T R I B U N A L R E G I S T R A L
RESOLUCIÓN N.° 506-2020-SUNARP-TR-T
Trujillo, 2 de noviembre del dos mil veinte
APELANTE : YLMER VILLEGAS VÁSQUEZ TÍTULO : 248588-2020 del 29.1.2020 RECURSO : 189-2020
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° III – SEDE MOYOBAMBA REGISTRO : DE PREDIOS DE MOYOBAMBA
ACTO(S) : RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE
CÁLCULO, PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE
DOMINIO E INDEPENDIZACIÓN SUMILLA(S) :
Rectificación de área por error de cálculo
El adquirente por prescripción adquisitiva de dominio de una parte física del inmueble inscrito puede solicitar la rectificación de área por error de cálculo, a efecto de registrar correctamente el predio que le corresponde y el área remanente.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la rectificación de área por error de cálculo del lote 9 de la manzana 25 del Asentamiento Humano Atahualpa, del distrito y provincia de Rioja, departamento de San Martín, que corre inscrito en la partida n.° 02003642 del Registro de Predios de Moyobamba, asimismo, se pretende la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio con independización de un área de 372.65 m2, denominada como lote 9-A, que forma parte del referido predio inscrito, a favor de la Iglesia Adventista del Sétimo Día. Para ese efecto, se adjuntaron los siguientes documentos:
− Escritura pública de declaración de prescripción adquisitiva de dominio del 10.1.2020 otorgada ante notario de Nueva Cajamarca Osiris Antonio Rodas Huamán.
− Memoria descriptiva y planos visados por la Municipalidad Provincial de Rioja.
Con el reingreso del 6.3.2020 se aportaron los siguientes documentos:
− Escrito de subsanación.
− Copias certificadas por notario de Rioja Osiris Antonio Rodas Huamán del FUHU anexo F, memoria descriptiva, planos y constancia negativa de catastro, que a su vez han sido aprobados por la Municipalidad Provincial de Rioja.
El día 7.8.2020 se adjuntó nuevo escrito de subsanación.
Forma parte del título alzado los siguientes informes técnicos emitidos por la analista de Catastro de la Zona Registral N° III – Sede Moyobamba Andrella Yolanda Huaynatte Ruiz:
− Informe técnico n.° 1436-2020 del 11.2.2020.
− Informe técnico n.° 2599-2020 del 11.3.2020.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título ha sido observado hasta en tres oportunidades. La última esquela materia de impugnación del 18.8.2020 fue emitida por la registradora pública (e) de la Oficina Registral de Moyobamba Fanny Elizabeth Díaz Sánchez, cuyos términos pasamos a reproducir cabalmente:
A.- ACTO SOLICITADO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA E INDEPENDIZACION Y RECTIFICACIÓN DE ÁREA
PARTIDA REGISTRAL: 02003642
B.- IDENTIFICACIÓN DE LOS DEFECTOS SUBSANABLES:
Revisado el escrito presentado mediante reingreso, se observa que no subsana la observación anterior, por lo que se reitera, conforme se señala:
Revisada la partida 02003642 sobre la cual recae en parte del área el proceso del Prescripción Adquisitiva de Dominio a favor de la Iglesia Adventista del Sétimo Día de un área de 372.65 m2
Se verifica que el predio cuenta con un área de 997.75 m2, sin embargo, en la documentación técnica presentada, se observa que a su vez se rectifica el área del predio matriz no teniendo autorización de la propietaria para realizar dicho trámite. Por lo que deberá de presentar documento privado con firma legalizada por parte de la propietaria, así como la resolución municipal que conceda la rectificación de área, plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente.
C.- BASE LEGAL:
Art. 2011 del CC Art. 32, 40 del RGRP
Res. 085-2019-SUNARP-TR-L
Derechos Pendientes de Pago S/. 0.00 Moyobamba, 18 de agosto de 2020.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Villegas interpuso recurso de apelación autorizado por él como abogado, cuyos fundamentos se resumen a continuación:
− Se ha cumplido con los presupuestos del precedente de observancia obligatoria sobre rectificación de área por error de cálculo y para ese efecto, se han adjuntado los planos y la memoria descriptiva visada por la autoridad municipal competente, por lo que el recurrente no está obligado a ingresar documentación adicional.
− La observación impugnada contraviene el principio de razonabilidad previsto en la Ley del Procedimiento Administrativo General.
− Ya figura anotado preventivamente el inicio del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva sobre el área que de manera definitiva se pretende independizar bajo este título.
− En ese sentido, la anotación preventiva de prescripción adquisitiva de dominio está protegida por el principio de legitimación, por lo que debe presumirse exacta y válida.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
Partida n.° 02003642 del Registro de Predios de Moyobamba
En esta partida consta inscrito el lote 9 de la manzana 25 del Asentamiento Humano Atahualpa, del distrito y provincia de Rioja, departamento de San Martín, de un área de 997.75 m2, cuyo dominio es de Valentina Revilla Valqui.
En el asiento D00002 corre anotado preventivamente el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio sobre un área de 372.65 m2, denominada como lote 9A, a petición del notario de Nueva Cajamarca Osiris Antonio Rodas Huamán, y que ha sido promovido a iniciativa de la prescribiente la Iglesia Adventista del Sétimo Día.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente la vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la primera instancia y del apelante, corresponde determinar lo siguiente:
⮚ ¿Es necesaria la conformidad de la propietaria para rectificar por error de cálculo el área del predio vinculado a la adquisición de una parte del bien por prescripción adquisitiva de dominio?
VI. ANÁLISIS:
1. Bajo este título se pretende la inscripción de los siguientes actos:
− La rectificación de área por error de cálculo del lote 9 de la manzana 25 del Asentamiento Humano Atahualpa, del distrito y provincia de Rioja, departamento de San Martín, que corre inscrito en la partida n.°
02003642 del Registro de Predios de Moyobamba, que tiene publicitada un área de 997.75 m2, siendo lo correcto 990.16m2.
− La prescripción adquisitiva de dominio notarial con independización de un área de 372.65 m2, denominada como lote 9-A, que forma parte del referido predio inscrito, a favor de la Iglesia Adventista del Sétimo Día.
La primera instancia ha formulado objeciones al punto concerniente a la rectificación de área por error de cálculo porque no media la conformidad de la propietaria del predio inscrito en la partida vinculada Valentina Revilla Valqui ni se ha adjuntado la resolución administrativa ni documentos técnicos aprobados por la autoridad municipal competente con los que se autorice dicha modificación.
Siendo así, le concierne a esta instancia determinar si la rectificación de área por error de cálculo precisa de los requisitos a los que alude la primera instancia.
2. Sobre la rectificación de área por error de cálculo, cabe señalar que esta instancia ha admitido en determinados supuestos el acceso al Registro de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas sin necesidad de acogerse a los mecanismos previstos en el artículo 13 de la Ley n.° 27333 o en la Ley n.° 28294.
En ese sentido, mediante el CCXXVII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 20 y 21 de julio de 2020, se unificaron todos los criterios jurisprudenciales relativos a la procedencia de la rectificación de área por error de cálculo, aprobándose el siguiente precedente de observancia obligatoria (publicado en el diario oficial “El Peruano” el 6.9.2020):
“Unificación de sumillas sobre de acuerdos y precedentes de observancia obligatoria sobre rectificación de área por error de cálculo aprobados en el pleno XIX y precisados en los plenos CXV y CLXXIV
Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal
correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo matemático de su área, siempre que en los antecedentes registrales obren las medidas perimétricas y estas se mantengan inalterables. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Se requiere de informe del área de catastro que determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna, en base a la información gráfica con la que cuenta. Sin embargo, si el área de catastro no puede determinarlo por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella, procederá la rectificación”1. (El resaltado es nuestro).
3. En esa línea, la rectificación por error de cálculo constituye un mecanismo para rectificar el área de los predios inscritos que no se sustenta en la voluntad de las partes. Propiamente, se trata de una rectificación amparada en documento fehaciente y que debe su fuente normativa al artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos2. El documento fehaciente, en el caso de predios urbanos, es el plano visado por la autoridad respectiva.
Por tanto, siendo que es el adquirente de parte física del predio por prescripción adquisitiva de dominio quien requiere la rectificación de área por error de cálculo, a fin de independizar el área que le corresponde y que dejará en la partida matriz, es posible que éste la realice con los documentos fehacientes antes indicados.
4. De la misma forma, y de acuerdo al precedente transcrito, no es requisito la resolución municipal que reconozca el área real del predio para efectos de extender la rectificación por error de cálculo; además, se verifica de las copias certificadas expedidas por el notario de Nueva Cajamarca Osiris Antonio Rodas Huamán que la memoria descriptiva y planos se encuentran visados por la Municipalidad Provincial de Rioja, dentro de cuya jurisdicción pertenece el predio vinculado en esta calificación, por lo que ya no es
1 Criterio sustentado en las Resoluciones n.° 2579-2019-SUNARP-TR-L, n.° 1873-2019-SUNARP- TR-L, n.° 1789-2018-SUNARP-TR-L, n.° 1589-2018-SUNARP-TR-L, entre otras.
2 Reglamento General de los Registros Públicos
Artículo 85.- Rectificación amparada en documentos fehacientes
Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
necesario ingresar nueva documentación técnica visada por esta entidad edil; y, por último, el informe técnico n.° 2599-2020 del 11.3.2020 transmite su conformidad al precisar que mediante la rectificación por error de cálculo que se solicita no se han alterado los linderos, medidas perimétricas y la ubicación espacial del inmueble inscrito. En ese orden, la rectificación de área reúne las condiciones para su acceso al Registro.
Conforme a lo señalado, corresponde revocar la observación emitida por la primera instancia.
Intervienen como vocales (s) Rafael Humberto Pérez Silva y Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizados mediante la resolución n.° 117-2020- SUNARP/SN del 17.8.2020 y la resolución n.° 174-2020-SUNARP/PT del 27.10.2020, respectivamente.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR la observación emitida contra el título alzado y DISPONER SU INSCRIPCIÓN, previo pago de los derechos registrales, de ser el caso.
Regístrese y comuníquese.
WALTER MORGAN PLAZA Presidente de la IV Sala
del Tribunal Registral
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA ANDREA PAOLA GOTUZZO VASQUEZ Vocal (s) del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral
