EJE TEMÁTICO DERECHO PRIVADO
SUB-EJE TEMÁTICO 5: CONTRATOS QUE, POR SU IMPORTANCIA, SE APLICAN ANALÓGICAMENTE A OTROS
- Compraventa. Concepto. Caracteres.
El Código Civil y Comercial regula el contrato de compraventa en el capítulo 1 del título IV, en los arts. 1.123 a 1.171. En la Sección 1a se establecen disposiciones generales; en la Sección 2a, reglas en relación a la cosa vendida; en la Sección 3a, reglas vinculadas al precio. La Sección 4a establece las obligaciones a cargo del vendedor; la Sección 5a, las obligaciones a cargo del comprador. La Sección 6a fija las pautas de la compraventa de cosas muebles. La Sección 7a regula algunas cláusulas que pueden ser anexadas al contrato de compraventa. Y la Sección 8a regula el boleto de compraventa.
A partir del Título IV del Libro III, el Código Civil y Comercial de la Nación comienza con la regulación de los contratos en particular. Esta regulación de cada tipo contractual no diferencia a aquellos contratos de consumo; esto es, no hay una regulación, por ejemplo, de la compraventa de consumo.
En los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación” (2012) los motivos de este método fueron explicados, argumentando que existe una división de tipo general. “Cuando existe una regulación general del contrato siguiendo el modelo clásico o paritario o entre iguales, es necesario luego, en cada contrato en especial, definir qué reglas se aplican o no a los vínculos de consumo” (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley
de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 136, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
Esto es así ya que el Código presenta una ruptura del tipo general. Entonces el sistema funciona de la siguiente manera:
a) Si hay un contrato discrecional, hay plena autonomía privada. Se aplica el Título II, “de los contratos en general”.
b) Si hay un contrato celebrado por adhesión, no hay consentimiento sino adhesión. Se aplica el Título II, Capítulo
3, Sección 2ª, artículos 984 y siguientes, dedicados a esos vínculos.
c) Si hay un contrato de consumo, se aplica el Título III. En este caso no interesa si hay o no adhesión, ya que el elemento que define la tipicidad son los elementos descriptos en el artículo 1092. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos
Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 136, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
Por lo tanto, si se está frente a un contrato de compraventa, o cualquiera de los otros contratos de la parte especial del Código, debe interpretarse si se trata de una compraventa celebrada entre iguales, de un contrato de adhesión o de consumo, aplicándosele las reglas pertinentes.
Concepto
El art. 1.123 del Código Civil y Comercial establece que hay compraventa cuando una de las partes contratantes (llamada vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y la otra parte (llamada comprador) se obliga a pagar por ella un precio en dinero.68
Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega específica del precio pactado, sino la obligación de hacerlo. La obligación es válida aún en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio.
La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y jurídicas de los hombres; con frecuencia traspasa las fronteras y adquiere un interés internacional.
Respecto a sus caracteres, se encuentran los siguientes:
a) Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas partes.
b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el sólo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio.
c) No es formal. Aún en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública exigida por el art. 1.184, inc. 1, es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado.69
d) Es oneroso.
e) Es conmutativo, porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes, y puede llegar a ser aleatorio cuando se compra una cosa que puede o no existir.
En virtud de la sanción de la ley 26.99470, que originó el Código Civil y Comercial de la Nación, y derogó el Código Civil, ya no existe una distinción entre compraventa civil y comercial, quedando todos los contratos regulados por el nuevo Código.
68 Art. 1.123 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 69 Art. 1.184 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
70 Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobación.Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Diferencias con otros contratos.
Con el objetivo de definir el campo de aplicación de la compraventa, se incluyen artículos en el Código que permiten distinguirla de otros contratos. En primer lugar, y como pauta básica, es muy importante tener en cuenta la regla que prevé el art. 1.127 a los efectos de establecer la naturaleza del contrato: “el contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque estuviese así estipulado por las partes, si le faltase algún requisito esencial”.71
Luego, el Código distingue expresamente a la compraventa de otros contratos. Sus normas se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
(…) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero o transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.72
La compraventa y el contrato de obra
Se aplican las reglas de la compraventa a casos en que hay un compromiso de entrega de cosas por un precio (aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas) excepto que, de las circunstancias, resulte que la principal de las obligaciones consista en suministrar mano de obra o prestar otros servicios.
Ahora bien, sí se aplican las reglas del contrato de obra, que más adelante estudiaremos, si quien encarga la manufactura o producción de las cosas tiene también la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios.
Asimismo, se delimita la compraventa de la permuta, señalando que si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa, y de compraventa en los demás casos.
- La cosa y el precio. Modalidades especiales.
Existen elementos comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento, por ejemplo), y otros elementos que le son propios a cada uno de ellos. En el caso del contrato de compraventa, los elementos propios son: la cosa y el precio, tal como surge de la definición establecida por el art. 1.123 del que resultan claramente identificables estos elementos.73
La cosa
En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código establece en su art. 1.129 que “pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
71 Art. 1.127 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 72 Art. 1.124 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 73 Art. 1.123 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
contratos”.74 Por lo tanto, serán aplicables las normas vinculadas al objeto de los contratos reguladas en el capítulo 5 del Título II “Contratos en general” del Libro III, así como las disposiciones de la sección 1, Capítulo 5, Título IV del Libro I referidas al objeto de los actos jurídicos.
El Código regula los casos de cosa cierta que dejó de existir, cosa futura y cosa ajena en los artículos 1.130, 1.131 y 1.132, respectivamente:
a) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento propio del contrato, si se trata de la venta de una cosa cierta que deja de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, entonces éste no produce efecto alguno. En cambio, si deja de existir pero parcialmente, el comprador interesado en la cosa, aun cuando exista en parte, podría requerir la entrega de esa parte con la correspondiente reducción del precio en forma proporcional. Asimismo, las partes pueden asumir expresamente el riesgo de que la cosa deje de existir, ya sea porque haya perecido o esté dañada, en cuyo caso el comprador no puede exigir el cumplimiento del contrato.75 b) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento de la celebración del contrato, todavía no existe. Por ello es que el contrato queda supeditado a la condición de que la cosa llegue a existir. Es éste un contrato sujeto al régimen de las obligaciones condicionales. De igual manera que en el caso del punto “a”, el comprador puede asumir expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin poder reclamar esto al vendedor cuando la no existencia de la cosa no haya obedecido a su culpa.76
c) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida.77 El Código remite a los casos en que se permite que los bienes ajenos constituyan el objeto de los contratos, de conformidad con el art. 1.008 del Código78. En ese sentido, debe tenerse en cuenta la extensión de la promesa del vendedor para poder conocer sus efectos; así:
o Si el vendedor promete transmitirlos y no ha garantizado el éxito de la promesa, solo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice. Si, por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados.
o Si, por el contrario, el vendedor ha garantizado el éxito de la promesa, deberá también indemnizar los daños causados si ésta no se cumple,
74 Art. 1.129 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina 75 Art. 1.130 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina 76 Art. 1.131 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina 77 Art. 1.132 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 78 Art. 1.008 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina
sin importar que haya empleado los medios necesarios o no para lograrlo.
El Código no lo aclara específicamente al regular la venta de cosa ajena, pero se entiende que el art. 1.132 trata la venta de cosa ajena en el caso de que ambas partes conocieran esa circunstancia, ya que la venta de cosa ajena como propia constituye un supuesto no permitido por la última parte del art. 1.008, si el vendedor no hace entrega de la cosa, y aun podría considerarse una hipótesis de dolo que tacha de nulidad al acto (Esper, 2015).
El precio
El precio es otro de los elementos del contrato de compraventa. Para que éste último quede legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las siguientes características:
a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa.
b) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser cierto. Es determinado cuando:
i) las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar; ii) cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado; o iii) cuando su determinación se hace con referencia a otra cosa cierta; iv) cuando las partes prevén el procedimiento para determinarlo.
Determinación del precio por un tercero: se prevé la posibilidad de que sea un tercero el que determine el precio, ya sea que a éste se lo designe en el contrato o con posterioridad. En caso de que no hubiere acuerdo sobre el tercero, o que por cualquier motivo éste no quiera o no pueda determinar el precio, entonces será el juez quien fije el precio.79
c) Debe ser serio.
Casos de los precios convenidos y no convenidos por unidad de medida de superficie
Precio convenido por unidad de medida de superficie: el precio, en algunos casos, es convenido por unidad de medida de superficie (por ejemplo, metros cuadrados o m2). En esos casos, el precio total del contrato es el que resulta de la superficie real del inmueble. Entonces, si el objeto del contrato es una extensión determinada (por ejemplo, 200 m2), y la superficie real total del inmueble es de 300 m2, es decir, que excede en más de un cinco por ciento la superficie pactada en el contrato (que era 200 m2), entonces el comprador puede resolver el contrato.
Precio no convenido por unidad de medida de superficie: en el caso contrario, esto es, que no se pacte el precio por unidad de medida de superficie, y el objeto del contrato sea una fracción de tierra, pero el terreno tenga diferencia superior al cinco por ciento en relación a la superficie acordada, el vendedor o el comprador (de acuerdo con el caso) tiene derecho a pedir que se ajuste el contrato en relación a la diferencia. Si el comprador, en función del ajuste, tuviera
que pagar un precio mayor, puede resolver el contrato. Esta posibilidad de resolución no se le concede si, en cambio, a raíz del reajuste debiera pagar un precio más bajo.
Modalidades
El Código Civil y Comercial, en su Sección 6a, efectúa una regulación especial para los casos de compraventa de cosas muebles, aclarando que dicha regulación no excluye la aplicación de las reglas generales de la compraventa en cuanto sean compatibles.
Así es que establece algunas disposiciones especiales en cuanto a: - Precio:
Silencio sobre el precio (en el caso de la compraventa de cosas muebles): si
el contrato se celebró, pero en él no hay referencia alguna al precio de la compraventa (silencio sobre el mismo), el Código entiende que en ese caso las partes hicieron referencia al precio generalmente cobrado para esas cosas (mercaderías) en el momento en que el contrato se celebró. Si el precio en la compraventa de cosas muebles se fija en función del peso, número o medida de las cosas, entonces se debe el proporcional a ese número, peso o medida. - Obligaciones del vendedor:
Entrega de documentación: el vendedor debe entregar la factura donde
conste la descripción de la compra realizada y todos los términos de la operación. Si en ella no surge un plazo de pago, entonces se entiende que se hizo de contado. Y si la factura no es observada dentro de los 10 días en que fue recibida, se entiende que resultó aceptada.
Entrega de la cosa. Plazo: dentro de las 24 hs. de celebrado el contrato
(excepto pacto en contrario). Lugar: el convenido o el que surja de los usos o de las características de la venta. Caso contrario, la entrega se hace donde estaba la cosa al momento de la celebración del contrato. Las partes tienen autonomía de la voluntad para pactar la manera, tiempo en que se hará.
La ley le da a las partes dos medios alternativos para lograr la entrega de la cosa y considerar que ésta se ha verificado. De acuerdo con Esper (2015), es opinable si hay otros procedimientos diferentes que puedan utilizar las partes; ya estando dentro de contratos que tienen como fin último transmitir el derecho real de dominio de la cosa, rigen entonces las normas en materia de tradición para adquirir derechos reales o la posesión de la cosa, que son de orden público.
Las posibilidades que la ley otorga son: a) Definir que la puesta a disposición de la cosa vendida, en un lugar cierto y en forma incondicional, tiene los efectos de la entrega. El comprador tiene derecho a revisar la mercadería y a expresar su no conformidad dentro del plazo de diez días de retirada. b) La otra posibilidad es que para las mercaderías en tránsito (aquellas que deben ser enviadas por el vendedor) la entrega se considera realizada por la cesión o endoso de los documentos de transporte. Alude específicamente al endoso. Luego el Código dispone que el vendedor sea quien asume los riesgos del daño o pérdida de las cosas.
Este es un punto sumamente importante. Citamos al respecto:
La figura del boleto de compraventa fue incorporada al Código Civil por medio de la ley 17.711 a través del artículo 1185 bis y del agregado de una parte final al artículo 2355. La mención en esos dos artículos, sumada a las disposiciones de los arts. 1184 y 1185, ha provocado ríos de tinta sobre la naturaleza jurídica de esta figura jurídica. Hay quienes caracterizan a este acuerdo como un precontrato. Desde esta perspectiva, el boleto de compraventa inmobiliaria, celebrado mediante instrumento privado no puede ser entendido como un contrato definitivo que permite la transmisión o constitución de un derecho real. Es
pues un “antecontrato” o acuerdo previo, o “contrato preparatorio”, o “precontrato” que genera los efectos propios de esos actos, pero de ninguna manera reúne los requisitos sustanciales que la ley privada exige. (…) La posición que se ha logrado imponer en doctrina es la que indica que el boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles. Este contrato del artículo 1185 es sin duda alguna un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a concluir el de compraventa (…). Ello en alusión al régimen del Código Civil derogado. En cuanto a la ley 26.994, no ha “esclarecido la cuestión de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, pues no lo define ni determina sus alcances. En cuanto a las consecuencias para las partes, podrá recurrirse a lo establecido en la parte general, especialmente lo previsto por el art. 1018” (otorgamiento pendiente del instrumento). (Crovi, 2014, pp. 35-36).
En la Sección 8ª del Código Civil y Comercial se regula la figura del boleto de compraventa de inmuebles. La normativa lo contempla en los artículos 1.170 y 1.171.
En relación a esto, en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación” (2012) se dispone:
Se reitera la solución, hoy tradicional, según la cual los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuera a plazo, deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. Aunque se trata de una norma de tipo concursal, y el Anteproyecto considera que este tipo de relaciones se rige por lo dispuesto en el ordenamiento específico, hemos entendido conveniente mantener la norma en el Código Civil por el valor histórico que ella tiene. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 142, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
El art. 1.170 se refiere a la prioridad que tiene el adquirente de buena fe sobre terceros que trabaron medidas cautelares sobre el inmueble, enumerando una serie de supuestos:80
a) Cuando el comprador contrató con quien es el titular registral del inmueble o puede colocarse en la posición de quien contrató con el titular mediante un eslabonamiento perfecto con esos adquirentes sucesivos.
b) Cuando el comprador pagó un mínimo del 25% del precio antes de que la cautelar fuera trabada.
c) Cuando el boleto tiene fecha cierta (al respecto, nos remitimos a lo explicado en relación a la fecha cierta de los instrumentos privados, de conformidad con el art. 317 del Código81).
d) Cuando la compraventa y la adquisición del inmueble tienen publicidad suficiente. En relación a esta publicidad suficiente, el Código alude a la dada registralmente, o bien como consecuencia de la posesión del inmueble. Asimismo, el Código contempla en otro artículo el caso concreto de la