I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

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I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL

PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL

ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

I.1. PROYECTO

I.1.1 NOMBRE DEL PROYECTO

Lomas de Playa Linda en Ixtapa, Guerrero.

I.1.2 UBICACION DEL PROYECTO

El predio para este proyecto se localiza al noroeste del Desarrollo Ixtapa, en la ladera poniente del Cerro de La Hedionda, municipio de Teniente José Azueta, Estado de Guerrero; con las siguientes coordenadas geográficas:

TABLA I.1

COORDENADAS DEL PREDIO PARA EL PROYECTO LOMAS DE PLAYA LARGA

Coordenadas Geográficas Coordenadas UTM

Punto Latitud Longitud X Y

1 17º41’01.31” N 101º38’36.92”W 219,599.23 1’956,957.37

2 17º41’01.56” N 101º38’18.09” W 220,154.40 1’956,957.37

3 17º40’27.54” N 101º38’36.43” W 219,599.23 1’955,918.47

4 17º40’27.19” N 101º38’17.60” W 220,154.40 1’955,918.47 Fuente: Determinaciones propias.

El predio de 262,324.4 m2 (26.2 Ha), estará constituido por 24 lotes para usos habitacional unifamiliar y condominial que se desplantan en la ladera poniente del cerro de La Hedionda, en Ixtapa, Guerrero. Las colindancias de esta zona se presentan en la Tabla I.2 y su ubicación se observa en el Plano I.1 del apartado VIII.1.1.

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TABLA I.2

COLINDANCIAS DEL PREDIO

Norte Con la zona conocida como la Laguna del Negro y Playa Larga Sur Con el área del Desarrollo Punta Ixtapa

Este Ladera oriente del Cerro de la Hedionda

Oeste Boulevard Paseo Ixtapa y las zonas turísticas aledañas a las pequeñas Bahías de Playa Linda, Playa Olivero y Playa Quieta

Fuente: Elaboración propia con base en los datos de proyecto proporcionados por FONATUR

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I.1.3 TIEMPO DE VIDA UTIL DEL PROYECTO.

Dado que se trata de la urbanización de un predio para su ocupación con usos habitacionales y turísticos, no se prevé caducidad. Aunque con el tiempo, las construcciones podrán ser modificadas, continuará siendo una zona con usos urbanos.

I.1.4 ETAPAS QUE COMPRENDE EL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL. La Manifestación de Impacto Ambiental que se somete a evaluación, comprende las etapas de preparación del sitio, construcción y operación de las obras de infraestructura que construirá FONATUR y las que se lleven a cabo en cada lote por parte de los particulares que los adquieran, de acuerdo a la modalidad de uso del suelo y la reglamentación definida para esta zona.

I.1.5 DOCUMENTACION LEGAL.

El desarrollo urbano y turístico de Ixtapa-Zihuatanejo comienza con el financiamiento que en el año de 1972 se había obtenido del Banco Mundial.

Oficialmente, las obras de urbanización, equipamiento y obras de cabeza se pusieron en marcha en 1974. Inicialmente, se determinó una superficie de 4,225 ha para desarrollar el centro urbano en Zihuatanejo y la zona turística en Ixtapa, posteriormente dicha área se divide en 2 polígonos, la zona turística queda a cargo de FONATUR con un área de 2,016 ha y las 2,209 ha restantes quedan bajo la responsabilidad del Fideicomiso de Zihuatanejo (FIBAZI).

El predio para el Proyecto Lomas de Playa Linda, forma parte del Desarrollo Turístico Ixtapa, cuyo territorio se conformó a partir de varias expropiaciones a los ejidos de Zihuatanejo, Agua de Correa y El Rincón; en una parte correspondiente a éste último, se ubica el predio para el proyecto “Lomas de Playa Linda”.

Del ejido El Rincón, se expropiaron 577.07 Ha a favor de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología para que fueran trasmitidas al Fondo Nacional de Fomento al Turismo para destinarlas a la conservación y crecimiento del desarrollo urbano y turístico de Ixtapa Zihuatanejo, conforme a un Plan Maestro diseñado desde los primeros años de este Desarrollo; como consta en la copia de la Escritura No. 100 del 4 de diciembre de 1989, que se adjunta al presente manifiesto, en el apartado VIII.2.1.

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I.2 PROMOVENTE.

I.2.1 NOMBRE O RAZON SOCIAL.

El promovente es el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR), Fideicomiso de Gobierno Federal creado con el objeto de desarrollar y financiar planes y programas de fomento al turismo en: Cancún, Q. Roo; Bahías de Huatulco, Oaxaca; Ixtapa, Guerrero; Loreto y Los Cabos en B.C.S.; según quedó establecido en la Ley Federal de Fomento al Turismo del 28 de enero de 1974 y posteriormente en el Contrato de Fideicomiso celebrado entre la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y Nacional Financiera, S.A., el 29 de marzo de 1974 (apartado VIII.2.2).

I.2.2 REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES DEL PROMOVENTE. El Registro Federal de Contribuyentes de FONATUR es: FNF 740416 I93 (apartado VIII.2.3).

I.2.3 NOMBRE Y CARGO DEL REPRESENTANTE LEGAL.

El representante legal es el ,

, cargo y poderes establecidos en la escritura pública libro , de fecha , firmado ante el Notario Público No. del Distrito Federal (apartado VIII.2.4).

I.2.4 DIRECCION DEL PROMOVENTE O DE SU REPRESENTANTE LEGAL PARA RECIBIR U OÍR NOTIFICACIONES.

Calle y número: Colonia: Código Postal: Estado: Teléfono: Fax: Correo Electrónico:

Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG

Protección de datos personales LFTAIPG

_{Protección de datos personales LFTAIPG} _{Protección de datos personales LFTAIPG}

Protección de datos personales LFTAIPG

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I.3 RESPONSABLE DE LA ELABORACION DEL ESTUDIO DE

IMPACTO AMBIENTAL

I.3.1 NOMBRE O RAZON SOCIAL

El responsable de la elaboración de la presente Manifestación de Impacto Ambiental, es .

I.3.2 REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES El Registro Federal de contribuyentes es

I.3.3 NOMBRE DEL RESPONSABLE TECNICO DEL ESTUDIO Nombre del responsable:

R.F.C. del responsable del estudio: Número de Cédula Profesional:

Protección de datos personales LFTAIPG

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I.3.4 DIRECCION DEL RESPONSABLE TECNICO DEL ESTUDIO Calle y número: Colonia: Código Postal: Estado: Teléfono: Correo Electrónico:

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II. DESCRIPCION DEL PROYECTO.

II.1. INFORMACION GENERAL DEL PROYECTO.

El proyecto Lomas de Playa Linda, es básicamente una urbanización en la zona norte del Centro Integralmente Planeado de Ixtapa, que tiene por objeto, crear oferta inmobiliaria de tipo habitacional unifamiliar y condominial, en un predio que si bien, carece de frente de playa, tiene como ventaja una inmejorable vista al mar, en donde se ha previsto la creación de clubes privados que le den exclusividad.

En la actualidad, el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa, Guerrero, permite el aprovechamiento de aproximadamente 9.41 Ha (94,168.5 m2) como se observa en la Figura II.1, de las 26.2 Ha (262,324.4 m2) que se pretende ocupar en esta nueva urbanización. La estrategia prevista es aprovechar las áreas desarrollables en tanto se concerta y aprueba modificaciones aplicables a este instrumento.

De acuerdo al Sistema de Clasificación Industrial de América del Norte (INEGI, 1997a) el proyecto se encuentra clasificado de la siguiente manera:

Sector: 23 Construcción. Subsector: 236, Edificación.

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Fuente: Elaboración propia.

Figura II.1 Areas de aprovechamiento de acuerdo con el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa, Guerrero. 2000-2015.

II.1.1 NATURALEZA DEL PROYECTO.

El proyecto Lomas de Playa Linda, es la urbanización en 26.23 Ha (262,324.38 m2), al oriente del Boulevard Paseo Punta Ixtapa en la ladera poniente del Cerro de La Hedionda, aledaño a la zona Hotelera de lujo, donde se encuentran los desarrollos de Punta Ixtapa, Club Mediterrané, Azul Ixtapa y Hotel Qualton, como se muestra en la Figura II.2.

CLAVE SUP (m2) SUP (Ha) CLAVE USO DENSIDAD

A1 15,677.2 1.6 CTH

CORREDOR TURISTICO

HOTELERO COMERCIAL HASTA 130 CTOS/Ha A2 30,148.0 3.0 CTH

CORREDOR TURISTICO

HOTELERO COMERCIAL HASTA 130 CTOS/Ha A3 48,343.3 4.8 CTH

CORREDOR TURISTICO

HOTELERO COMERCIAL HASTA 130 CTOS/Ha

SUMA 94,168.5 9.4

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Figura II.2 Localización del predio para el proyecto Lomas de Playa Linda.

El proyecto comprende la urbanización de 24 lotes, todos habitacionales, de los cuales 20 son unifamiliares y 4 condominiales para el desarrollo de un total de 109 viviendas, como se muestra en la Tabla II.1 y la Figura II.3

TABLA II.1

LOTES UNIFAMILIARES Y CONDOMINIALES.

USO LOTES SUBDIVISION SUP (m2) SUP (Ha)

Habitacional Unifamiliar 1 0 1,361.90 0.14 Habitacional Unifamiliar 2 0 1,783.80 0.18 Habitacional Unifamiliar 3 0 1,449.80 0.14 Habitacional Unifamiliar 4 0 2,190.30 0.22 Habitacional Unifamiliar 5 0 1,785.10 0.18 Habitacional Unifamiliar 6 0 1,810.50 0.18 Habitacional Unifamiliar 7 0 1,882.80 0.19 Habitacional Unifamiliar 8 0 2,095.70 0.21 Habitacional Unifamiliar 9 0 1,571.20 0.16 Habitacional Unifamiliar 10 0 1,344.40 0.13 Habitacional Unifamiliar 11 0 1,410.50 0.14 Habitacional Unifamiliar 12 0 1,324.40 0.13 Habitacional Unifamiliar 13 0 1,428.50 0.14 Habitacional Unifamiliar 14 0 1,342.80 0.13 HOTEL QUALTON

Poligonal del Proyecto 262,324.38 m2 (26.23 Ha) AZUL IXTAPA CLUB MEDITERRANE CERRO LA HEDIONDA

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USO LOTES SUBDIVISION SUP (m2) SUP (Ha) Habitacional Unifamiliar 15 0 1,371.00 0.14 Habitacional Condominial 16 19 47,962.40 4.80 Habitacional Condominial 17 22 56,386.30 5.64 Habitacional Condominial 18 17 42,942.87 4.29 Habitacional Unifamiliar 19 0 1,333.80 0.13 Habitacional Unifamiliar 20 0 1,310.50 0.13 Habitacional Unifamiliar 21 0 1,212.50 0.12 Habitacional Unifamiliar 22 0 1,605.30 0.16 Habitacional Unifamiliar 23 0 1,567.40 0.16 Habitacional Condominial 24 31 76,662.13 7.67 HABITACIONAL 24 89 255,135.90 25.51 VIALIDAD* 5,676.00 0.57 RESTRICCION INFRAESTRUCTURA* 929.00 0.09 AREAS VERDES* 583.48 0.06 AREA TOTAL 262,324.38 26.23

* Corresponde sólo al área vial en lotes unifamiliares

Figura II.3 Distribución de los veinticuatro lotes unifamiliares y condominiales en el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda.

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Dado que el predio para el proyecto no tiene frente de playa, los 4 lotes condominiales contaran cada uno, con un club privado que les dará exclusividad además de amplias áreas verdes, como se observa en la Figura II.4

Fuente: Elaboración propia

Figura II.4 Distribución de los usos específicos del suelo en el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda.

Cada uno de los cuatro lotes condominiales comprende un número determinado de lotes habitacionales que en total suman 89, una vialidad de acceso, al igual que una zona de servicios (club privado); las dimensiones de los diferentes lotes se muestra en la Tabla II.2.

En los lotes 18 y 24 existe un elemento de apoyo al correcto funcionamiento de la infraestructura, se trata de canales pluviales, que captarán los principales escurrimientos pluviales para conducirlos al mar, de manera segura a las instalaciones y a la población que habite la urbanización. La ubicación de estos canales se muestra en la Figura II.4.

16 24 18 Habitacional Equipamiento Areas verdes Vialidades Canales pluviales

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TABLA II.2

DIVISION EN LOS LOTES CONDOMINIALES

LOTE DIVISION SUP (m2)

16 L-1 1,397.7 16 L-2 1,587.3 16 L-3 1,693.9 16 L-4 1,407.6 16 L-5 1,143.1 16 L-6 984.7 16 L-7 1,042.5 16 L-8 942.0 16 L-9 927.1 16 L-10 948.8 16 L-11 976.2 16 L-12 1,091.3 16 L-13 1,180.5 16 L-14 1,281.0 16 L-15 1,601.5 16 L-16 1,546.2 16 L-17 1,268.1 16 L-18 1,064.4 16 L-19 1,233.5 Area lotificable 19 23,317.2 Vialidad 3,686.4 Areas verdes 18,958.8 Club 2,000.0 Canal pluvial 0.0 TOTAL Lote 16 47,962.4 17 L-1 801.3 17 L-2 946.8 17 L-3 1,443.5 17 L-4 1,627.1 17 L-5 1,490.1 17 L-6 1,046.4 17 L-7 948.3 17 L-8 1,199.0 17 L-9 1,620.0 17 L-10 1,365.1 17 L-11 1,361.8 17 L-12 1,454.1 17 L-13 1,291.5 17 L-14 914.9 17 L-15 1,415.5

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LOTE DIVISION SUP (m2) 17 L-16 1,561.5 17 L-17 1,363.6 17 L-18 1,381.8 17 L-19 1,562.2 17 L-20 1,732.6 17 L-21 1,144.63 17 L-22 1,097.20 Area lotificable 22 28,769.1 Vialidad 5,299.0 Areas verdes 20,318.2 Club 2,000.0 Canal pluvial 0.0 TOTAL Lote 17 56,386.3 18 L-1 1,261.0 18 L-2 1,232.0 18 L-3 1,691.4 18 L-4 1,125.3 18 L-5 866.7 18 L-6 1,297.1 18 L-7 1,271.9 18 L-8 1,322.4 18 L-9 1,267.1 18 L-10 1,263.3 18 L-11 1,257.4 18 L-12 1,408.5 18 L-13 1,290.0 18 L-14 1,264.6 18 L-15 1,214.6 18 L-16 1,278.8 18 L-17 1,261.4 Area lotificable 17 21,573.3 Vialidad 4,389.0 Areas verdes 13,493.7 Club 2,000.0 Canal pluvial 1,486.9 Total Lote 18 42,942.9 24 L-1 1,188.8 24 L-2 1,025.1 24 L-3 1,363.3 24 L-4 1,834.7 24 L-5 1,427.1 24 L-6 1,328.2

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LOTE DIVISION SUP (m2) 24 L-7 1,226.5 24 L-8 1,267.4 24 L-9 1,425.5 24 L-10 1,509.9 24 L-11 854.0 24 L-12 1,272.5 24 L-13 1,666.3 24 L-14 1,066.4 24 L-15 1,074.7 24 L-16 1,287.9 24 L-17 1,300.8 24 L-18 1,226.4 24 L-19 1,327.1 24 L-20 1,335.1 24 L-21 956.8 24 L-22 1,054.8 24 L-23 1,270.6 24 L-24 1,485.7 24 L-25 1,379.4 24 L-26 1,341.0 24 L-27 1,106.3 24 L-28 1,290.5 24 L-29 1,647.5 24 L-30 1,575.0 24 L-31 1,676.9 Area lotificable 31 40,792.2 Vialidad 5,901.6 Areas verdes 27,585.7 Club 2,000.0 Canal pluvial 382.6 Total Lote 24 76,662.1 Fuente: FONATUR.

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16 24

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Figura II.5 Distribución de la lotificación en el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda.

En síntesis, el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda, ocupará las superficies que se presentan en la Tabla II.3 con los siguientes usos del suelo.

TABLA II.3

USOS DEL SUELO EN EL PREDIO PARA EL PROYECTO

USO HABITACIONAL

UNIFAMILIAR USO HABITACIONAL CONDOMINIAL TOTAL CONCEPTO

UNIDAD % UNIDAD % UNIDAD %

Lotes 20 83.33% 4 16.67% 24 Viviendas 20 18.35% 89 81.65% 109 Area Lotificable 31,182.20 21.41% 114,451.80 78.59% 145,634.00 55.52% Vialidad _{5,676.00 22.75% 19,276.00 77.25% 24,952.00 9.51%} Areas Verdes _{583.50 0.72% 80,356.40 99.28% 80,939.90 30.85%} Casa Club 0 0.00% 8,000.00 100.00% 8,000.00 3.05% Restricción Infraestructura 929.00 100.00% 0 0.00% 929.00 0.35% Canal Pluvial 0 0.00% 1,869.50 100.00% 1,869.50 0.71% TOTAL 38,370.70 14.63% 223,953.70 85.37% 262,324.40 100.00% Fuente: FONATUR. Canal Pluvial PLAYA LINDA PLAYA OLIVERIO PLAYA QUIETA

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De la tabla anterior, se observa que el 55.5% de la superficie estará ocupada por usos habitacionales, el 30.8% para áreas verdes, el 9.5% serán vialidades, el 3.1% serán para equipamiento y el 1.1% para infraestructura.

Este proyecto de urbanización, estará sujeto a los lineamientos de usos del suelo, establecidos en la Tabla II.4.

TABLA II.4

NORMATIVIDAD DE USO DEL SUELO A) PARA LOTES UNIFAMILIARES

Restricción de Construcción

LO

TE

SUP (m2) SUP (Ha)

Viviendas permitidas por lote

COS CUS Alt u ra Máxima (Niveles) Alt u ra Máxima

(metros) A los lados Al Fre

n te Atrás 20 37,608.8 3.8 1 40% 0.8 3 12 15% del frente del predio a cada lado 15% del fondo del predio 15% del fondo del predio

B) PARA LOTES CONDOMINIALES

LO

TE

SUP (m2) SUP (Ha)

Viviendas permitidas por lote Densidad (Viv/Ha) Tamaño promedio de lote (m2

)

Frent

e

Mínimo

COS CUS

Altura Máxima (Niveles) Altura Máxima (metros)

16 47,962.4 4.8 19 4 1300 12 40% 0.8 3 12 17 56,386.3 5.6 22 4 1300 12 40% 0.8 3 12 18 42,942.9 4.3 17 4 1300 12 40% 0.8 3 12 24 76,662.1 7.7 31 4 1300 12 40% 0.8 3 12 4 223,953.7 22.4 89 Fuente: FONATUR.

Estos lineamientos resultan similares a los establecidos para los usos Turístico Residencial (Tr1) y Turístico Residencial Condominial (Trc2), del el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa, Guerrero; pero con una densidad menor, 4 Viv/Ha (109/26.23 Ha)

Por el proyecto, se tiene previsto modificar 181,384.5 m2, 80.3% por la ocupación de los lotes, 13.8% por las vialidades, el 4.4% por los clubes privados y el 1.5% por los canales pluviales y el área de restricción para el paso de la línea de agua potable. Cabe señalar que una parte de la superficie de cada lote habitacional, podrá conservar su vegetación en las áreas jardinadas y deberá respetar la normatividad de usos del suelo que se indica en la Tabla II.4.

En el momento actual, en el predio para el proyecto no se tiene un uso aparente y conserva mayoritariamente su cubierta vegetal; exceptuando una superficie de 13,660.9 m2, constituida principalmente por el camino de acceso al tanque de agua potable que se localiza aledaño a los límites de esta área.

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II.1.2 SELECCION DEL SITIO.

El área para el proyecto Lomas de Playa Linda, se ubica en la ladera poniente del Cerro La Hedionda, constituye una de las áreas destinadas para la política de Aprovechamiento urbano/turístico, junto con Lomas de las Garzas1, Tercera Sección del Campo de Golf2 y la Supermanzana V.

De acuerdo con el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa, Guerrero. 2000 – 2015 (Plano II.1), existen tres polígonos en donde se tiene establecido la posibilidad de aprovechamiento en 9.41 Ha (94,168.5 m2) con un uso Turístico Hotelero Comercial (hasta 130 Ctos/Ha equivalentes a 60 viviendas/Ha); de los cuales se está integrando para una primera etapa de desarrollo, el 83.35% de esa superficie, con dos de los polígonos, quedando el tercero de estos, integrado al desarrollo de la segunda etapa, misma que estará supeditada a la modificación del Plan Director.

TABLA II.5

ETAPAS DEL PROYECTO

ETAPA SUP (m2) SUP (Ha) PORCENTAJE

PRIMERA

Incluye:

Lotes unifamilares 1 a 15 Lote condominial No.16 Vialidad de acceso a lotes 1 a 16 Restricción de Infraestructura Areas Verdes 79,303.6 7.9 30.2 % SEGUNDA Incluye: Lotes unifamiliares 19 a 23 Lotes condominiales: 17, 18 y 24 183,020.8 18.3 69.8 % TOTAL 262,324.4 26.2 100.0 %

Fuente: Con base en los datos proporcionados por FONATUR.

1_{Autorizado en material de Impacto Ambiental.}

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Figura II.6 Etapa de desarrollo del Proyecto Lomas de Playa Linda.

El proyecto Lomas de Playa Linda, responde a los objetivos institucionales del Gobierno Federal y Fonatur, de promover y desarrollar la actividad turística a través de la generación de productos inmobiliarios, que permitan su comercialización de manera más expedita, así como a la utilización de un espacio que cuenta con la infraestructura necesaria para la dotación de servicios urbanos de alta calidad; como lo es la disponibilidad de energía eléctrica, agua potable, una planta de tratamiento de aguas negras, vialidades de acceso y superestructura turística que incrementan la plusvalía del sitio, lo que hace factible su urbanización.

II.1.3 UBICACION FISICA DEL PROYECTO Y PLANOS DE LOCALIZACION. Como se mencionó en párrafos anteriores, el predio para este proyecto, se localiza en la ladera poniente del Cerro La Hedionda, al noreste del Desarrollo Turístico Ixtapa, Municipio José Azueta, Guerrero.

Comprende una superficie de 26.23 Ha, de las cuales el 35.9%, forman parte del área de aprovechamiento con un uso Turístico Hotelero Comercial, establecido en el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa. Integrando dos de los tres

Primera Segunda Canal Pluvial PLAYA LINDA PLAYA OLIVERIO PLAYA QUIETA

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polígonos al desarrollo de esta urbanización, en la primera etapa del proyecto, como se observa en la Figura II.6.

La ubicación del predio para el proyecto, se muestra en el Plano IV.1 del apartado VIII.1.1 y la distribución de las áreas actualmente aprovechables así como, la distribución de la totalidad de los componentes del proyecto, se muestran en los Planos II.2 a II.9. A) Plano topográfico actualizado.

El Plano IV.1 muestra la topografía del sitio, cuya base se obtuvo de la restitución fotogramétrica a partir de un vuelo contratado ex profeso, realizada por FONATUR en el año 2001, a escala 1:2000.

Cabe señalar que las obras y actividades asociadas o de apoyo, se refieren básicamente a la instalación provisional de oficinas, almacén de herramientas, sanitarios portátiles, caseta para grasas, aceites y combustibles, así como un patio de maquinaria. Estos elementos se instalarán a lo largo del actual camino de acceso al tanque de agua potable y en el área adyacente al Blvd. Paseo Punta Ixtapa.

Conforme avance el proceso de construcción, estos elementos pueden reubicarse en las vialidades construidas o incluso desmantelarse, dependiendo de las necesidades del proyecto.

Para la segunda etapa de la urbanización, los elementos de apoyo se ubicarán preferentemente a lo largo de las vialidades que se vayan construyendo.

B) Distribución de la infraestructura permanente y de las obras asociadas.

Como se mencionó en párrafos anteriores, la zona donde se localiza el predio para el proyecto, cuenta con la red de servicios para asegurar la dotación de éstos, en el área a urbanizar. La más evidente es el Blvd. Punta Ixtapa; también se cuenta con un tanque de agua potable, del cual se tenderá la red de abastecimiento para los diferentes lotes, una línea de alta tensión y una subestación eléctrica, de la cual se derivará la conexión de energía eléctrica y alumbrado público; una planta de tratamiento de aguas negras en la zona de Punta Ixtapa, que asegura el tratamiento de los desechos líquidos que se generen en la operación de la urbanización.

Al localizarse dentro del área turística, esta señalado su integración, con base en Reglamento de Operación de Limpieza del Area Urbana de Ixtapa, por lo que se le dará servicio de limpieza, en vialidades y recolección de desechos sólidos que lleva a cabo la empresa Baja Mantenimiento y Operación.

Para el manejo de las aguas pluviales, a lo largo del Boulevard existen varias alcantarillas que permiten el paso de escurrimientos pluviales que se forman en el Cerro la Hedionda y vierten hacia la costa; estas alcantarillas, permitirán el paso de las aguas pluviales durante la operación de la urbanización, a través de los canales ya previstos y la red de drenaje

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pluvial que se construya ex profeso. En la Figura II.7, se muestra la infraestructura existente en las inmediaciones al predio para el proyecto.

Figura II.7 Infraestructura disponible en las inmediaciones al predio para el proyecto Lomas de Playa Linda.

Por las características de este proyecto y su ubicación en una zona urbanizada, no se tienen previstas obras asociadas.

II.1.4 INVERSION REQUERIDA.

Reportar el importe total del capital requerido (inversión +gastos de operación), para el proyecto.

Para la urbanización de esta zona, se requiere una inversión aproximada de $101.9 millones de pesos, que se tiene previsto ejercer en dos etapas. La primera correspondería a 7.9 Ha actualmente autorizadas en el Plan Director que se urbanizarían en el lapso de

Camino de acceso al tanque de agua potable

Subestación eléctrica Tanque de agua potable Alcantarilla Canal pluvial PLAYA OLIVERIO PLAYA LINDA PLAYA QUIETA Línea de Transmisión Eléctrica

(21)

un año, iniciando a mediados del 2006; y su ocupación dependería del tiempo en que se comercialice cada lote generado, que puede ser hasta de 5 años.

La propuesta de ejercicio de los recursos necesarios para el desarrollo de la primera etapa del proyecto, se presenta en la Tabla II.6.

TABLA II.6

INVERSION REQUERIDA PARA EL DESARROLLO DE LA PRIMERA ETAPA

Año Monto % 2006 15,401,103 50.0% 2007 15,401,103 50.0% TOTAL 30,802,206 100.0%

Fuente: Estimaciones basadas en datos proporcionados por FONATUR.

La segunda etapa correspondería a las 18.3 Ha restantes; la cual estaría dependiente de la integración de esta zona a la modificación del Plan Director, que se estima posterior a la aprobación del Ordenamiento Ecológico Municipal, mismo que se encuentra en sanción por parte de las Autoridades Municipales y se espera su publicación en el Periódico Estatal, en los próximos meses.

De presentarse esta condición, la segunda etapa tendría posibilidad de iniciar para el cuarto trimestre del 2007, con una duración de los trabajos de urbanización de 1 años y de 5 años para la ocupación total de los predios que se generen.

TABLA II.7

INVERSION REQUERIDA PARA EL DESARROLLO DE LA SEGUNDA ETAPA

AÑO MONTO %

2007 17,771,720 25.0%

2008 53,315,160 75.0%

TOTAL 71,086,880 100.0%

Fuente: Estimaciones basadas en datos proporcionados por FONATUR.

En la Figura II.6, se observan las Etapas de Desarrollo del proyecto Lomas de Playa Linda.

Por lo anterior, se solicita a la Dirección General de Impacto y Riesgo Ambiental, que en caso de que se otorgue la autorización en materia de impacto ambiental y por los impactos derivados del cambio de uso del suelo, un plazo de 15 años para la preparación del sitio y construcción del proyecto; y de más de 30 años para su operación.

A) Precisar el período de recuperación del capital, justificándolo con la memoria de cálculo respectiva.

(22)

La recuperación de la inversión, está necesariamente en función de la venta de los lotes, la cual se estima concluir 5 años después de la terminación de los trabajos de urbanización, para la Primera Etapa y 5 años más para concluir la Segunda Etapa.

Se estima que la venta de los lotes 24 lotes, generará ingresos a la institución por 305.79 millones de pesos, de los cuales en la primera etapa se generarán 119.26 millones (39%) y 186.53 millones (61%) en la segunda etapa, como se muestra en la Tabla II.8.

TABLA II.8

ESTIMACION DE INGRESOS POR VENTA DE TERRENOS.

LOTES COSTO/m2

PRIMERA

ETAPA SEGUNDA ETAPA TOTAL

Unifamiliares $3,200 $77,288,640 $22,494,400 $99,783,040 Condominiales $1,800 $41,970,996 $164,042,280 $206,013,276 Ingresos por ventas $119,259,636 $186,536,680 $305,796,316

Urbanización $30,802,206 $71,086,880 $101,889,086

Diferencia $88,457,430 $115,449,800 $203,907,230

El ingreso se obtuvo considerando sólo la superficie lotificable. Fuente: Estimaciones con base datos de FONATUR

Cabe señalar, que bajo esta propuesta se mejoran las expectativas de ingresos para la Institución, ya que la venta de los tres lotes actualmente autorizados en el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa (Figura II.1), generaría ingresos por $85,034,167, mientras que la propuesta de ocupación con usos habitacionales unifamiliares y condominiales, sería de $88.4 millones de pesos, descontando el monto invertido (30.8 millones de pesos), para la primera etapa, abriendo la posibilidad de obtener mayores recursos, una vez que se urbanice y ocupe la segunda etapa (115.4 millones de pesos).

TABLA II.9

ESTIMACION DE INGRESOS POR VENTA DE TERRENOS EN LAS CONDICIONES ACTUALES

CLAVE SUP (m2)

USO COSTO/m2 MONTO DE

VENTA A1 15,677.2 CORREDOR TURISTICO HOTELERO COMERCIAL $ 903 $14,156,536 A2 30,148.0 CORREDOR TURISTICO HOTELERO COMERCIAL $ 903 $27,223,615 A3 48,343.3 CORREDOR TURISTICO HOTELERO $ 903 $43,654,016

(23)

COMERCIAL

TOTAL 94,168.5 $85,034,167

Fuente: Estimaciones con base datos de FONATUR.

C) Especificar los costos necesarios para aplicar las medidas de prevención y mitigación.

Los costos necesarios para implementar las medidas de prevención, mitigación y compensación propuestas para este proyecto, quedan incluidos principalmente como parte de las medidas que FONATUR implementa de manera cotidiana, en los costos indirectos en el proceso de construcción, así como en los costos de construcción de obras específicas.

No obstante, algunas de las medidas propuestas implican costos adicionales, equivalentes a $925,000 pesos. En la Tabla II.10, presenta el listado de las principales medidas propuestas la duración y en su caso, el costo aproximado de su ejecución.

TABLA II.10

MEDIDAS DE PREVENCION, MITIGACION Y COMPENSACIÓN APLICABLES AL PROYECTO “LOMAS DE PLAYA LINDA”

MEDIDAS PREVENTIVAS

1. La distribución de los componentes del proyecto, respetará preferentemente los elementos singulares del terreno.

2 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de construcción

2. La ejecución de las obras, se realizará preferentemente durante las épocas de menor incidencia de lluvias.

Permanente Sin costo

3. Las actividades se suspenderán bajo condiciones climáticas adversas como lluvia o fuerte viento.

Permanente Sin costo

4. Se harán riegos con aguas tratadas, a lo largo de las terracerías y en lo posible se mantendrán húmedos los materiales susceptibles de generar polvos al ambiente.

9 meses $90,000

5. Se hará uso de lonas durante el transporte de materiales

12 meses Sin costo 6. Los equipos a utilizar, contarán con el

mantenimiento que permita la operación óptima y segura de todos sus componentes.

7. Se identificarán los elementos arbóreos susceptibles de integrarse al proyecto.

8. Las áreas para alimentación y descanso de los trabajadores en la zona de obras, estarán

12 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de

(24)

previamente definidas e identificadas construcción

9. Existirán recipientes con tapa para basura en sitios estratégicos según la afluencia o actividades a realizar. De manera periódica se trasladaran los desechos al vertedero municipal.

10. Se colocarán sanitarios portátiles, de tipo seco y con mantenimiento suficiente según necesidades, durante las etapas de preparación del sitio y construcción.

12 meses $100,000

MEDIDAS DE MITIGACION

1. El desmonte para la construcción de las vialidades y los diferentes proyectos habitacionales, se restringirá al área prevista en el Proyecto. No podrá sobrepasar los lineamientos establecidos en el Plan Director de Desarrollo Urbano o en la Legislación local aplicable.

2 meses Sin costo

2. Los patios y vialidades contarán con colectores y desagües de agua pluvial, separados de las aguas de servicio, para permitir de los primeros su integración al sistema natural.

6 meses Costo incluido en el proyecto y su

construcción

3. Las actividades que mantienen expuesto el suelo desnudo o los materiales deleznables, se realizarán en el menor tiempo posible.

6 meses Sin costo

4. La maquinaria y equipo a utilizar se encontrará en buenas condiciones de funcionamiento

5. Se establecerá la prohibición a los trabajadores de capturar, molestar o cazar a la fauna que pudiera encontrarse en el predio. En caso de encontrar algún organismo significativo se dará aviso a la PROFEPA, para proceder a su rescate.

Permanente $50,000

6. La empresa constructora llevará a cabo pláticas introductorias entre sus empleados, visitantes y proveedores, sobre cuidados al entorno natural.

2 meses $20,000

7. Se recolectará la basura que llegue al mar y sea depositada en la playa, debido a la construcción de este proyecto

Permanente $50,000

8. Se mantendrá la cubierta vegetal del área adyacente a las vialidades, en tanto no se vaya

(25)

a iniciar obras, en los diferentes lotes.

9. En caso de derrames de aceites o combustibles, se retirará la materia contaminada y se manejará según su naturaleza..

Permanente $25,000

MEDIDAS DE COMPENSACION

1. Se plantarán árboles en banquetas y glorietas y se crearán áreas verdes al interior de las propiedades, con especies regionales.

Permanente Costo incluido en la construcción de la urbanización. Para los diferentes

lotes, el costo lo absorberá cada

adquirente.

PROGRAMA DE VIGILANCIA AMBIENTAL 1. Programa de control de contaminación a la

atmósfera.

2. Programa de control de emisión de partículas por movimiento de vehículos y materiales.

3. Programa de protección y conservación de la vegetación.

Permanente Costo incluido en la construcción de la urbanización. Para los diferentes

lotes, el costo lo absorberá cada

adquirente.

4. Programa de protección de la fauna. 12 meses $60,000

5. Acciones de compensación en beneficio del humedal costero adyacente.

- Trabajos de saneamiento en el área donde se encuentran los cocodrilos. - Sustitución al cercado que limita el

paso de los cocodrilos a la zona de playa.

- Obtención de la autorización para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales del proyecto Lomas de Playa Linda. 12 meses $30,000 $50,000 $450,000 (Depósito por compensación ambiental)

(26)

II.1.5 DIMENSIONES DEL PROYECTO a) Superficie del Terreno.

El predio para el proyecto, tiene una superficie de 262,324.38 m2 (26.23 Ha), que estarán destinados a la urbanización de 24 lotes, para 109 unidades de vivienda, amplias áreas verdes, 4 áreas de servicios (clubes) y espacio para elementos de apoyo a la infraestructura (canales pluviales y la zona de restricción de la línea de agua potable). b) Superficie a afectar de cobertura vegetal.

El predio para el proyecto, se encuentra cubierto en un 94.8% de vegetación, encontrándose un 5.2% (13,660.9 m2) desprovisto de ésta, debido a que constituye el camino de acceso al tanque de agua potable que se encuentra aledaño, así como otras áreas en el lote 16.

Los tipos de vegetación presentes en este predio son: Selva Baja Subcaducifolia (225,482.68 m2) y vegetación secundaria (23,015.48 m2), como se observa en la Tabla II.11.

(27)

TABLA II.11

TIPOS DE VEGETACION PRESENTES EN EL PREDIO PARA EL PROYECTO LOMAS DE PLAYA LINDA.

TIPO SUPERFICIE (m2)

%

Selva Baja Subcaducifolia _225,482.68 _86.0%

Vegetación Secundaria _23,015.48 _8.8%

Sin vegetación _13,826.22 _5.2%

Area total del predio _262,324.38 100.00%

Fuente: Estimaciones propias con base en información proporcionada por FONATUR.

Por el desarrollo de este proyecto, se afectará una superficie de 181,384.48 m2, de los cuales 35,750.46 m2 lo constituirán las vialidades, los clubes, el área de restricción por la tubería de agua potable y los canales pluviales, donde se afectará la totalidad de la vegetación presente. En los 145,634.02 m2 correspondientes a la superficie lotificable, la afectación de la vegetación será parcial y dependerá básicamente de la habilidad del diseñador para integrar elementos significativos de la vegetación a la jardinería del proyecto; de acuerdo con el Reglamento de Usos del Suelo que se presentó en la Tabla II.4. Al respecto, existe un área mínima de afectación, equivalente a 58,253.61 m2, que está determinada por el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) el cual es de 40% y corresponde al área de desplante de las construcciones, por lo que se tendrá una superficie de 87,380.41 m2 en la cual quedarán comprendidas las áreas jardinadas del proyecto, junto con albercas, andadores y espacios de estacionamiento.

En cuanto a la vegetación afectable, de los 181,384.5 m2, el 85.5% lo constituye vegetación de Selva Baja Subcaducifolia, el 7.1% vegetación secundaria y el 7.4% se encuentra desprovisto de vegetación. Los 80,939.90 m2, de áreas verdes actualmente se componen en un 86.9% por vegetación de Selva Baja Subcaducifolia, el 12.6% por vegetación secundaria y sólo el 0.5% se encuentra desprovista de vegetación, en donde se tendrán que implementar acciones de restauración para integrarlas al conjunto urbano. En la Tabla II.12, se desglosan las superficies de afectación total.

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TABLA II.12

SUPERFICIES DE AFECTACION DEL PROYECTO.

CONCEPTO SUP (m2) SBSC VS S/VEG

Area lotificable - Area desplante -Area libre de construcciones 145,634.0 58,253.6 87,380.4 129,342.7 8,313.0 7,978.4 Vialidad 24,952.0 17,106.2 2,516.5 5,329.2 Club 8,000.0 6,000.0 2,000.0 0.0 Infraestructura 2,798.5 2,705.6 0.0 92.9 Area aprovechable 181,384.5 155,154.5 12,829.5 13,400.5 Areas verdes 80,939.9 70,328.2 10,186.0 425.7 Area NO aprovechable 80,939.9 70,328.2 10,186.0 425.7 TOTAL 262,324.4 225,482.7 23,015.5 13,826.2

SBSC = Selva baja subcaducifolia VS = Vegetación secundaria

S/VEG = Sin vegetación

Fuente: Estimaciones con base en los datos de proyecto y la distribución de los tipos de vegetación.

Por etapas, la superficie de afectación, se muestra en la Tabla II.13. Para la Primera Etapa, se afectará una superficie de 59,761.27 m2, de los cuales 12,291.35 m2 lo constituirán las vialidades, los clubes y el área de restricción por la tubería de agua potable, donde se afectará la totalidad de la vegetación presente. Mientras que en la superficie lotificable de 47,469.92 m2, como se ha mencionado, la afectación a la vegetación será parcial, dado que deberá respetarse los lineamientos establecidos el Reglamento de Usos del Suelo aplicable, en el que se establece una superficie mínima para el desplante de las edificaciones equivalente a 18,987.97 m2, quedando una superficie de 28,481.95 m2 en la cual quedarán comprendidas las áreas jardinadas del proyecto, junto con albercas, andadores y espacios de estacionamiento. Cabe señalar que el 24.6 % (19,542.31 m2) del total de esta primera etapa, estará constituida por áreas verdes formadas principalmente con la vegetación existente.

En cuanto a la vegetación afectable, de los 59,761.27 m2, el 59.1% lo constituye vegetación de Selva Baja Subcaducifolia, el 21.5% vegetación secundaria y el 19.4% se encuentra desprovisto de vegetación.

Para la Segunda Etapa, se afectará una superficie de 121,623.21 m2, de los cuales 23,459.11 m2 lo constituirán las vialidades, los clubes y los canales pluviales, donde se afectará la totalidad de la vegetación presente. Mientras que en la superficie lotificable de 98,164.10 m2, la afectación a la vegetación será parcial, dado que deberá respetarse los lineamientos establecidos el Reglamento de Usos del Suelo aplicable, en el que se establece una superficie mínima para el desplante de las edificaciones equivalente a 39,265.64 m2, quedando una superficie de 58,898.46 m2 en la cual quedarán

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comprendidas las áreas jardinadas del proyecto, junto con albercas, andadores y espacios de estacionamiento. Cabe señalar que el 33.5 % (61,397.59 m2) del total de la segunda etapa, estará constituida por áreas verdes formadas principalmente con la vegetación existente.

En cuanto a la vegetación afectable, de los 121,623.21 m2, el 98.5% lo constituye vegetación de Selva Baja Subcaducifolia y 1.5% se encuentra desprovisto de vegetación.

TABLA II.13

SUPERFICIES DE AFECTACION POR ETAPAS DEL PROYECTO

CONCEPTO SUP (m2) SBSC VS S/VEG

PRIMERA ETAPA Area lotificable - Area desplante -Area libre de construcciones 47,469.92 18,987.97 28,481.95 32,865.21 8,312.96 6,291.75 Vialidad 9,362.35 1,626.31 2,516.54 5,219.50 Club 2,000.00 0.00 2,000.00 0.00 Infraestructura 929.00 836.10 0.00 92.90 Area aprovechable 59,761.27 35,327.62 12,829.51 11,604.15 Areas verdes 19,542.31 9,265.25 10,185.98 91.08 Area no aprovechable 19,542.31 9,265.25 10,185.98 91.08 SUBTOTAL 79,303.58 44,592.87 23,015.48 11,695.23 SEGUNDA ETAPA Area lotificable - Area desplante -Area libre de construcciones 98,164.10 39,265.64 58,898.46 96,477.49 0.00 1,686.61 Vialidad 15,589.61 15,479.89 0.00 109.73 Club 6,000.00 6,000.00 0.00 0.00 Infraestructura 1,869.50 1,869.50 0.00 0.00 Area aprovechable 121,623.21 119,826.88 0.00 1,796.33 Areas verdes 61,397.59 61,062.93 0.00 334.66 Area no aprovechable 61,397.59 61,062.93 0.00 334.66 SUBTOTAL 183,020.80 180,889.81 0.00 2,130.99 TOTAL 262,324.38 225,482.68 23,015.48 13,826.22

SBSC = Selva baja subcaducifolia S/VEG = Sin vegetación VS = Vegetación secundaria Fuente: Estimaciones con base en los datos de proyecto y la distribución de los tipos de vegetación.

(30)

FONATUR se encargará de la construcción de las vialidades, la introducción de las redes de servicio de agua potable, drenaje, energía eléctrica, alumbrado público y telefonía, así como los canales pluviales, en ambas etapas. El desarrollo de cada lote habitacional, lo realizarán los particulares que adquieran los lotes y promuevan el desarrollo de las áreas de servicio (clubes).

En el Plano IV.8, se presenta la distribución total y la cuantificación de las superficies para llevar a cabo el Cambio de Uso de Suelo en donde se indican las superficies aprovechables y no aprovechables (áreas verdes).

c) Superficie para obras permanentes:

Las obras permanentes estarán constituidas por las vialidades, los canales pluviales, el área de restricción para el ducto de agua potable y las distintas edificaciones habitacionales y de equipamiento (clubes) que ocuparán una superficie de 181,384.5 m2 de las cuales el 32.9% (59,761.3 m2) se desarrollarían en la Primera Etapa y el 67.1% (121,623.2 m2) en la Segunda Etapa

Actualmente existe un camino de acceso al tanque de agua potable que opera esta zona, mismo que se aprovechará como parte de la vialidad de acceso a los lotes unifamiliares, permitiendo el paso a esta infraestructura, para su vigilancia y mantenimiento.

Las vialidades ocuparán un total de 24,952.0 m2, en la primera etapa 9,362.4 m2 que incluye el acceso a los lotes unifamiliares-tanque de agua potable y la vialidad de Lote 16. En la segunda etapa, se desarrollará el acceso a los lotes 17, 18 y 24, mismo que ocupará una superficie de 15,589.6 m2.

Se tiene previsto construir 4 clubes de 2000 m2 cada uno, en los lotes condominiales. Uno de ellos en la Primera Etapa y los tres restantes en la Segunda Etapa.

Para el adecuado funcionamiento del tanque de agua potable, se ha designado una superficie de 929.0 m2, como área de restricción, por donde pasa tubería necesaria para su operación. Esta superficie se encuentra en la zona de lotes unifamiliares.

Los canales pluviales, tienen por objetivo captar las aguas pluviales de los principales escurrimientos que cruzan por el predio y que se originan en las partes altas del Cerro La Hedionda. Se ubican entre los lotes 17-18, así como 23-24, afectando una superficie de 1,869.5 m2.

Como se ha mencionado en apartados anteriores, la superficie lotificable para el desarrollo de vivienda, ocupa una superficie de 145,634.0 m2, la cual se verá parcialmente afectada por el desarrollo de cada proyecto, mismo que estará regido por el Reglamento de Usos del Suelo, el cual establece un área mínima de afectación equivalente a 58,253.61 m2, a partir del Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) mismo que es de 40%, por lo que se tendrá una superficie de 87,380.41 m2 en la cual

(31)

quedarán comprendidas las áreas jardinadas del proyecto, junto con albercas, andadores y espacios de estacionamiento.

Con base en la zonificación de los terrenos forestales y de aptitud preferentemente forestal así como en el inventario forestal nacional y el ordenamiento ecológico del territorio nacional, el predio para el proyecto, presenta las siguientes características:

TABLA II.14

CARACTERISTICAS DEL PREDIO RESPECTO A LA ZONIFICACION DE LOS TERRENOS FORESTALES Y DE

APTITUD PREFERENTEMENTE FORESTAL

ZONA CLASIFICACIONES SUPERFICIE

(m2₎

%

Zonas de Conservación y Aprovechamiento restringido

Areas Naturales Protegidas 0 0.0

Areas arriba de los 3000 msnm 0 0.0

Superficies con pendientes mayores de 100% o 45º 78,040.1 29.7 Superficie con vegetación de manglar o bosque mesófilo de

montaña

0 0.0

Superficie con vegetación en galería 0 0.0

Zonas de producción Terrenos forestales o de aptitud preferentemente forestal de productividad maderable alta

0 0.0

Terrenos forestales o de aptitud preferentemente Forestal de productividad maderable media

0 0.0

Terrenos forestales o de aptitud preferentemente Forestal de productividad maderable baja

225,482.7 (1)_86.0

Terrenos con vegetación forestal de zonas áridas 0 0.0

Terrenos adecuados para realizar forestaciones 0 0.0

Zonas de restauración Terrenos con degradación alta 13,826.2 (2)_5.3

Terrenos con degradación media 23,015.5 (3)_8.8

Terrenos con degradación baja 0 0.0

Terrenos degradados que ya estén sometidos a Tratamientos de recuperación y regeneración

0 0.0

(1) Corresponde a la vegetación de Selva Baja Subcaducifolia. (2) Corresponde a las zonas carentes de vegetación.

(3) Corresponde a las zonas con vegetación secundaria.

II.1.6 USO ACTUAL DE SUELO Y/O CUERPOS DE AGUA EN EL SITIO DEL PROYECTO Y EN SUS COLINDANCIAS.

El predio para este proyecto, se localiza aledaño a la zona hotelera de Gran Turismo, específicamente frente a los Hoteles Qualton, Azul Ixtapa y Club Mediterraneé, en la ladera poniente del Cerro La Hedionda.

Hacia la zona costera, esta área cuenta con infraestructura para dar servicios urbanos a una serie de establecimientos hoteleros; una vialidad de acceso que atraviesa el Centro Integralmente Planeado de Ixtapa, de sur a norte, rematando en una glorieta algunas decenas de metros antes del cauce del río Ixtapa.

(32)

En el macizo principal del Cerro La Hedionda, se conserva una cubierta vegetal más o menos continua y en buen estado de conservación, sobre todo hacia las partes altas y en la ladera poniente. En las partes bajas y paralelo a la franja costera, se desarrolla una zona inundable con presencia de vegetación de manglar entre otra; esta unidad natural se ha visto presionada por el avance de las actividades agropecuarias y la expansión del Poblado de San José Viejo. En el área correspondiente a la propiedad de FONATUR, se mantiene una cubierta vegetal más o menos continua en los predios aún sin desarrollar y en áreas donde se ha establecido una política de conservación de acuerdo con el Plan Director de Desarrollo Urbano Zihuatanejo-Ixtapa Guerrero.

En la imagen que se presenta a continuación, se observan amplias zonas agrícolas colindando con el territorio patrimonial de FONATUR, asimismo una gran zona inundable, conocida como las lagunas del Negro y de Ixtapa que se mantienen sin ocupación al igual que los cerros y lomerios de mayor pendiente.

Actualmente, el predio del proyecto se encuentra sin uso aparente sólo existe una terracería que da acceso al tanque de agua potable que opera en la zona, por lo que existen alrededor de 13,826.22 m2 de terreno desprovisto de vegetación, 23,015.48 m2 de vegetación secundaria lo cual denota algún grado de perturbación en el sitio; sin embargo, el 86 % del predio (225,482.68 m2) mantiene su cubierta vegetal natural.

Dado que este proyecto implicará la afectación de vegetación forestal, la presente Manifestación de Impacto Ambiental, se refiere a la evaluación de los impactos ambientales generados por la obra y por los que se ocasionen debido al cambio de uso del suelo, de conformidad con el artículo 28 fracción VII de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente y los artículos 5° inciso O, y artículo 14 de su Reglamento en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental.

(33)

Figura II.8. Imagen Spot de marzo del 2002, correspondiente a la zona del Cerro La Hedionda y la zona inundable conocida como la Laguna del Negro y la Laguna Ixtapa

A continuación, se presenta la categoría de uso de suelo del sitio para el proyecto con base en las siguientes consideraciones:

1. El uso común o regular del suelo regionalmente es urbano-turístico. En el predio para el proyecto de acuerdo con el Plan Director de Desarrollo Urbano, existen tres áreas de aprovechamiento, donde se ha establecido un uso de Corredor Turístico Hotelero Comercial (CTH) con una densidad de hasta 130 Ctos/Ha, mismas que representan apenas el 35.9% del total del predio. El área restante se localiza en una zona que es de conservación en el momento actual (ZPE), pero que formará parte de las reservas urbanas de Ixtapa, una vez que se establezca el Ordenamiento Ecológico Municipal de José Azueta y esto repercuta en la actualización del Plan Director, lo cual se encuentra en proceso.

2. No tienen un uso aparente por lo que conserva una cobertura vegetal en el 94.7% de su superficie y el 86% es de Selva Baja Subcaducifolia. Aunque fuera del predio existe un tanque de agua potable, al que se accede por una terracería que se integrará a la urbanización propuesta.

3. El uso potencial de este sitio es forestal, dados los rangos de pendiente y la composición de vegetación del sitio, con algunas especies arbóreas maderables.

Marina Ixtapa Cerro La Hedionda

Laguna del Negro

Laguna Ixtapa

Isla de a Pie Isla Grande

Punta Ixtapa

Predio para el Proyecto “Lomas de Playa Linda

(34)

4. Esta zona no se encuentra dentro de ninguna área de atención prioritaria.

II.1.7 URBANIZACION DEL AREA Y DESCRIPCION DE SERVICIOS REQUERIDOS

Como se ha mencionado en otros apartados, el área inmediata cuenta con la infraestructura necesaria para proporcionar los servicios básicos a estos predios. La más evidente es el Blvd. Punta Ixtapa; también se cuenta con un tanque de agua potable, del cual se tenderá la red de abastecimiento para los diferentes lotes, una línea de alta tensión y una subestación eléctrica, de la cual se derivará la conexión de energía eléctrica y alumbrado público; una planta de tratamiento de aguas negras en la zona de Punta Ixtapa, que asegura el tratamiento de los desechos líquidos que se generen en la operación de la urbanización.

Agua potable:

La red será subterránea e irá bajo las banquetas y para cada una de las aceras. Se instalará tubería de PVC de hasta 200 mm (8”) de diámetro.

Para las tomas domiciliarias de 13, 19 y 25 mm, se empleará tubería de polietileno de alta densidad y se conectarán a la red de distribución, mediante abrazaderas de PVC del diámetro que corresponda al de la línea de conexión. En tomas de diámetro mayor a una pulgada, se instalará tubería de PVC hidráulico y su conexión se efectuará mediante un crucero.

Las cepas para alojar las tuberías, se dimensionarán de acuerdo a las normas de la extinta SAHOP, que aplicarán a proyectos de sistema de agua potable.

Antes de instalar las tuberías, se colocarán plantillas de arena de 10 cm de espesor; posteriormente el relleno será con material de banco compactado al 95% de la prueba de proctor estándar hasta alcanzar 30 cm arriba del lomo del tubo, el resto del relleno será en vialidades compactado al 85% de la misma prueba y al volteo, si el tramo se localiza fuera de las vialidades.

Se estima que la operación de este proyecto, generará una demanda de 216.3 m3/día al 100% de su ocupación. El 28.9% (62.5 m3/día) de la demanda se dará en la primera etapa y el 71.1% (153.8 m3/día) en la segunda etapa.

Drenaje sanitario:

Se localizará al centro de las vialidades; se utilizará tubería de PVC sanitario de un diámetro mínimo de 20 cm. En todos los cambios de dirección, diámetro o pendiente, se instalarán pozos de visita.

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Las descargas domiciliarias se construirán con tubería de PVC sanitario, el diámetro mínimo será de 15 cm y se conectarán a la red de recolección a través de pozos de visita o al lomo de la tubería, empleando codo de 45 grados y silleta de PVC.

Las excavaciones y rellenos de las cepas para la instalación de las tuberías, se realizarán igual que para el agua potable.

Se estima que durante la operación, se generará un volumen aguas negras equivalente al 80% de la demanda, lo que equivaldrá a 173 m3/día, al 100% de su ocupación. 50 m3/día en la primera etapa y 123 50 m3/día en la segunda etapa.

Drenaje pluvial:

Se localizará a uno de los extremos del arroyo vehicular; será a base de tubería de concreto, con pozos de visita prefabricados y para un período de retorno de 5 años.

Cabe señalar que, como resultado del análisis de la red de escurrimientos superficiales que cruza por el predio, se identificó la necesidad de construir dos canales pluviales, mismos que contribuirán a conducir hacia el mar, de manera segura para las instalaciones y las personas que habiten la urbanización, las aguas de lluvia. Aprovechando para ello, las alcantarillas que operan en esta zona, cuya ubicación se muestra en la Figura II.7. Alumbrado público:

La red será subterránea; el alumbrado público cumplirá con los niveles de iluminación recomendados por la IES para calles y avenidas.

Los postes serán de lámina galvanizada por inmersión en caliente y recubiertos de pintura resistente a la humedad. Las luminarias serán del tipo, potencia y características técnicas similares a los existentes en el Desarrollo Turístico Ixtapa, para no alterar la imagen del mismo.

Se requerirán alrededor de 75 luminarias, 24 en la primera etapa y 51 en la segunda etapa. Redes de electrificación:

Las redes de mediana y baja tensión serán subterráneas y cumplirán con la normatividad vigente de la CFE.

Las canalizaciones deberán hacerse con tubería de polietileno de alta densidad.

Los pozos o registros para media y baja tensión así como la soportería correspondiente, cumplirán con la normatividad vigente de la CFE.

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Se realizarán conforme a la normatividad establecida por Teléfonos de México. Las canalizaciones se realizarán con tubería de PVC. Los pozos, atraques y cepas cumplirán con las especificaciones vigentes de TELMEX, así como las cajas de distribución, postes de instalación oculta y soportería.

Vialidades:

Los acabados en banquetas y pavimentos, serán a base de concreto hidráulico estampado, con espesores aproximados de 10 y 17 cm.

II.2. CARACTERISTICAS PARTICULARES DEL PROYECTO

II.2.1 PROGRAMA GENERAL DE TRABAJO

Se ha previsto la ejecución de las obras de urbanización (construcción de las vialidades y la introducción de los servicios para la lotificación resultante) en 12 meses para la primera etapa y de otros 12 meses para la segunda etapa. En este último caso, su inicio dependerá de la modificación del uso establecido para esta zona en el Plan Director de Desarrollo Urbano, que se estima posterior a la aprobación del Ordenamiento Ecológico Municipal, mismo que se encuentra en sanción por parte de las Autoridades Municipales y se espera su publicación en el Periódico Estatal, en los próximos meses.

Una vez terminada cada etapa de urbanización, vendrá un período de comercialización y construcción de los lotes, esto último a cargo de los diferentes particulares que los adquieran; estimándose un lapso de 10 a 15 años para concluir ya la comercialización y edificación de cada uno de los lotes habitacionales.

Por lo anterior, se reitera la solicitud a la Dirección General de Impacto y Riesgo Ambiental, que en caso de que se otorgue la autorización en materia de impacto ambiental y por los impactos derivados del cambio de uso del suelo, un plazo de 15 años para la preparación del sitio y construcción del proyecto; y de más de 30 años para su operación.

II.2.1.1 Estudios de Campo y Gabinete

Para la realización de la presente Manifestación de Impacto Ambiental, se utilizó información de proyectos específicos como:

Mooser, F., Ordaz, M. y Singh, K., 1989. Estudio de Riesgo Sísmico y Espectros de Diseño en el Desarrollo Turístico de FONATUR en Ixtapa, Gro. Parte I. Potencial Sísmico de las Fallas Geológicas Superficiales.

Basin, S.A., 2000. Estudio Hidrológico Integral para el Desarrollo Turístico Ixtapa, Gro.

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En septiembre del 2005, se llevó a cabo el levantamiento de flora y fauna del área de estudio, con el objeto de recabar información de detalle que permitiera evaluar la magnitud de los impactos por la construcción de este proyecto, al ambiente natural.

Esta información se utilizó en la Manifestación de Impacto Ambiental, como insumo de detalle, en los aspectos que corresponden al tema de cada estudio.

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TABLA II.15

PROGRAMA GENERAL DE TRABAJO.

CONCEPTO J-A S-O N-D E-F M -A M -J J-A S-O N-D E-F M -A M -J J-A S-O N-D

PREPARACION DEL SITIO Delimitación de áreas

Desmonte y despalme Trazo y niv elación

CONSTRUCCION Terracerías Pav imentación Guarniciones y banquetas Agua potable Alcantarillado sanitario Drenaje pluv ial

Electrificación Alumbrado público

Canalizaciones telefónicas

Señalamiento v ertical y horizontal Jardinería

PREPARACION DEL SITIO Delimitación de áreas

Desmonte y despalme Trazo y niv elación

CONSTRUCCION Terracerías Pav imentación Guarniciones y banquetas Agua potable Alcantarillado sanitario Drenaje pluv ial

Electrificación Alumbrado público

Canalizaciones telefónicas

Señalamiento v ertical y horizontal Jardinería

SEGUNDA ETAPA PRIM ERA ETAPA

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A) En cuanto a la vegetación que será afectada, se tienen las siguientes estimaciones:

De acuerdo con los resultados del trabajo de campo realizado en septiembre del 2005, el predio presenta una densidad total de árboles de 7.8 individuos por 100 m2, equivalente a 19,400 elementos arbóreos aproximadamente en todo el predio; siendo las especies más comunes Caesalpinia platyloba, Bursera simaruba e Hymenea coubaril.

Como se mencionó en el apartado II.1.5 inciso b), el área de afectación del proyecto se estima en 181,384.48 m2 y comprende la superficie donde se construirán las vialidades, el equipamiento (clubes), la infraestructura (área de restricción de agua potable y los canales pluviales) así como, los lotes habitacionales. De estos últimos, la totalidad de su superficie se considerará de afectación, dado que en este momento se tiene establecida la modalidad de uso y serán desarrollados por particulares. No obstante, su ocupación queda sujeta a los lineamientos establecidos en el Reglamento de Usos del Suelo (Tabla II.4), por lo que una parte de la vegetación existente en cada lote habitacional, podrá integrarse como parte de la jardinería.

Las estimaciones de vegetación arbórea a eliminar, se presentan en la Tabla II.16.

TABLA II.16

ESTIMACION DE LA VEGETACION ARBOREA A ELIMINAR.

LOTE SUP (m2_{) COS}

% SBSC % VS % S/VEG (1) (2) (3) PRIMERA ETAPA Area lotificable 47,469.9 40% 3,212 0 0 Vialidad 9,362.4 100% 17.4% 26.9% 55.7% 323 0 0 Areas verdes 19,542.3 0% 47.4% 52.1% 0.5% 0 1,517 0 Club 2,000.0 100% 0.0% 100.0% 0.0% 156 0 0 Infraestructura 929.0 100% 90.0% 0.0% 10.0% 65 0 0 SUBTOTAL 79,303.6 56.2% 29.0% 14.7% 3,756 1,517 5,273 SEGUNDA ETAPA Area lotificable 98,164.1 40% 98.3% 0.0% 1.7% 7,525 0 464 Vialidad 15,589.6 100% 99.3% 0.0% 0.7% 1,207 0 0 Areas verdes 61,397.6 0% 99.5% 0.0% 0.5% 0 4,763 0 Club 6,000.0 100% 100.0% 0.0% 0.0% 468 0 0 Canal pluvial 1,869.5 100% 100.0% 0.0% 0.0% 146 0 0 SUBTOTAL 183,020.8 98.8% 0.0% 1.2% 9,346 4,763 14,109 AMBAS ETAPAS 262,324.4 86.0% 8.8% 5.3% 13,103 6,280 19,383

Fuente: Estimaciones propias.

COS = Coeficiente de Ocupación del Suelo SBSC = Selva Baja Subcaducifolia VS = Vegetación secundaria S/VEG = Sin Vegetación

(1) = Número de árboles por eliminar. Se calculó aplicando el índice de 7.8 árboles por cada 100 m2_{, considerando que las áreas con} Selva Baja Subcaducifolia y de vegetación secundaria de las áreas aprovechables, resultarían afectadas.

(2) = Número de árboles en áreas a conservar. Se calculó aplicando el índice de 7.8 árboles por cada 100 m2, a las áreas con Selva Baja Subcaducifolia y de vegetación secundaria que se encuentran en las zonas de áreas verdes.

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Para la eliminación de la cubierta vegetal tanto en las vialidades como en la construcción de cada predio, se recomendará el uso de herramientas menores, que los trabajos inicien de las zonas urbanizadas hacia las más conservadas, se integren elementos arbóreos a banquetas y camellones, cuando no se interrumpa la continuidad de la infraestructura que se vaya a introducir. Estas acciones, redundarán en un beneficio hacia la fauna, al permitir alejarse del frente de obra e integrar vegetación del sitio a la jardinería de camellones y banquetas.

Medidas para mitigar los efectos negativos.

Adicionalmente, se contará con un técnico forestal o especialista ambiental, que se encargue de supervisar estos trabajos, implementando las medidas necesarias o contactando a la Delegación de la PROFEPA, en caso de encontrar en el proceso de desmonte, algún organismo singular o de lento movimiento que requiera su traslado a un sitio seguro.

Dado que no se identificaron en el sitio, especies vegetales ni animales listadas en la NOM-059-SEMARNAT-2001, no aplica la presentación de un Programa de Protección. Lo mismo sucede con el requerimiento de un Programa de Rescate de Flora y Fauna, ya que las especies identificadas en los predios de este proyecto, son comunes de la Selva Baja Subcaducifolia. Asimismo, se promoverá entre los particulares que el desarrollo de proyectos prevean la utilización de vegetación del sitio en sus espacios jardinados y en lo posible se integren elementos singulares (árboles muy altos, p.e.).

Respecto al requerimiento de presentar un Programa de Conservación de Suelos para aquellas áreas susceptibles de presentar problemas de erosión, conviene señalar que el espacio de la vialidad y las banquetas, será cubierta por una capa de concreto hidráulico que evitará la remoción de las partículas sueltas que conformen esta estructura. En cada predio, la susceptibilidad a la erosión estará dada por la falta de una cobertura vegetal que proteja los suelos, por lo que se promoverá entre los adquirientes de los lotes, la conservación de la cubierta vegetal en tanto no se hayan iniciado los trabajos de preparación del sitio; y para la etapa de construcción, las edificaciones de cada lote podrán desplantarse en un 40% de cada lote, lo que impermeabilizará estas superficies durante la construcción y para la operación, disminuyendo el riesgo de erosión de los suelos.

En cuanto a los procesos erosivos originados por los escurrimientos pluviales, se ha previsto canalizar aquellos cauces o segmentos de cauces que captan amplias cuencas, para disminuir el potencial erosivo de las aguas en condición de tormenta, manteniendo las aportaciones de agua dulce hacia la zona costera. De hecho, este tipo de acciones ya se han implementado en la zona hotelera, para escurrimientos que se forman en la ladera poniente del Cerro La Hedionda, existiendo en la actualidad cuatro alcantarillas en esta zona, como se indica en el Plano II.8.

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II.2.2 PREPARACION DEL SITIO

Los trabajos de preparación del sitio, consistirán en la verificación del trazo, desmonte y despalme de la vegetación por tramos; cortes, nivelaciones y conformación de las terracerías.

Dado que el predio para el proyecto, se encuentra cubierto casi en su totalidad de vegetación, se llevará el desmonte, iniciando en el Blvd. Punta Ixtapa que es de las zonas más perturbadas.

Para ahuyentar a los posibles elementos de la fauna que se encuentren en el sitio, cada día laboral comenzará con ruidos generados por la maquinaria, para propiciar su alejamiento. En este proceso, se identificarán aquellos elementos arbóreos que podrán permanecer en aceras y glorietas, así como los que implicaran pequeñas modificaciones del trazo.

La preparación del sitio para los proyectos específicos de los lotes, se realizará una vez que estos hayan sido comercializados para el uso especificado, por lo que en este y los siguientes apartados se hará referencia a la construcción de las vialidades (obras de urbanización).

Los materiales sobrantes de cortes y nivelaciones, se trasladaran a sitios de tiro previamente autorizados por la autoridad competente. Lo mismo que los productos del desmonte. En el caso de la madera, que se obtenga de la eliminación de vegetación arbórea sobre las vialidades, se trasladará a los almacenes de la empresa Baja Mantenimiento y Operación (filial de FONATUR), para su aprovechamiento.

La madera que resulte del desmonte de cada lote, corresponderá a cada particular hacer el mejor uso de este producto.

II.2.3 DESCRIPCION DE OBRAS Y ACTIVIDADES PROVISIONALES DEL PROYECTO

II.2.3.1 Obras provisionales

Dado que la zona donde se localiza el predio para el proyecto, se encuentra totalmente urbanizada, no se requerirá construir caminos de acceso. Los trabajos se realizarán directamente sobre el trazo de las vialidades definitivas, de hecho, el acceso a los lotes unifamiliares prácticamente existe, ya que se ha diseñado sobre la terracería que conduce al tanque de agua potable, sólo siendo necesario hacer algunas rectificaciones para que sea funcional al proyecto.

No se requerirá de campamentos, debido a que los 40 trabajadores necesarios para ejecutar los trabajos de urbanización; y los que posteriormente participen en la

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construcción de los diferentes lotes habitacionales y de equipamiento, son de la zona, por lo que no requieren un sitio de pernocta. Sin embargo, para evitar el fecalismo al aire libre, se instalarán sanitarios portátiles a razón de 1 por cada 20 trabajadores, según lo establece el Reglamento de Construcciones para los Municipios del Estado de Guerrero. En una superficie de aproximadamente 150 m2, se instalará una oficina, una bodega de herramientas y una caseta para grasas y aceites, necesarios para la adecuada operación de la maquinaria que se empleará en las obras. Estas instalaciones, se ubicarán en el camino de acceso al tanque de agua potable, y podrá reubicarse a sitios estratégicos dependiendo de las necesidades del proceso de construcción. Se construirán con triplay o tablaroca, y techo de lámina; en el caso de la caseta de grasas u aceites, deberá contar con piso impermeable a manera de tina para contener algún derrame accidental de estos productos y buena ventilación.

Aunque se destinará un espacio para el estacionamiento de vehículos, no se estima necesario contar con un taller de reparación de los mismos, ya que estos existen en la Ciudad de Zihuatanejo, localizada a poco más de 15 Km de distancia. No obstante, siempre existe el riesgo de descompostura de los vehículos; ante una emergencia, se colocará arena o aserrín para contener en su caso, algún derrame de combustibles o aceites que llegarán a presentarse. Estos materiales posteriormente se recogerán y trasladarán al tiradero municipal.

II.2.3.2 Actividades provisionales

Como se mencionó, el mantenimiento preventivo e incluso el correctivo, del equipo y maquinaria necesarios para las obras, se llevará a cabo en talleres mecánicos localizados en la Ciudad de Zihuatanejo, conforme las especificaciones de cada unidad.

Por las dimensiones de esta urbanización, no se requerirá la apertura específica de bancos de préstamo. Los materiales necesarios para la construcción como arena, grava, tepetate, etc., se obtendrán de bancos de materiales que se encuentren en operación.

Los desechos que se tendrán, básicamente serán producto de los trabajos de desmonte y despalme, así como de los cortes y nivelaciones que requiera la construcción de las dos vialidades. Estos se dispondrán en el tiradero municipal o en el sitio que en su momento autoricen las autoridades correspondientes.

II.2.4 ETAPA DE CONSTRUCCION

Una vez conformadas las terracerías, se colocarán las diferentes tuberías para la dotación de agua potable a lo largo de ambas aceras; sobre estas también, las redes de energía eléctrica, alumbrado y las canalizaciones telefónicas, el drenaje sanitario por la parte media de la vialidad; y el drenaje pluvial a uno de los extremos del arroyo vehicular. También se construirán los registros necesarios para la operación y el mantenimiento de las diferentes líneas.