El impacto sobre los proyectos turístico-inmobiliarios

El aumento de las actividades turístico-inmobiliarias en Rio Grande do Norte, ya comentado en este capítulo, generó altas expectativas cuanto a impactos positivos sobre la economía y el turismo local. A finales de 2007, al inaugurar un puente que facilitaría la comunicación entre Natal y el litoral norte del Estado, la entonces gobernadora de Rio Grande do Norte, Wilma de Faria, afirmaba que los proyectos turístico-inmobiliarios deberían generar “cerca de 90 mil empleos en los próximos cuatro años”. Su secretario de turismo en la época, Fernando Fernandes, estimaba la construcción de 100 nuevos proyectos turístico- inmobiliarios en el litoral norte, la triplicación del número de plazas hoteleras en el Estado (llegando a 120 mil), y la creación de 400 a 500 mil empleos en la construcción de los emprendimientos.

Ya en el inicio de 2010, Fernando Fernandes indicaba que ninguno de los grandes proyectos había sido concretizado debido a la llegada de la crisis inmobiliaria española y de la crisis económica mundial (Julião, 2010, 28 de Febrero).

Desde España vinieron algunas señales de problemas en el mercado inmobiliario antes de que la crisis se tornara una realidad concreta, con impacto directo en Rio Grande do Norte. En marzo de 2008, el Grupo Sánchez, responsable por el proyecto Elegance Natal Golf, presentó concurso voluntario de acreedores en España debido a los problemas financieros a que se enfrentaba (Grupo espanhol Sánchez pede concordata preventiva, 2008, 25 de Marzo). En otro caso conocido, el empresario Luis Nicolás Mateos, también español, promotor del proyecto Lagoa do Coelho Resort en el litoral norte de Rio Grande do Norte, fue detenido en diciembre de 2008 acusado de desviar los recursos con las ventas de las viviendas de su

156 proyecto, sin iniciar las obras. El empresario atribuye la situación a problemas que la crisis generó para sus socios y para la financiación del proyecto (Fernández, 2009, 7 de Junio).

Los eventos del sector también revelaban la retracción que estaba en curso en el mercado. En abril de 2008, al Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, uno de los centros de difusión del mercado turístico-inmobiliario de Rio Grande do Norte, registraba un descenso de un 36,4% en la oferta de inmuebles (Grupo Sanchéz confirma obras do Natal Golf, 2008, 15 de Abril).

Hay en la prensa diversos testimonios de representantes del propio sector turístico- inmobiliario, de que la crisis económica supuso un serio obstáculo al desarrollo de proyectos de este tipo en el Nordeste, y particularmente en Rio Grande do Norte, donde su crecimiento había sido elevado. El entonces secretario estatal de turismo, Fernando Fernandes, reconoce que la crisis disminuyó tanto el flujo de turistas como el interés de los inversores extranjeros, especialmente porque la mayor parte de estos últimos eran españoles o portugueses, con sus economías muy afectadas por la crisis (Investimentos reduzem ritmo no RN, 2009, 1 de Febrero).

Felipe Cavalcante, presidente de Adit, la principal asociación empresarial del sector, resume la situación de la siguiente forma:

Había una euforia muy grande principalmente entre emprendedores internacionales, que estaban anunciando emprendimientos en el Nordeste. La crisis drenó ese mercado. Con esto, algunos proyectos van a ser redimensionados, otros van a ser cancelados y otros van a cambiar de foco, van a ser direccionados al público local. (Moura, 2010, 28 de Febrero)

Debido a las dificultades enfrentadas en las economías avanzadas – en especial la europea –, en su enorme mayoría los proyectos fueron cancelados, paralizados, o al menos modificados para adecuarse a la nueva situación, en la cual las fuentes de financiación fueron seriamente afectadas y la demanda externa se debilitó. Silvio Bezerra, director de la constructora Ecocil – una de las más grandes del Estado –, vicepresidente de la Adit, y presidente del Sindicato de la Industria de la Construcción Civil (Sinduscon) en Rio Grande do Norte en el período, afirmó en diciembre de 2008 que un proyecto de su empresa destinado al segmento de segunda residencia para extranjeros también estaba paralizado (Ecocil vende metade de suas ações, 2008, 23 de Diciembre). En otro caso, los proyectos en el Estado de la inmobiliaria española Inmovalero estaban paralizados en febrero de 2009 debido a la crisis, según su director general (Investimentos reduzem ritmo no RN, 2009, 1 de Febrero).

157 Situación similar se observa en otros destinos internacionales en que hubo un fuerte crecimiento del sector inmobiliario asociado al turismo antes de la crisis, causando diversos efectos negativos sobre las poblaciones locales. La crisis ha interrumpido el ritmo de expansión de las inversiones turístico-inmobiliarias en Centroamérica (Cañada, 2010; Gómez, Kandel y Morán, 2009), por ejemplo, donde la retracción de la economía de Estados Unidos se ha hecho sentir.

Además de la crisis, la justificación para la cancelación de algunos proyectos en Rio Grande do Norte eran los problemas con la reglamentación ambiental, especialmente las licencias que el Idema (Instituto de Desarrollo Sostenible y Medio Ambiente), un organismo del gobierno estatal de Rio Grande do Norte, tenía que emitir a los emprendimientos turístico- inmobiliarios para que estos pudieran ser desarrollados. Proyectos del Grupo Sánchez y de Inmovalero, por ejemplo, se enfrentaron a dificultades en cuestiones ambientales que retrasaron su implantación (Dantas, 2009, 20 de Diciembre; Investimentos reduzem ritmo no RN, 2009, 1 de Febrero). En la opinión de Silvio Bezerra, “si algunas licencias hubiesen sido emitidas cuando había demanda, quizás la construcción de algunos emprendimientos se hubiese tornado irreversible”. En su opinión, para estimular el regreso de las inversiones el gobierno del Estado tendría que acelerar y validar las licencias necesarias (Lopes, 2010, 28 de Marzo). Felipe Cavalcante apunta la subjetividad de la legislación de licencias ambientales como un obstáculo a la construcción de equipamientos turísticos en el litoral, que impiden el crecimiento del sector (Moura, 2010, 28 de Febrero).

Los problemas en la aplicación de la legislación en Brasil son notorios. Por lo demás, tal situación revela una situación de tensión en el crecimiento turístico-inmobiliario de Rio Grande do Norte y del Nordeste. Por un lado, hay un Estado incapaz de atender a los pedidos de emisión de licencias, aunque la llegada de los inversores sea ampliamente promovida por el poder público estatal. De otro lado, ciertamente hay proyectos potencialmente perjudiciales a la cuestión medioambiental, y si el Idema no actuara la situación podría causar graves daños a los recursos naturales del Estado.

Otro de los motivos para la cancelación de proyectos – posiblemente más correcto que el anterior – es que tenían fines esencialmente especulativos. La retracción del mercado provocada por la crisis disminuyó el interés por especular con el sector turístico-inmobiliario en el Nordeste. El secretario de turismo de Ceará y presidente de una fundación que reúne los organismos de turismo de los Estados de la región, comenta:

158 Hubo especulación, emprendedores que, después de anunciar proyectos de grandes complejos, usaron el apoyo recibido para hacer especulación inmobiliaria. Con el compromiso de que tendrían agua, saneamiento, energía, iban al exterior vender los terrenos, que ya valían mucho más. (Sandes, 2010, 13 de Junio)

Submercados específicos del sector turístico-inmobiliario, como el de terrenos o de apartoteles, también eran utilizados en la especulación. Ambos tuvieron modificaciones cuando llegó la crisis. Felipe Cavalcante, de la Adit, dice que muchas de las personas que estaban comprando terrenos pasaron a venderlos debido a la situación económica (Moura, 2010, 28 de Febrero). Cuanto a los apartoteles, un director del Consejo Regional de Corredores de Inmuebles de Rio Grande do Norte afirma que unidades que antes se vendían a R$ 6 mil por metro cuadrado, después de la crisis pasaron a ser negociadas por R$ 3,5 mil o R$ 4 mil (Moura, 2010, 21 de Febrero).

La dinámica especulativa en general fue interrumpida por la crisis, según el presidente de la Adit. Personas que llegaron al Nordeste interesados en especular dejaron la región tras la crisis pues el negocio dejó de ser rentable.

Lo que pasó hace cinco, seis años en Natal, Fortaleza, Bahía, fue que quién ahí llego no eran los profesionales del sector. Fueron personas que vieron potencial de hacer negocio, de especular. Con la crisis, esas personas salieron del mercado. (…) Al mismo tiempo en que fue un punto de inflexión porque eliminó los aventureros y especuladores, la crisis trajo al Nordeste la atención de las empresas de primera línea. (Moura, 2010, 28 de Febrero)

Los proyectos que no fueron descontinuados, en su mayoría, tuvieron que adaptarse a la nueva realidad económica para proseguir. La estrategia más adoptada fue la adecuación a la demanda brasileña en crecimiento. En artículo publicado pocos días antes de la edición 2010 de la Nordest Invest – feria del sector turístico-inmobiliario promovida por la Adit, este año realizada en Natal –, Felipe Cavalcante declaraba que el crecimiento del mercado interno brasileño, el déficit habitacional en el país, y el estímulo del gobierno federal al sector inmobiliario residencial llevaba los inversores a “explotar el potencial de crecimiento de la clase media”, y no más los proyectos con foco en los extranjeros (Cavalcante, 2010, 5 de Abril). Esta es la tónica del panorama poscrisis.

El emprendimiento del Grupo Sánchez, amenazado de interrupción en el comienzo de la crisis, es un ejemplo de este cambio de orientación. A finales de 2009 se estaban reiniciando las obras del proyecto, pero con enfoque en el público doméstico, y no más en el extranjero, como inicialmente se ha pretendido. Se consideraba incluso la posibilidad de venderlo como residencia principal, gracias al puente inaugurado en 2007 que acotaba la

159 distancia entre el emprendimiento – situado en la Playa de Pitangui, municipio de Extremoz – y Natal (Dantas, 2009, 20 de Diciembre; Investimentos reduzem ritmo no RN, 2009, 1 de Febrero).

La empresa inglesa Sotheby’s adoptó estrategia semejante, al reorientar un proyecto en la playa de Muriú (municipio de Ceará-Mirim), frecuentada por la clase alta del Estado, desde el público internacional hacia el público local (Dantas, 2009, 20 de Diciembre).

Para el presidente de la Adit, el enfoque en el mercado local es la principal diferencia entre el inversor de antes de la crisis y del poscrisis:

“el [inversor] de dos años atrás quería invertir para el extranjero y el de hoy viene para explotar el potencial de la clase media y del mercado internos. Si usted pretende atraer inversión hoy, tiene que tener un producto que explote el mercado local. (Moura, 2010, 28 de Febrero)

Otros agentes del mercado ofrecen diagnóstico similar. Silvio Bezerra (Ecocil, Sinduscon, Adit) afirma que “es necesario separar las cosas. La crisis existe para la venta de emprendimientos orientados a extranjeros. El mercado nacional, doméstico, sigue muy fuerte, viento en popa” (Lopes, 2010, 28 de Marzo). Un director de una constructora local afirma: “Hoy día ocurren una u otra venta a extranjeros. El objetivo es el público interno y más fuertemente los inmuebles orientados al programa del gobierno federal Mi Casa, Mi Vida” – un programa de estímulo al sector inmobiliario y a la compra de viviendas por familias de menor nivel de renta (Dantas, 2009, 20 de Diciembre).

En la opinión de Felipe Cavalcante, de la Adit, hay un retorno de las inversiones a partir de noviembre de 2009. El empresario comenta que en 2008 se decía que las inversiones estarían paralizadas en 2009 por todo el mundo, pero que en 2010 habría un retorno, especialmente en Brasil, valorizado tras el enfrentamiento de la peor fase de la crisis hasta el momento (Moura, 2010, 28 de Febrero).

Pese el cambio de orientación hacia el mercado doméstico, los extranjeros no fueron definitivamente descartados, incluso en proyectos modificados para atender al público brasileño, aunque se sepa que la situación en las economías avanzadas aún no es completamente favorable. (Dantas, 2009, 20 de Diciembre; Estrangeiros de volta ao RN, 2010, 13 de Marzo).

La realización del Campeonato Mundial de Fútbol de 2014 en Brasil, anunciada en 2007, estimula el retorno de las inversiones en Rio Grande do Norte, que recibirá partidos del torneo en Natal. En el inicio de 2010, Silvio Bezerra (Ecocil, Sinduscon, Adit) afirmaba que

160 los proyectos serían retomados en los dos años siguientes, para que estuvieran finalizados antes de la competición (Julião, 2010, 28 de Febrero; Lopes, 2010, 28 de Marzo)21.

Tanto para el sector turístico tradicional como para el sector de viviendas secundarias para extranjeros, el mercado brasileño y el Campeonato Mundial de Fútbol son los principales motivadores del regreso de las inversiones en Rio Grande do Norte. Felipe Cavalcante, de la Adit, manifiesta sus perspectivas optimistas: “tanto en la parte inmobiliaria como en el turismo no conseguimos visualizar ninguna gran amenaza en los próximos cinco años”. El mercado internacional no está completamente fuera de consideración, pero la debilidad de la recuperación económica en las economías avanzadas, al menos hasta finales de 2010, impide demasiado optimismo cuanto al pronto regreso de la demanda externa al Estado.