Características del sector turístico-inmobiliario

El período más reciente del desarrollo turístico del Nordeste está marcado por el crecimiento de las actividades inmobiliarias asociadas con el turismo. El elemento más notorio de esta dinámica, que tuvo su nivel máximo entre los años 2003 y 2007, fue la

133 promoción de inmuebles para uso como segunda residencia para extranjeros. Además de viviendas individuales o edificios, se destacaban los grandes proyectos de conjuntos residenciales integrados a instalaciones turísticas compuestas por hoteles y equipamientos de ocio. La construcción de otros equipamientos más usuales de la actividad turística, como hoteles y apartamentos turísticos, también era motivo de atención por el sector inmobiliario.

El crecimiento del turismo en la región desde la década de 1980, y especialmente después de los años 1990 con el Prodetur, aumentó el interés del sector inmobiliario por las oportunidades de negocio existentes en la actividad turística. En la década de 2000 este fenómeno se amplió de forma contundente. Empresas e inversores extranjeros se involucraron en proyectos de diferentes tamaños y características, en general orientados al mercado europeo.

La asociación del sector inmobiliario con el turístico no es nueva en el mundo ni en Brasil (Cruz, 2000; Dantas et al., 1999). En este país, a partir de finales de la década de 1970 el sector inmobiliario buscó el sector turístico como alternativa para situaciones de crisis en su negocio original. Además, los incentivos gubernamentales dados a las inversiones turísticas disminuyeron el riesgo asociado al cambio de sector de actuación y posibilitaron a las empresas obtener beneficios elevados (Cruz, 2000; Fonseca, 2005). Hay algunos proyectos emblemáticos de asociación entre estos sectores en el país, en los Estados de Bahía (Costa do Sauípe, en Mata do São João), Santa Catarina (Jurerê Internacional, en Florianópolis), São Paulo (Riviera de São Lourenço, en Bertioga) – los dos últimos fuera de la región Nordeste. En el proyecto Parque das Dunas-Via Costeira, en Rio Grande do Norte, emprendedores del sector de la construcción compraron más de la mitad de los terrenos ofertados y tenían la propiedad de los primeros hoteles construidos (Cruz, 2000; Fonseca, 2005).

La construcción autónoma de viviendas es un fenómeno antiguo en la región (Dantas et al, 2009), pero en los años recientes fue suplantado por proyectos empresariales de diferentes magnitudes. Un estudio de la consultora HVS sobre la situación del mercado en 2006 apuntaba la existencia en el Nordeste de pequeños proyectos de carácter puramente inmobiliario y al mismo tiempo de grandes proyectos turístico-inmobiliarios (Canteras et al., 2007). Los primeros son de responsabilidad de pequeños inversores privados o empresariales, en general extranjeros y con poca experiencia en la promoción inmobiliaria. Suelen contemplar la venta a extranjeros de pisos o de viviendas en terrenos de menor tamaño.

A su vez, los grandes proyectos turístico-inmobiliarios pueden contemplar enormes cantidades de plazas en hoteles o residencias – a veces llegando a millares de viviendas. La

134 mayor parte de los proyectos eran liderados por empresas extranjeras, pero en aquella época aumentaba la participación de empresas brasileñas y su asociación con inversores internacionales, lo que podría ayudar a ampliar la oferta (Canteras et al., 2007). Los grandes proyectos son prácticamente autosuficientes, desconectados de la realidad local, con la cual los turistas no suelen tener mucho contacto (Cruz, 2009; Silva y Ferreira, 2007). Grandes empresas del sector hotelero e inmobiliario suelen involucrarse, generando beneficios para ambas partes, pues las acciones de estas empresas se valorizan, y los proyectos cuentan con marcas internacionales reconocidas para promocionarse (Dantas et al., 2009; Silva y Ferreira, 2007). Un tipo de acción promocional común es invitar a personas famosas, como actores y deportistas, para participar de ferias inmobiliarias, visitar las áreas de los proyectos, inaugurar su vivienda, o dar su nombre a algún tipo de equipamiento de ocio o deportivo del proyecto. Los propietarios de viviendas en estos grandes centros turísticos pueden utilizar los equipamientos de ocio existentes, lo que atrae demanda para las viviendas y ayuda a mantener estas infraestructuras. Otro elemento de atracción de los compradores es la posibilidad de obtener beneficios a partir del alquiler de sus viviendas en períodos en que estén desocupadas. La administración de los alquileres suele ser realizada por empresas vinculadas al propio grupo promotor. Otras inversiones de diferentes tamaños coexisten con estos dos tipos de proyectos, e incluyen hoteles de diferentes categorías, apartamentos turísticos, viviendas individuales, etc.

Los proyectos de menor tamaño suelen estar localizados en el litoral sur del Estado, mientras que los de mayor dimensión prefieren el litoral norte debido a la mayor disponibilidad de terrenos, su menor precio y a la ocupación más blanda de la costa (Fonseca, 2005).

Según Silva y Ferreira (2007), el sector inmobiliario se asocia al turismo en el Nordeste, en la década de 2000, para dejar de depender directamente de la economía local y de la financiación pública local. Cuanto a independizarse de la economía local, en el caso del Nordeste, significa que el bajo nivel de renta de las familias brasileñas y del Nordeste no es un problema para las empresas que venden su producción (viviendas) a familias europeas o norteamericanas. En el caso de la venta de inmuebles a extranjeros, la financiación pública local tiene poca importancia debido al mayor poder de compra de los extranjeros y a la facilidad de obtener en el mercado internacional los recursos financieros necesarios para los emprendimientos. Sin embargo, cabe recordar que el gasto público realizado en un momento

135 anterior, vía Prodetur, fue el responsable por la existencia de una infraestructura mínima para recibir a los turistas y atraer a los inversores.

El turismo ejerce funciones importantes en esta dinámica de expansión del sector inmobiliario a nuevos territorios y a un nuevo sector (Assis, 2009; Silva y Ferreira, 2007). La primera función de la actividad turística es formar una imagen para el destino, atraer a la demanda y valorizar el precio de los inmuebles, especialmente si estos están integrados a servicios turísticos como campos de golf, piscinas, pistas deportivas, restaurantes, etc.

Otra función del turismo ocurre en la financiación de los proyectos. La venta de las viviendas antes del inicio de su construcción suele ser una parcela importante de la financiación inicial de los grandes proyectos. En casos donde junto a las viviendas se van a construir equipamientos como hoteles, la venta de las viviendas ayuda a financiar la construcción de dichos equipamientos. Además, en algunos casos, el suceso de las ventas iniciales puede determinar la facilidad de obtención de más financiación en las fases posteriores de los proyectos. Aquella financiación inicial también es una solución que el sector inmobiliario tiene para disminuir el tiempo de recuperación del capital invertido.

La opción de alquilar los inmuebles en períodos libres a turistas es otra oportunidad de obtención de beneficios para las empresas promotoras. Los responsables por los proyectos pueden obtener nuevos ingresos a partir de la administración de los alquileres, lo que es doblemente beneficioso en el caso de los grandes proyectos que integran viviendas y servicios turísticos, pues también ayuda a mantener los equipamientos turísticos de los establecimientos en funcionamiento.

Silva y Ferreira (2007) aún mencionan que el turismo puede beneficiarse de la asociación con el inmobiliario pues el turismo residencial sería una forma de disminuir la estacionalidad turística – tema que necesita ser verificado empíricamente.

5.5.2 La expansión del sector turístico-inmobiliario en el Nordeste y sus factores