicas, una, a cuya estructura es ajeno el tercero, y otra, de la que el tercero es sujeto activo. Estas relaciones han de estar conectadas por su contenido, bien por recaer sobre la misma cosa, bien por repercutir pasivamente –aminorándole- sobre el mismo patrimonio. Sin esta conexión objetiva de la relación jurídica en que situar al tercero resultaría tan arbitraria como la mera individualización del tercero genérico.” GARCÍA ARAN-
DA, Calixto y GARCÍA HERGUEDAS, María. “El tercero
civil, el tercero hipotecario y sus protecciones en nuestro derecho”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario,
de registros jurídicos (de personas naturales o jurídicas), aplicar un principio registral que por definición ha sido configurado para el Registro de la Propiedad Inmueble.
Veamos brevemente dos temas finales vincu- lados con el tercero registral. Uno, referido a la discusión dogmática sobre si existe un único tercero hipotecario o si por el contrario existen diversas clases de terceros hipotecarios; y el otro, referido a la vinculación existente entre el título del tercero registral y los efectos no convalidantes de la inscripción registral. Con relación al primer tema la doctrina se ha encargado de desarrollar una tesis monista y otra dualista. Cabe resaltar que se le atribuye a Núñez Lago34 la distinción entre los dos
terceros, uno de fe pública y otro de inopo- nibilidad. Ahora bien, bajo la tesis monista no habría diferencia entre estos dos terceros, pues los requisitos del tercero germano (fe pública registral) y del tercero latino (inoponibilidad) serían los mismos35. Por el contrario, en el en-
foque de la tesis dualista, los terceros se regu- lan por un régimen jurídico distinto, es decir, para su configuración tendría que cumplirse con distintos requisitos de protección36. Con
relación a este tema, autorizada doctrina37 ha
34 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Re-
gistral Inmobiliario. Segunda Edición, Jurista Editores,
Lima, 2004, pág. 1086.
35 Es decir, tanto para el caso del tercero de inoponibili- dad (Art. 1135 y art. 2022 CC) como del tercero de fe pública registral (Art. 2014 CC) el tercero cualificado deberá adquirir de un titular registral, contar con un título válido y oneroso, tener buena fe, en el registro no deberá constar las causales de inexactitud y tendrá que inscribir su derecho.
36 Bajo el enfoque de la tesis dualista, el tercero de fe pública registral (Art. 2014 CC), deberá adquirir de un titular registral, contar con un título válido y oneroso, tener buena fe, en el registro no deberá constar las causales de inexactitud y tendrá que inscribir su de- recho. En cambio para el tercero de la inoponibilidad (Art. 1135 y art. 2022 CC) bastará que tenga buena fe e inscriba su derecho.
37 El profesor Gonzales Barrón ha sostenido sobre este punto que: “Como resumen puede señalarse que el
Código Civil recoge la tesis dualista del “tercero”, para lo cual basta revisar los distintos requisitos de protección que se establece para el “tercero latino” (artículos 1135 – 2022 C.C.) en relación con el tercero germánico (artículo 2014 C.C.). El hecho que la doctrina y la jurisprudencia omitan
señalado que nuestro legislador del Código Civil ha adoptado por la tesis dualista.
CARMEN JEREZ dice:
“
Cuanto más exacta sea la defi- nición de la buena fe registral, mayor será la seguridad jurídica de los ciu- dadanos, con la consiguiente mejora en la realización de los fines propios de esta institución registral, que son fines que afectan al interés general del Estado”
.En cuanto a la vinculación existente entre el título del tercero registral y el principio de que la inscripción no convalida actos nulos, corres- ponde señalar que el tema no es pacífico, pues como veremos más adelante, la exigencia de compatibilizar y guardar coherencia entre el concepto del tercero registral y el efecto no con- validante del registro, ha llevado a que cierto sector de la doctrina exija para la aplicación del principio de fe pública registral, que la adquisición del tercero sea a título válido. Nos permitimos reproducir un extracto de una sentencia del Tribunal Supremo español, cita- da por García García38, en la que se describe
con claridad esta última cuestión planteada: “Por tanto, la cualidad de ‘tercero hipotecario’ no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su derecho en el Registro de la Propiedad, pues como el mismo autorizado
tratar este tema, no significa haber adoptado la tesis con- traria (monista), por cuanto es imposible sostener que el mero silencio constituye una toma de decisión. Además, la doctrina y la jurisprudencia no pueden derogar las expresas normas legales que consagran el dualismo del tercero.”
GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit. pág.1097. 38 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit. pág. 37.
sector de la doctrina científica establece, si el
acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convali- dante o sanatoria, ya que únicamente asegura
la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida
en lo demás el acto jurídico del tercero, en
el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca”.