La expansión del sector turístico-inmobiliario en el Nordeste y sus factores

Indicadas las principales características de la reciente asociación entre el sector inmobiliario y el turismo, cabe presentar los factores que contribuyeron a la fuerte expansión del fenómeno turístico-inmobiliario en el Nordeste brasileño en la década de 2000. Un conjunto de factores internos y externos explican esta situación. Un primero factor es la propia potencialidad turística de la región. Sobre los atractivos naturales del Nordeste, Assis (2009) comenta que “están formados por paisajes de incomparable belleza, con una

136 interminable planicie litoral en la que todavía es posible encontrar áreas costeras casi deshabitadas, rodeadas de lagos, dunas y pocos accidentes geográficos”. Son características interesantes para el disfrute de vacaciones o para establecer una segunda residencia. Los destinos turísticos del litoral de la región, si bien gestionados y promovidos, son capaces de atraer a un satisfactorio número de visitantes brasileños y extranjeros, tanto de países vecinos como de otros más lejanos.

Si los atractivos turísticos son un aspecto positivo para el turismo de la región, la infraestructura tradicionalmente ha sido un problema. Sin embargo, muchas de las carencias de infraestructura básica y de transportes típicas del Nordeste brasileño fueron, al menos parcialmente, sanadas con las inversiones públicas llevadas a cabo en el ámbito del Prodetur. En conjunto con una infraestructura en condiciones aceptables para el desarrollo turístico, los bajos precios de inmuebles, terrenos, mano de obra y del coste de vida en general también son atractivos a turistas e inversores (Assis, 2009; Cruz, 2009; Canteras et al., 2007; Silva y Ferreira, 2007).

En el ámbito externo, la liquidez económica internacional – aún resultado del descenso de los tipos de interés en las economías avanzadas en el inicio de la década de 2000, y que culminaría en la crisis económica internacional de 2008 –, la liberalización financiera internacional y la movilidad de capitales, favorecían la entrada creciente de inversiones extranjeras en el Nordeste. Los sectores turístico e inmobiliario se tornaron atractivos para inversores de países de economías avanzadas. En Europa, la disponibilidad de crédito, los tipos de interés favorables, y la continua disminución de la rentabilidad del sector inmobiliario (resultado de la falta de terrenos disponibles y de los altos precios de los existentes) provocaban la búsqueda por novas opciones de inversión en otras localidades. Empresas europeas del sector inmobiliario, bancos y cajas de ahorro lideraban la realización de estas inversiones. El Nordeste brasileño fue uno de los destinos elegidos, así como otras zonas de América Latina, Norte de África y Asia (Dantas et al., 2009; Silva y Ferreira, 2007). En el Nordeste, los Estados de Bahía, Pernambuco, Ceará y Rio Grande do Norte, precisamente los Estados más turísticos de la región, fueron los principales receptores de las inversiones turístico-inmobiliarias. Ceará y Rio Grande do Norte son los que más crecimiento han experimentado antes de la crisis (Assis, 2009).

Dantas et al. (2009) identificaron, a partir de datos del Banco Central de Brasil, las inversiones extranjeras directas recibidas por los cuatro Estados mencionados. Los datos

137 fueron sectorizados, y permiten verificar la evolución de las inversiones en los sectores turístico e inmobiliario entre 2001 y 2007, con base en valores nominales.

El volumen total de IED en los cuatro Estados, en los sectores turístico e inmobiliario, aumentó cerca de nueve veces en el período. Los valores absolutos son presentados en la Tabla 11. Bahía fue el Estado que más inversiones recibió, con poco menos de la mitad del total recibido (46%), seguido por Ceará y por Rio Grande do Norte, con cerca de un cuarto del total cada (un 28% y un 23%, respectivamente). El crecimiento más expresivo ocurrió en Ceará, que en el período tuvo aumento de cerca de 14 veces en su volumen de IED, seguido por Rio Grande do Norte, que vio la llegada de IED multiplicar en nueve veces.

Tabla 11

Inversión extranjera directa en el sector turístico-inmobiliario, en cuatro Estados del Nordeste brasileño (US$ millones)

Estado 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bahía 11,8 23,3 42,3 16,1 90,0 243,7 49,7

Pernambuco - 2,4 2,8 1,0 1,3 24,3 4,8

Ceará 10,4 18,5 21,0 15,6 29,8 37,6 153,8

Rio Grande do Norte 10,4 2,2 8,2 24,5 37,2 61,7 96,7

Total 32,5 46,4 74,2 57,2 158,2 367,4 305,0

Nota. Fuente: Dantas et al., 2009.

Específicamente cuanto a Rio Grande do Norte, la IED en los sectores turístico e inmobiliario creció a partir de 2003, como se puede verificar a partir de los datos de la Tabla 12. En 2007, el volumen de IED en estos sectores era once veces superior al de 2003, llegando a aproximadamente US$ 97 millones. La participación media de la IED en turismo e inmobiliario sobre el total del Estado, entre 2003 y 2007, era de un 45%, con máximos de un 74% en 2006 y un 60% en 2007. Únicamente el sector de petróleo y energía rivalizaba en volumen de IED. Por cierto, entre los cuatro Estados analizados, Rio Grande do Norte presentaba la mayor participación relativa del turístico e inmobiliario en comparación con otros sectores, lo que revela la importancia de estas actividades para su economía18.

138 Tabla 12

Inversión extranjera directa en Rio Grande do Norte (US$ millones)

Sectores 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Turismo e inmobiliario 10,4 2,2 8,2 24,5 37,2 61,7 96,7 Petróleo y energía 200,6 95,1 - 96,6 26,0 - 61,9 Agrícola y agroindustrial 2,6 6,2 0,6 2,6 24,5 10,2 0,6 Otrosa 12,6 10,3 15,2 5,8 9,9 11,1 2,4 Total 226,1 113,8 23,9 129,5 97,6 83,0 161,6

Nota. Fuente: Elaboración propia a partir de Dantas et al., 2009.

a

La categoría “Otros” incluye los sectores de equipamientos eléctricos y hospitalarios, industrial, alimentos y bebidas, y financiero, además de inversiones no clasificadas en el trabajo original (Dantas et al., 2009).

Silva y Ferreira (2007) informan que casi el 90% de las inversiones del período entre 2001 y 2006 son de procedencia europea, siendo el 56,41% de Portugal y el 13,55% de España. En los últimos años antes de la crisis crecieron también las inversiones de empresas suecas y noruegas.

En Rio Grande do Norte la expansión del turismo asociado al sector inmobiliario puede ser dividida en dos fases principales, según Silva yFonseca (2010). La primera fase tuvo inicio en la década de 1980, tras la implantación del proyecto Parque das Dunas-Via Costeira, ya mencionado, y de la inauguración de la carretera conocida como Rota do Sol (la carretera RN-063), que mejoró la comunicación entre Natal y el litoral sur del Estado. En esta fase las viviendas eran esencialmente producidas por empresas locales y adquiridas por los residentes en Rio Grande do Norte. A partir de las inversiones del Prodetur, el mercado de segundas residencias se internacionalizó cada vez más, tanto en la producción como en el consumo, marcando la segunda fase de la expansión del sector turístico-inmobiliario en el Estado. Hay alguna participación del capital nacional, pero la mayor parte proviene del exterior. Asimismo, la demanda es predominantemente extranjera, especialmente de Europa. Si en la fase anterior las viviendas individuales eran mayoría, en esta segunda fase hay una mayor diversificación de los proyectos, con fuerte integración entre el turismo y el inmobiliario, como los ya mencionados centros turísticos integrados de hoteles y viviendas, apartamentos turísticos, apartoteles, conjuntos residenciales de menor tamaño comercializados en el exterior, etc.

El fenómeno se distribuye por el Estado a partir de Natal. En 2004 se expande a los municipios de Parnamirim y Nísia Floresta, al sur de la capital, con predominio de proyectos de pequeño y medio porte. A partir de 2005 aumentan las inversiones en los municipios de Extremoz y Ceará-Mirim, al norte de Natal, y surgen proyectos que pretendían ocupar áreas

139 más grandes, como el emprendimiento de 22 millones de metros cuadrados del Grupo Sánchez, el Elegance Natal Golf. Prácticamente todo el litoral oriental del Estado era objeto de inversiones turístico-inmobiliarias, en un movimiento que se expandió desde el área metropolitana de Natal, en búsqueda de mayor oferta de terrenos y de mejores precios (Dantas et al., 2009; Silva y Ferreira, 2007; Silva y Fonseca, 2010).

En el inicio, el propio sector fue sorprendido por la rapidez del crecimiento de las inversiones turístico-inmobiliarias. Poco tiempo antes esta dinámica no era prevista en análisis sobre la economía de la región (Silva y Ferreira, 2007). Expresiones que relacionaban los dos sectores, como “turismo inmobiliario”, empezaron a ser utilizadas en el Nordeste solamente después del año de 2003 (Dantas et al., 2009). También en la prensa se notaba que algo diferente estaba ocurriendo. Revistas de gran circulación en el país relataban el aumento de las inversiones en turismo y viviendas en el Nordeste (Cavalcante, 2007; Costas, 2005, 9 de Noviembre). Una de estas revistas afirmaba que en aquella época un 40% de los nuevos inmuebles producidos en Rio Grande do Norte se estaban vendiendo a extranjeros (Costas, 2005). En 2006 un conjunto de sindicatos y asociaciones del sector fundaron una asociación propia para el sector turístico e inmobiliario – la Adit, Asociación para el Desarrollo Inmobiliario y Turístico del Nordeste Brasileño –, con los objetivos de defender sus intereses, participar y promover eventos, y asesorar a empresas y proyectos.

El gobierno estatal ejerció un papel relevante en la expansión del sector turístico- inmobiliario, así como lo hace desde el inicio del crecimiento turístico de Rio Grande do Norte (Fonseca, 2005). En la fase reciente, su participación se dio a través del fuerte apoyo a los proyectos turístico-inmobiliarios en la construcción de las infraestructuras necesarias de comunicaciones, agua, energía y saneamiento (Silva y Ferreira, 2007). Además, participaba en eventos promocionales y técnicos del sector, nacionales e internacionales, para promoción del Estado y de proyectos específicos. Prueba de la relevancia del poder público en la expansión del sector es la entrega de la más importante homenaje de los consejos federales y regionales de corredores de inmuebles a la gobernadora del Estado entre 2003 y 2010, Wilma de Faria (Governadora é homenageada com a maior comenda do setor imobiliário, 2010, 3 de Marzo).

Kondo y Laterza (2008) ofrecen algunas cifras sobre el crecimiento de la oferta turístico-inmobiliaria en el Nordeste en los años 2000. Con base en datos publicados entre 2007 y 2008, las autoras estimaron que los proyectos que estaban previstos o en fase de ampliación para el Nordeste, y que reunían componentes turísticos e inmobiliarios, añadirían

140 cerca de 30 mil nuevas habitaciones hoteleras a la oferta regional, es decir, un aumento de un 525,46%. Además, se preveía la construcción de aproximadamente 43.000 viviendas para uso turístico en estos proyectos.