La buena fe debe mantenerse hasta el momento de la inscripción del tercero

Por último, es necesario determinar hasta qué momento el tercero ha de contar con buena fe, esto es, si la buena fe debe existir hasta el instante de

(195) CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. “Bienes muebles e inmuebles vs. bienes registrables y no registrables”. En: Revista del Magíster en Derecho Civil. Nº 1, PUCP, Lima, 1997, p. 138,

incurre en este error cuando señala que existe una “buena fe civil”, la cual implica contrapo- nerla necesariamente con una “buena fe registral”. La misma equivocación puede imputarse a BULLARD, Alfredo. La relación jurídica patrimonial. Lluvia Editores, Lima, 1990, p. 325: “De

todo lo dicho podemos constatar la existencia de dos tipos de buena fe: la buena fe objetiva (deri- vada de mecanismos de recognoscibilidad objetivos) y la buena fe subjetiva (derivada del conoci- miento subjetivo)”.

(196) “Para que actúe la oponibilidad ex tabula no se requiere el conocimiento de la situación oponible a

través de la publicidad; no se requiere la consulta al registro. La oponibilidad ex tabula actúa por

sí misma. Se basa en la legalidad de los asientos registrales, que el legislador asegura por distintos medios, y que determina que lo publicado por el Registro suponga la verdad oficial sobre las situaciones jurídicas”: PAU PEDRÓN, Antonio. “Esbozo para una teoría general de la oponibili- dad”. Ob. cit., pp. 336-337.

la celebración del acto adquisitivo, o si debe permanecer hasta la inscripción que haga el tercero de su propio título. La Exposición de Motivos del Código Civil tiene una clara posición respecto a que la buena fe debe existir hasta el momento de la inscripción que realice el tercero a su favor(197)_{. Además, debe}

mencionarse que existen varias sentencias de la Corte Suprema que recogen este criterio(198)_.

Por el contrario, existe una tesis radicalmente distinta, por la cual la buena fe del tercero solo debe perdurar hasta el momento de la celebración del negocio jurídico, por cuanto allí se realizó el acto de disposición patrimo- nial, y luego ya nada más puede exigírsele a dicho tercero. Así se explica esta postura:

“El defecto en que incurren estos autores(199) _{no es el de considerar la ins-}

cripción como momento determinante de la adquisición, pues, efectiva- mente, (...) la adquisición se consuma en virtud de la inscripción, sino que el error consiste en referir la buena fe al momento de esa adquisición firme, cuando la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formación del conoci- miento, ha de tenerse en el momento del otorgamiento del título, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente (...) Una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del título, ya no importa que, con posterioridad se produzca mala fe o sea, conocimiento de la situación extrarregistral por parte del adquirente, pues su buena fe quedó cerrada y completa en el momento de la declaración de su voluntad. Sería injusto y contrario al principio de seguridad jurídica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato, se desvirtuara ese título por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales,

(197) COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL. Exposición Oficial de Motivos del Código Civil de 1984 . Registros Públicos. Ob. cit., p. 14.

(198) “(...) Para la aplicación del principio de buena fe registral deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos: a) que el adquirente lo haga a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum (...)” (Casación Nº 695-99).

Una sentencia más reciente sostiene la misma doctrina: “que, uno de los requisitos que tiene que cumplir quien alega el principio de la buena fe registral para que su derecho resulte oponible, es que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo” (Casación Nº 3088-06-Lima, de fecha 13/06/2007 y publicada el 01/10/ 2007, 12º considerando).

(199) Se refiere, en realidad, a Sanz Fernández, cuya opinión fue acogida en la Exposición de Motivos de nuestro Código.

con las que él no contó en el momento de celebrar el contrato y otorgar el título”(200)_.

No obstante lo expuesto, Gordillo Cañas, en su fundamental obra sobre la fe pública registral, ha señalado, con argumentos irrefutables, que el momento decisivo es el de la inscripción, y hasta ese instante la buena fe debe mantenerse. La razón es simple: si la adquisición del tercero de la fe pública tiene carácter originario, y no derivado, ya que el transmitente, por defini- ción, no es el dueño, entonces recién se produce la adquisición en el momento de la inscripción cuando se cumplen todos los elementos que configuran el artículo 2014 del CC. Siendo así, no es admisible que en ese instante falte uno de los presupuestos de la fe pública (buena fe), ya que en tal situación el nacimiento del derecho no se produciría. Por tanto, si con la inscripción se consuma el derecho del tercero, entonces la buena fe debe existir hasta ese momento, pues resulta uno de los elementos que permiten configurar la hipó- tesis normativa.

6. Elemento de no contradicción: las causales de nulidad, resolución