Impactos del crecimiento turístico-inmobiliario

Concordamos con Assis (2009) en el sentido de que las cifras apuntadas por Kondo y Laterza (2008) sobre el crecimiento proyectado de la oferta hotelera y residencial en el Nordeste provocan cuestionamientos sobre la existencia de demanda en nivel suficiente para estos negocios, y si el proceso no estaría siendo conducido por agentes interesados en la especulación inmobiliaria. Diversos autores afirman que los procesos ocurridos en el Nordeste relacionados con el fenómeno turístico-inmobiliario, en el período anterior a la crisis, contienen componentes especulativos (Bezerra y Clementino, 2008; Dantas et al., 2009; Silva y Ferreira, 2007). La falta de experiencia en turismo y en la promoción inmobiliaria de muchos agentes involucrados en los negocios, especialmente en los pequeños proyectos, son señales de la ocurrencia de especulación (Canteras et al., 2007).

El exceso de demanda especulativa, básicamente de origen internacional, es estimulado por la facilidad para obtención del crédito, el diferencial cambiario, el marketing oficial y no oficial, y las perspectivas demasiado optimistas de la gente interesada en invertir. En respuesta a esta demanda elevada hay un fuerte crecimiento de la oferta, con proyectos de diferentes niveles de viabilidad y de fiabilidad. Cuando se frena la demanda, el exceso de oferta se queda evidente, con consecuencias negativas incluso para individuos y empresas que no participaron de la ola especulativa.

Bezerra y Clementino (2008) indican que el turismo es capaz de motivar burbujas inmobiliarias, en las cuales hay incrementos sustanciales de los precios de bienes inmobiliarios como viviendas y terrenos. El aumento de la demanda de inmuebles por turistas extranjeros puede tener un papel amplio en este sentido, dado su mayor poderío económico en relación con los locales, pero también hay que considerar la participación de residentes y de la demanda doméstica de otras regiones de un país, interesados en residir temporal u ocasionalmente, o invertir. Los gobiernos también pueden estimular el surgimiento de burbujas cuando promueven mejorías, instalan infraestructuras, cambian la clasificación del suelo, o indican que un área va a ser objeto de intervenciones. Los autores también indican que el turismo puede transmitir una burbuja inmobiliaria desde los mercados emisores a los

141 destinos si la inversión en estos últimos parece una buena oportunidad de aplicación de los recursos en comparación con los precios en el país de origen.

Las burbujas inmobiliarias relacionadas con el turismo pueden estallar si hay un descenso de la demanda turística y por bienes inmobiliarios, en un contexto de oferta excesiva, estimulando los precios a la baja. La reducción del crédito disponible para la compra de inmuebles puede ser un factor detonante del estallido de la burbuja. Asimismo, problemas en los mercados de capitales pueden motivar ventas con la intención de disminuir perdidas de riqueza debido a la reducción de valor de los activos, pero el exceso de oferta de inmuebles a disposición puede reforzar la tendencia de descenso de los precios (Bezerra y Clementino, 2008).

Una consecuencia importante de la especulación y sus burbujas es que se generan desajustes en los ciclos económicos, agudizando sus fases. Los períodos de crecimiento movidos por la especulación son fuertes, pero también muy inflacionarios. Las depresiones que se siguen son mucho más profundas, como se ve por la crisis de 2008, y la recuperación es más difícil y larga, con consecuencias negativas para la sociedad y para el crecimiento económico futuro.

Las burbujas inmobiliarias son un tipo de impacto del fenómeno turístico-inmobiliario en el Nordeste. El aumento de los precios de las viviendas afecta no solamente a los turistas e inversores, pero también a los que tradicionalmente residen en la región, y especialmente las capas más pobres de su población. El exceso de oferta motivado por la demanda especulativa perjudica la competitividad de prestadores de servicios turísticos locales, pues acentúa la competencia por precios entre ellos, como en el caso del sector de alojamiento, en el cual el aumento de la oferta de apartamentos turísticos afecta la hotelería tradicional, que suele generar más beneficios locales a través de empleos, por ejemplo.

Otros impactos son relatados en los estudios sobre la región, en general sobre aspectos de ocupación del territorio, sociales y ambientales (Dantas et al, 2009; Ferreira y Silva, 2007; Fonseca, 2005; Silva y Ferreira, 2007; Silva y Fonseca, 2010). Hay una intensificación del uso del territorio en el litoral, destinado al uso turístico, con cambios en el patrón de ocupación tradicional (en lugar de viviendas individuales, surgen grandes centros turísticos), los modelos constructivos (nuevos materiales) y los residentes (personas con nivel de renta más alto y hábitos culturales distintos). La existencia de demanda formada por familias con mayor poder adquisitivo provoca el aumento de los precios de los inmuebles y de los productos y servicios en general. En respuesta, las familias con menor nivel de renta tienen

142 que buscar opciones de residencia en otras localidades, en general más distantes de los núcleos donde hay trabajo – Natal, en particular. Por este motivo, localidades que antes abrigaban mayormente viviendas de uso secundario ven el aumento de la presencia de viviendas principales. Esta dinámica refuerza las desigualdades en la ocupación del espacio. En los municipios aumenta la diferenciación de las zonas residenciales con base en el poder adquisitivo de sus habitantes; cada grupo social tiene barrios específicos donde puede vivir. Además, los equipamientos turísticos dificultan o impiden el acceso de los residentes a las playas. El uso de los espacios turísticos por los residentes también es perjudicado debido al incómodo provocado por las diferencias culturales, de idioma y de nivel de renta entre locales y turistas.

En el ámbito ambiental, hay un aumento de la presión sobre el uso del suelo cerca de espacios protegidos y áreas ambientalmente frágiles. El proceso de construcción y la ocupación resultante amenazan la cubierta vegetal, las dunas, manglares y acantilados que componen el paisaje regional. El uso excesivo y la deficiencia de la infraestructura genera problemas en la distribución de agua y en el sistema de saneamiento (Dantas et al., 2009; Ferreira y Silva, 2007; Fonseca, 2005).

Este conjunto de impactos generan problemas a los residentes en el Estado, cambiando su cotidiano. Silva y Fonseca (2008) analizan las respuestas de la población de Natal, principal destino de Rio Grande do Norte, al crecimiento turístico de la ciudad. Según los autores, las reacciones son pasivas o activas. En el primer caso, la población se aparta de las áreas turísticas del municipio debido a problemas como polución, prostitución, aumento de precios de productos y servicios, violencia urbana, deficiencias en infraestructura y dificultad de acceso. Las reacciones activas tratan de la creación de movimientos de respuesta al crecimiento turístico y sus impactos. En Natal, estos movimientos suelen relacionarse con amenazas que el crecimiento turístico genera al medio ambiente. Han funcionado desde los años 1970, pasando por protestos contra el proyecto Parque das Dunas-Via Costeira en los años 1980, y la urbanización desenfrenada de las principales áreas turísticas de la ciudad desde la década de 1990.

La poca influencia de la ciudadanía en las decisiones sobre el crecimiento turístico- inmobiliario hace que los resultados obtenidos a partir de este modelo a menudo entren en conflicto con los deseos de la población local. Los residentes ven sus intereses menospreciados, mientras que turistas e inversores reciben una atención más destacada del poder público. Es necesario promover la participación ciudadana en las decisiones referentes

143 al crecimiento de los destinos turísticos, para evitar que el modelo de desarrollo se adecue únicamente a los intereses de grupos de mayor poder económico.

Hace falta crear e implantar instrumentos de planeamiento urbano capaces de ordenar el desarrollo del fenómeno turístico-inmobiliario en el litoral del Nordeste. Sin embargo, lo que se observa en muchos casos es que los organismos públicos actúan en el sentido de retirar los obstáculos al crecimiento de las construcciones. Por ejemplo, el Prodetur promovió la revisión de planes generales de ordenación urbana de los municipios con el intuito de ampliar las posibilidades de edificación en el territorio, incluso en áreas antes clasificadas como no urbanizables. Diversos ayuntamientos han actuado de forma similar en los años más recientes para dar espacio al desarrollo turístico-inmobiliario (Dantas et al, 2009). Por cierto, teniéndose en cuenta la fuerza y el dinamismo de los sectores turístico e inmobiliario, Ferreira y Silva (2007) cuestionan la capacidad de los ayuntamientos para cohibir el crecimiento sin límites, pues no tienen los recursos y herramientas para tal, su velocidad de actuación es mucho menor que la de las empresas que actúan en el sector, y la débil situación fiscal de la mayor parte de los municipios acaba por influenciar decisiones a favor de la rápida recaudación de ingresos motivada por los proyectos inmobiliarios.