Llama la atención que los casos resueltos por el Tribunal y en los que la posesión del predio comienza a partir de una invasión, muestran una fuerte solidaridad entre los habitantes del asentamiento expresada en los testimonios que dan cuenta de ayuda y colaboración en la toma de posesión, la construcción de la casa y el cuidado de los hijos.
“La señora Anita Achury, al ver que no tenían donde vivir, les dijo que pasaran al inmueble objeto de usucapir, que construyeran un ranchito, y así lo hicieron” y fue ahí cuando a los 1η días apareció quien dijo ser el dueño, “y les manifestó que se podían quedar en el lote mientras tanto, y desde la fecha no han sido molestados en la posesión que ostentanέ”120
“(…) precisó que la posesión la vienen ejerciendo aproximadamente desde hace unos 32 años, y que han procurado el mejoramiento del barrio sin que hasta la fecha los demandantes hayan tenido conflictos o controversia alguna en el ejercicio de su poder de hecho”121
Lo que da cuenta de una fuerte unión social del barrio en varios frentes, como defender sus invasiones, mejorar el barrio y dotarlo de los servicios públicos básicos o buscar la legalidad del barrio ante la Alcaldía. Finalmente, si se quiere la fase más importante, donde se requiere mayor unidad de los vecinos, es en el proceso judicial para el reconocimiento de la propiedad y la inscripción del derecho de dominio.
En este sentido, se observa la demanda formulada por 48 personas en contra de Guillermo Romero Cortes, para que se declarara que cada uno de ellos adquirió por prescripción extraordinaria, el dominio de los inmuebles que poseen, catalogados como vivienda de interés social122. O la sentencia fechada el 9 de febrero de 2011, que decidió la suerte de la prescripción de 24 inmuebles123.
Además que en estos barrios de invasión la movilidad de la población es mucho menos que en los casos de compra-venta. Es decir, las personas que inician los procesos de dominio son los mismos que desde comienzo, hace 60, 50, 50, 10 o 5 años, vienen ejerciendo la posesión del terreno. Llevándolos a ser los mejores testigos del crecimiento de los asentamientos y el progreso en la construcción de las viviendas.
4. La promesa de compra-venta: entre hechos y papeles
120 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 11 de abril de 2008). 121 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 5 de octubre de 2011).
122 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 8 de abril de 2011). 123 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 9 de febrero de 2011).
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Esta carencia de tierra urbana en la ciudad degeneró en situaciones de especulación y abuso. Ya que grandes terrenos colindantes a la ciudad, que no contaban con autorización legal para ser urbanizados124, empezaron a lotearse y venderse entre los sectores populares que deseaban adquirir una casa propia, dando origen a los proyectos de “urbanización pirata”έ Siendo la mayoría de las veces éste camino el más común entre los migrantes pobres. Lo que da cuenta, que a pesar de la necesidad de las familias por hacerse a una vivienda propia, fueron más los casos en que la solución a la “penuria de la vivienda” de los capitalinos estuvo en comprar pequeños lotes en fragmentaciones ilegales, que recurrir a vías de hecho, como son las invasiones.
Estos terrenos, generalmente ubicados en los extremos de la ciudad, eran primero comprados por “urbanizadores piratas”, que los adquirían subequipados, es decir, sin servicios públicos, y los dividía en pequeñas porciones, logrando el máximo aprovechamiento del terreno125. Para rápidamente venderlos entre familias pobres necesitadas de vivienda. Y a pesar que en muchos casos las familias conocían la ilegalidad de los lotes para construir en ellos casas, o sabían de la no prestación de los servicios públicos, como el agua, la luz y el alcantarillado, “para el destechado la propuesta es atractiva”126.
Mal o bien, los urbanizadores piratas brindaban facilidades de pago y con ello, podían comenzar a construir su propio hogar127; ahorrando el dinero de los arriendos, y salvándose de la incomodidad de vivir en inquilinatos.
El problema de estos negocios rápidos es que se hicieron por medio de documentos que no contaban con reconocimiento legal para demostrar la propiedad, lo que convertía a las familias en meros tenedores irregulares, y no tuvieran como defenderse ante los engaños de los constructores piratas.
“En cuanto a los contratos de promesa de compraventa y de cesión allegados con la demanda, tampoco son útiles para acreditar los presupuestos de la prescripción
124“Correlativamente, el numero modificó el valor de la tierra urbanaέ Ante la perspectiva de quien creciera la demanda, los terrenos
grandes se subdividieron y, en las afueras, comenzaron a lotearse los solares de las viejas quintas que, con el crecimiento de la ciudad, habían quedado enclavadas en zonas de población creciente” Romero, Latinoamérica: Las ciudades y las ideas masificadas, 51
125 No es común que en los 22 casos estudiados los señores magistrados hagan referencia al tamaño de los lotes que buscan ser adquiridos
por medio de la prescripción adquisitiva de dominio. Salvo en tres sentencias se hace mención a sus pequeñas dimensiones. El caso del Tribunal Superior de Bogotá, D.C. del 9 de junio de 2003 se habla de un lote de 54 mts2. También el caso del de septiembre de 2007 se menciona un predio de 84 mts2 y finalmente, el caso n. 10 describe una predio con 525.82 y ½ mts2. De igual forma, sólo se tiene un dato de la extensión global de los terrenos adquiridos por los urbanizadores piratas. Y finalmente el caso del Tribunal del 11 de febrero de 2011 se habla de un terreno “englobado” de βγηβ, γί mtsβ y si bien el caso 4 hace referencia al lote de terreno, no menciona sus características, como tampoco el caso σoέ λ “el lote que se pretende en usucapión hace parte de uno de mayor extensión, del cual no se ha desenglobado”έ
126Torres-Carrillo, La Ciudad en la Sombra, 31
127 “La vivienda es para los sectores populares una medida de ascenso social: permite ahorrar los gastos derivados de vivir en arriendo, e
incluso puede proporcionar ingresos ya que en la medida que es mejorada y ampliada puede ser arrendada socialmente” Torres-Carrillo, La ciudad en la sombra, 29
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adquisitiva, habida cuenta que simplemente demuestran la celebración de los negocios jurídicos (más allá de su validez, en la medida que, en el caso de las promesas, no todas reúnen los requisitos previstos en el artículo 89 de la ley 153 de 1887) y la razón por la cual los promitentes compradores y/o cesionarios ingresaron a los predios, pero no la posesión propiamente dicha”128
Ya que al ser meras “promesas” los vendedores de los lotes se limitaban a hacer “una entrega real y material” de los inmuebles, dejando en el aire la elaboración y firma de la correspondiente escritura de venta.
Precisamente en uno de los casos, el del barrio “María Paz” (Ver figura 1), en el que la demandada es una entidad de derecho público, Corabastos S.A., los poseedores del bien afirman que su posesión la adquirieron en 1994 por compra que hicieron a un supuesto propietario129. Cuando en realidad el lote de mayor tamaño en el que se encontraban los lotes pertenecía a la Central de Abastos y después vendido a terceros, entre ellos, a los demandantes de este caso.
La promesa de compra venta, que la mayoría de familias firmaba, les servía principalmente para defender su propiedad de la policía130 y otros invasores, por lo que se vieron en la tarea de confiar en la palabra del otro, en el poder de las Juntas de Acción Comunal, fomentando lazos de respeto y solidaridad entre los pobladores.
Esto se refleja en que 9 de las 22 sentencias estudiadas, corresponden a casos en los que las familias adquirieron sus lotes por medio de un contrato de promesa de compraventa, en las que los vendedores se comprometían a transferir el dominio de los bienes a los demandantes.
“(…) la parte demandada le solicitó a la gente que le suscribieran una promesa de compra venta, no como se interpreta, sino como algo que era propio de la autogestión del plan de vivienda…”131
128 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 8 de abril de 2011).
129 La historia comenzó en 1991, cuando unos terrenos pertenecientes a la Central de Abastos fueron invadidos por un grupo de personas
que se apropiaron del lugar y les vendieron los predios a terceros, entre ellos a don Enrique Leónέ Los “propietarios” construyeron en el sector y le llamaron al nuevo barrio María Paz. El espectador.com http://www.elespectador.com/noticias/bogota/imagen-los-duenos-de- maria-paz
130 Para Jacques Derrida la policía hoy no se contenta con aplicar la ley por la fuerza, sino que cada vez, y con más fuerza, interviene en
situaciones jurídicas en la que no es clara la garantía de la seguridad. Ver: Derrida, p.107. Quizás por ello, la policía funge como legislador en los tiempos modernos. Lo que se comprueba con la declaración que aparece en el libro Ciudad Informal de un habitante de un barrio ilegalμ “(…) La policía venía a hacer desalojos porque es que resulta que esto siempre era invasiónέ Los vendedores de los lotes nunca se enfrentaron con la policía: ellos eran los primeros en salir corriendo porque ellos no tenían trasteo, ellos nunca vivieron aquí, nunca se pasaron, ellos cogieron lo que fue el negocio de la venta de los lotes y se largaron… (los policías) venían a caballo, entonces, lo que hacían era amarrarle un lazo a la silla del caballo y los cuatro palitos amarraban a uno sólo y tumbaban el rancho…” Rico, CIUDAD INFORMAL,59
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“Los actores adquirieron el bien por medio de una promesa de venta que suscribieron el 1ί de marzo de 1λλκέ”132
“(…) el promitente vendedor se comprometió a otorgar la escritura posteriormente y desde esa fecha los demandantes han ejercido la posesión de los lotes que fueron construyendo paulatinamente hasta tener las viviendas en las cuales habitanέ”133
Además que estos documentos al no ser objeto de registro, ni gozan de validez alguna ante el derecho, son extraviados por los poseedores de los predios.
“El demandante tomó la posesión real y material del inmueble que pretende usucapir, con la promesa de venta que le hizo Miguel Ángel Rincón, el 7 de junio de 1975, que no se elevó a escritura pública. La referida promesa de compra venta
se le extravió al demandanteέ”134
Por lo que estos casos se ven obligados, como en las invasiones, en demostrar la posesión tipo de pruebas, como son los testigos, el pago de recibos, o los informes de las Juntas de Acción Comunal de los diferentes barrios.
“(Testigo)…el predio lo conozco hace como η años más o menos eso era un lote, ella lo compró no sé a quién pero ella me dijo que lo había comprado…”135
“(Testigo)… pues la fecha no la sé, hace 8 años sé que vive ahí, porque cuando nos conocimos ella me dijo que había comprado un lote y entonces ella lo fue armando,
construyendo la casita que tiene ahora…”136
“ Stella Pachón atestiguó que conoce a los demandantes hace unos 24 o 25 años, que llegaron ahí porque un señor Gamba les vendió y fueron construyendo sus viviendas, que el barrio queda en medio de la Perseverancia, las Aguas y
ύermaniaέ”137
Cuando los urbanizadores piratas se daban “a la clandestinidad” tales papeles de promesa identificaban a los poseedores como comunidad, lo que nos animaba a organizar una junta de acción comunal que buscara la legalización del barrio ante las autoridades distritales y pudiera demostrar la estafa de la que habían sido víctimas138.
132 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 25 de septiembre de 2007). 133 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 11 de febrero de 2011). 134 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 11 de abril de 2008). 135 Tribunal Superior de Bogotá, D.C. (Sala Civil 16 de junio de 2011). 136 Ibid.
137 Tribunal Superior de Bogotá, D,C. (Sala Civil 6 de octubre de 2006). 138 Torres, La Ciudad en la sombra, 25
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En estos casos resueltos por el Tribunal de Superior de Bogotá se puede apreciar que no existe un alto grado permanencia o continuidad de las familias en los lotes y en las casas, como ocurre en los casos de las invasiones. Ya sea porque las parejas se separan139 o, porque venden sus posesiones rápidamente140.
La rápida circulación de la posesión de predios dificulta demostrar que sus actuales tenedores han adquirido el dominio por la prescripción adquisitiva extraordinaria de propiedad. Pues si bien los demandantes afirman haber ostentado la posesión del bien, declaran que el predio lo adquirieron de una señora y quien a su vez, lo había comprado a un señor, y que este a su vez lo recibió de otro sujeto original en la posesión, no existen los medios suficientes de prueba para que acoger sus pretensiones.
“(…) el inmueble lo adquirieron de manos de la señora Lastenia Sandoval Zamudio, mediante promesa de compraventa protocolizada mediante escritura pública No. 1423 de la Notaria 10ª de Bogotá, quien tenía 2 años de posesión, y quien a su vez había comprado a Gabriel Chávez R., quien poseyó por 10 años. Entre el demandante y los dos sujetos referidos, acumulan una posesión de 27 años”141