En predios urbanos

En el ámbito de predios urbanos existen cuatro procedimientos de usucapión que puede realizar Cofopri, siempre y cuando cuente con la

delegación de facultades por parte de las Municipalidades Provinciales, estos son:

- Declaración de Propiedad por Prescripción Adquisitiva de Dominio en forma integral de Posesiones Informales o Centros Urbanos.

- Declaración de Propiedad por Prescripción Adquisitiva de Domi- nio en forma integral de Urbanizaciones Populares.

- Declaración de Propiedad por Prescripción Adquisitiva de Domi- nio en Lotes Individuales de Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales o Urbanizaciones Populares Formalizadas. - Procedimiento Especial de Declaración de la Propiedad por Pres-

cripción Adquisitiva de Dominio a favor de Centros Urbanos Informales.

Los tres primeros se realizan al amparo del artículo 11 de la Ley Nº 28687, del Título IV, Capítulo 2, Subcapítulo 2 del Decreto Supremo Nº 006-2008-Vivienda, y del artículo 4 de la Ley Nº 28923, normas que reglamentan las facultades, requisitos y procedimientos a efectuar.

De acuerdo con estas normas, los procedimientos administrativos de declaración de propiedad, previstos en el primer y tercer párrafo del ar- tículo 11 del TUO de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, Decreto Supremo Nº 009-99-MTC, son los de regularización del tracto sucesivo y de prescripción adquisitiva de dominio, respectivamen- te, los cuales pueden seguirse ante las Municipalidades Provinciales, y por delegación de estas ante Cofopri.

Se estableció que para el caso de la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio era exigible el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 950 del Código Civil según correspon- da, sin que ello implique la declaración judicial prevista en el artículo 952 del citado Código.

El artículo 58 del Decreto Supremo Nº 006-2006-Vivienda, establece como requisitos para declarar la usucapión los siguientes:

i. Ejercer la posesión continua y sin interrupciones, por un plazo de diez o más años. Se entenderá cumplido este requisito aun cuan- do los poseedores pierdan la posesión o sean privados de ella, siempre que la recuperen antes de un año. Mediante resolución la entidad formalizadora podrá suspender el procedimiento hasta que se cumpla dicho plazo.

ii. Ejercer la posesión pacífi ca, es decir, exenta de violencia, de manera que la continuidad de la posesión se haya basado en cir- cunstancias que no impliquen el uso de la coacción o la fuerza, independientemente de la forma como se originó la ocupación. Si la posesión se originó en forma violenta, el plazo prescriptorio comenzará a computarse desde la cesación de los actos violentos. Este requisito se entenderá cumplido si los poseedores en uso de la facultad que les confi ere el artículo 920 del Código Civil, repe- len la fuerza y recobran la posesión sin intervalo de tiempo. No afecta el requisito de la posesión pacífi ca, la interposición de denuncias, demandas judiciales, procedimientos administrativos o notariales contra el poseedor, siempre que en estos no se dis- cuta el derecho de propiedad o posesión ni se hayan iniciado con anterioridad al 31 de diciembre de 2004. Si estos procesos hubie- sen concluido favorablemente al accionante, se entenderá inte- rrumpido el periodo prescriptorio a partir de la fecha de interpo- sición de la demanda.

En los casos de demandas, denuncias, procedimientos adminis- trativos o notariales, interpuestos con posterioridad al cumpli- miento del plazo prescriptorio de diez años, estos no afectarán la prescripción ganada por el solicitante del Procedimiento de Declaración de Propiedad, no surtiendo efectos de interrupción del periodo prescriptorio cumplido.

En los casos de procedimientos de expropiación, durante el tiem- po que transcurra desde el inicio del proceso judicial y hasta que no caduque, caiga en abandono o se presente alguna circunstan- cia similar, se suspenderá el periodo de prescripción. Presenta- do alguno de los supuestos referidos, la prescripción reanuda

su curso, como si el tiempo de prescripción no hubiera sido suspendido.

iii. Ejercer la posesión en forma pública, es decir, reconocida por la colectividad, de modo tal que sea identifi cada claramente por los vecinos del predio matriz o del lote, según corresponda.

iv. Ejercer la posesión como propietario, es decir, que los poseedo- res se comporten respecto del predio matriz o del lote individual como lo haría su propietario.

Los poseedores no podrán adquirir por prescripción adquisitiva de dominio cuando esté demostrada su condición de arrendata- rio, comodatario, usuario, usufructuario o cualquier otra modali- dad contractual de acuerdo al artículo 905 del Código Civil. Los poseedores mediatos podrán prescribir, siempre que acrediten dicha calidad y cumplan con los requisitos establecidos en este Reglamento. Tampoco podrán adquirir por prescripción adquisiti- va de dominio, el servidor de la posesión.

Se ha dejado determinado que en el caso de habilitaciones urbanas aprobadas no procede solicitar la prescripción adquisitiva de dominio sobre áreas que constituyan equipamiento urbano, llámense las destina- das para educación, salud, recreación, servicios comunales u otros fi nes, ni para áreas de proyección de esquemas viales primarios y secundarios.

La valoración de los medios probatorios de posesión se debe de rea- lizar de manera conjunta, pudiendo establecerse a partir de ellos el cum- plimiento de los requisitos de posesión respecto del predio matriz, siem- pre y cuando esté demostrado que estos correspondan a la mayoría de los predios ocupados que integran la respectiva Posesión Informal, Centro Urbano Informal o Urbanización Popular.

La norma presume en el caso de que el solicitante pruebe haber poseído anteriormente, que poseyó en el tiempo intermedio, salvo que se acredite lo contrario. Asimismo, es factible que el poseedor actual puede sumar el plazo posesorio de quien le transfi rió el bien, así como de los anteriores poseedores, siempre que se acredite la cadena de transmisión.

En este procedimiento es factible que cualquier persona pueda for- mular una oposición por escrito, la cual tiene por objeto impugnar la pre- tensión de los poseedores, la misma que debe formularse en un plazo de veinte días calendario, contados a partir de la última notifi cación realiza- da. A este escrito debe adjuntarse las pruebas que desvirtúen la posesión del solicitante de la usucapión y/o las pruebas que acrediten que el oposi- tor tiene igual o mejor derecho.

Para proceder con declarar la usucapión y con la titulación de cada uno de los poseedores individuales, el predio matriz debe inscribirse pri- mero a nombre del Estado (Municipalidad Provincial o Cofopri).

Este procedimiento es una vía previa obligatoria para el ejercicio de cualquier acción judicial, y que las resoluciones de declaración de pro- piedad, constituyen, por sí mismas, título sufi ciente para la inscripción de los actos contenidos en ellas, las cuales solo pueden ser impugnadas ante el Poder Judicial, en vía de acción contencioso-administrativa.

Como se ha indicado en acápites anteriores la usucapión opera de pleno derecho, siendo declarativa de derechos, lo cual es reafi rmado por el artículo 62 del citado reglamento, al indicar que esta adquisición “opera de pleno derecho por el transcurso del plazo establecido, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la Ley y el presente regla- mento, siendo la resolución que se emita meramente declarativa”.

Para realizar el procedimiento de forma integral en posesiones

informales y centros urbanos, se ha visto conveniente que este com-

prenda nueve etapas:

i. Presentación de la solicitud. ii. Califi cación de la solicitud.

iii. Levantamiento de información en campo. iv. Diagnóstico técnico y legal.

vi. Anotación preventiva de la solicitud. vii. Notifi cación de la pretensión.

viii. Elaboración de planos.

ix. Emisión de resolución e inscripción.

A los requisitos antes indicados, también debe adjuntarse declara- ción jurada de que no existe acción pendiente contra el poseedor en que se discuta la propiedad, iniciada con anterioridad al 31 de diciembre de 2004; que tampoco existe vínculo contractual con el propietario en el que asume la condición de arrendatario, comodatario, usuario, usufructuario o cualquier otra modalidad contractual de acuerdo al artículo 905 del Códi- go Civil, ni que es servidor de la posesión, y tanto las solicitudes como las declaraciones deben ser suscritas por no menos del cuarenta por cien- to de los pobladores que ocupan el área objeto del procedimiento.

Asimismo, también debe adjuntar la Resolución de Reconocimiento emitida por la autoridad competente u otros medios probatorios de fecha cierta que acrediten la posesión continua, pacífi ca y pública como propie- tario del predio matriz por un plazo no menor a diez años a la fecha de presentación de la solicitud y el Padrón de Pobladores, con indicación de las generales de Ley de cada uno de los poseedores y la indicación de los lotes que poseen.

Se ha determinado que también es factible que las Urbanizaciones

Populares, debidamente formalizadas e inscritas, soliciten la usucapión

siempre que cuenten con un título de propiedad otorgado por quien no era titular registral del predio. En este caso, el procedimiento es el mismo que se ha fi jado para la formalización de los centros urbanos, salvo la asamblea ratifi catoria de la solicitud.

Para que una persona pueda solicitar la usucapión de forma indi-

vidual y por lotes individuales integrantes de Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales o Urbanizaciones Populares, se requie-

re que se haya concluido la etapa de formalización integral, y que el lote se encuentre inscrito a favor de persona distinta de la entidad formaliza- dora. Asimismo, en el caso de lotes que formen parte de Urbanizaciones

Populares, solo es factible solicitar la usucapión cuando la entidad for- malizadora haya gestionado la inscripción de la habilitación urbana en el Registro de Predios.

Se ha precisado también que si el titular registral del lote continua siendo la entidad formalizadora, no procede solicitar este procedimiento hasta que se inscriba la titularidad del propietario al que se pretende pres- cribir, dejando a salvo su derecho para que lo haga valer en la vía notarial o judicial

Este procedimiento individual de declaración de propiedad por pres- cripción adquisitiva de dominio, comprenderá las siguientes etapas:

i. Presentación de la solicitud. ii. Califi cación.

iii. Inspección.

iv. Anotación preventiva de la solicitud. v. Notifi cación de la pretensión.

vi. Emisión de la resolución e inscripción.

El solicitante de este tipo de procedimiento podrá acreditar la pose- sión continua, pacífi ca y pública como propietario, durante diez o más años del lote, presentando los siguientes documentos, dejando constancia que esta relación solo es enunciativa:

i. Constancia o certifi cado de posesión otorgado por organismo competente.

ii. Declaración jurada escrita que acredite los derechos del peticio- nario y, en su caso, de su cónyuge o conviviente, de al menos una de las siguientes categorías de testimoniales:

b. Contrato de préstamo celebrado entre el solicitante o, en su caso, el anterior poseedor que le transfi rió el predio, y cual- quier entidad bancaria, fi nanciera o de servicios públicos, con el fi n de fi nanciar la instalación de servicios básicos, rea- lizar obras comunales, adquisición de materiales, construc- ción, ampliación o remodelación de la vivienda. Este contra- to deberá contener los datos que permitan identifi car el lote objeto de prescripción.

c. Recibos de pago de los servicios de agua o luz recabados por el titular del derecho o por el anterior poseedor que le transfi - rió el lote.

d. Declaraciones Juradas para el pago del Impuesto al Valor del Patrimonio Predial.

e. Certifi cado domiciliario expedido por la Policía Nacional o por el juez de paz o por notario público.

f. Constancia emitida por la organización de pobladores, parro- quias, club de madres, comité de vaso de leche, comedores populares o similares, registrados ante la autoridad compe- tente, que permitan identifi car al poseedor y al predio que ocupa.

g. Contrato en que conste la transferencia de posesión plena o mediata a favor del solicitante.

Por su parte, el cuarto procedimiento, procedimiento especial, es efectuado al amparo del artículo 4 de la Ley Nº 28923, del artículo 5 del Decreto Supremo Nº 008-2007-Vivienda, y de la Décima Novena Dis- posición Complementaria y Final del Decreto Supremo Nº 006-2006- Vivienda (incorporada por el artículo 6 del Decreto Supremo Nº 030- 2008-Vivienda.

De acuerdo con estas normas, los integrantes de Centros Urbanos Informales, podrán solicitar la usucapión del predio matriz que ocupan, siempre que cumplan además de los requisitos indicados para los anterio- res casos, los siguientes:

a. Constituirse o adecuarse como Asociación de Vivienda con fi nes de formalización de la propiedad, la cual debe estar integrada por la totalidad de los ocupantes del centro urbano informal que soli- cita la usucapión.

b. Someterse a los trámites de habilitación urbana ante Cofopri o Municipalidad Provincial.

c. Comprometerse a formalizar el derecho de propiedad de los lotes individuales a favor de sus integrantes que hayan sido califi cados por Cofopri o Municipalidad Provincial.

Asimismo, los documentos que acreditan el derecho sobre los lotes que integran el Centro Urbano Informal deben estar relacionados con el predio matriz, lo cual es verifi cado al momento en que se realiza el levan- tamiento de información en campo.