Doble venta, sin inscripción de ninguno de los compradores

El artículo 1135 del CC también regula la falta de inscripción de ambos compradores, en cuyo caso la preferencia se inclina obviamente a favor del título más antiguo. En efecto, si el artículo 949 del CC señala que el con- trato de enajenación eficaz hace propietario al acreedor, sin más requisitos, por lo cual el primer comprador, con título más antiguo, obtendrá la prefe- rencia. Este es el triunfo de la realidad jurídica. Por el contrario, la apariencia no juega rol alguno, pues ninguno de los compradores logró la inscripción.

El artículo 1135 hace una distinción entre título de fecha más anti-

gua y título de fecha cierta más antigua, lo que podría llevar a pensar que

se trata de dos criterios diferentes, pero en realidad es uno solo. En efecto, a falta de inscripción se concede la prevalencia sustancial al título más anti- guo, mientras que la fecha cierta es una cuestión estrictamente probatoria, por tanto, si se produce el conflicto entre una escritura pública y un docu- mento privado, pues la cuestión se resuelve a favor del primero por aplicación de la regla sustancial (título más antiguo), solo que la fecha del documento privado no produce certeza alguna, en cuanto puede ser más antiguo o más moderno que la escritura, pero como no puede saberse a ciencia cierta, enton- ces se privilegia el título de fecha cierta en cuanto es el único sobre el cual la data es fehaciente, mientras que el otro no genera confianza alguna. En suma, la preferencia sustancial se determina por la antigüedad, pero la fecha cierta es un criterio racional para valorar la prueba.

Sobre el particular, puede mencionarse la sentencia emitida por la Pri- mera Sala Civil, con ponencia del suscrito, con fecha 20/06/2013 (Exp. N° 19526-2002), en la cual se explica la relación entre el principio consensual y la preferencia sustancial por el título más antiguo, así como el criterio pro- batorio del título de fecha cierta:

“Vigésimo noveno: En el caso concreto, Juan Máximo Rodríguez Neyra

compró un lote de terreno ubicado en Av. Mariscal Cáceres, Surquillo, con un área de 525 m2_{, y respecto del cual, vendió una tienda de 129 m}2 _(con

el Nº 547) a favor de los actuales demandantes Américo Barrantes Vélez y Pedro Cahuana Sulcaray, según minuta del 3 de noviembre de 1986. Sin embargo, el ex propietario Juan Máximo Rodríguez Neyra, que ya había vendido el bien, fallece el 20 de julio de 1988, bajo el imperio de su testa- mento del 7 de octubre de 1980, en el cual se nombró heredero a su hijo Benjamín Carlos Rodríguez Osorio, quien recibe en propiedad, por sucesión

mortis causa, el mismo inmueble ya vendido. En tal condición, el heredero

Benjamín Carlos Rodríguez Osorio transfiere el referido inmueble a favor de Yury Clotilde Reyes Córdova, según minuta de 30 de marzo de 1989; la que a su vez lo transmite a José Rafael Cárdenas Calvo, según contrato de 15 de julio de 1996.

Por tanto, el presente caso se subsume en la hipótesis iii) del considerando anterior, pues se trata del típico caso del concurso de acreedores o doble venta inmobiliaria, previsto en el artículo 1135 del CC, en tanto el propie- tario originario Juan Máximo Rodríguez Neyra celebra una primera venta a favor de los demandantes Américo Barrantes Vélez y Pedro Cahuana Sul- caray; pero ese titular originario muere y resulta heredero del inmueble su hijo Benjamín Carlos Rodríguez Osorio, quien por segunda vez vende el mismo bien a Yury Clotilde Reyes Córdova, y esta, a su vez, vende a José Rafael Cárdenas Calvo.

En efecto, el esquema es el siguiente:

RODRÍGUEZ NEYRA DEMANDANTES

RODRÍGUEZ NEYRA = HIJO = REYES CÓRDOVA = CÁRDENAS (DDO)

Nótese que, en este caso, los títulos en conflicto reconocen al mismo pro- pietario original (Rodríguez Neyra), es decir, los dos contendientes recono- cen que la propiedad se inició en el mismo sujeto.

Esta situación hace que la propiedad sea cierta, en su origen, pues ambos compradores derivan su derecho del mismo sujeto; por tanto, no existe con- troversia sobre la propiedad primigenia del bien; por lo que a partir de esta premisa, solo queda determinar cuál de los dos compradores –ambos deri- van de quien era domino– es propietario.

(…)

Trigésimo primero: La primera regla para solucionar el concurso de acree-

dores es la preferencia del título inscrito, pero, en el presente caso, ¿hubo inscripción? La respuesta es negativa, pues si bien la compradora Yury Clo- tilde Reyes Córdova (cuyo vendedor es el heredero –hijo– del causante Rodríguez Neyra) anotó la demanda de otorgamiento de escritura pública en el asiento 6, fojas 28, tomo 958 del Registro de Predios de Lima (fojas 238 de los autos principales), sin embargo, tal anotación nunca se convirtió en inscripción definitiva –que es la exigencia del artículo 1135 del CC–; por lo demás, la anotación data del 17 de noviembre de 1989, por lo que, luego de diez años, se ha producido la caducidad, esto es, la pérdida de vigencia de tal asiento registral, por virtud de la Ley 26639.

Trigésimo segundo: No obstante, alguien podría sostener que el artículo

1135 del CC debe ser objeto de una interpretación extensiva, en el sentido que las anotaciones preventivas se asimilen al término “inscripción”. Esta opción interpretativa, sin embargo, no es aceptable, conforme lo veremos enseguida (…).

Recuérdese que la doctrina de protección de la apariencia, una de cuyas manifestaciones es el artículo 1135 del CC, señala que el comprador ins- crito es protegido en tanto el comprador no inscrito creó una falsa aparien- cia de que el vendedor seguía siendo el dueño, pues permanecía inscrito; sin embargo, en este caso, el comprador, con solo anotación de demanda, y por lo demás, ya caduca, no se encuentra en mejor situación que otro com- prador no inscrito, pues el vendedor de ambos no cuenta con registro, por tanto, ninguno de los compradores ha confiado en una apariencia registral, pues el vendedor no estaba inscrito, por tanto, no hay lugar para ‘proteger una apariencia’ que no existe como tal.

En efecto, cuando la demandada Reyes Córdova compra el inmueble, el vendedor no estaba inscrito, por tanto, no tuvo en cuenta el registro para proceder a la adquisición; siendo así, ¿cómo puede pretender el amparo registral si su vendedor no tenía inscripción?, por tanto, no confió en apa- riencia registral alguna, y si ello es así, no cabe la protección de un principio registral.

En resumen, un comprador merece protección registral si compra del titu- lar inscrito (confianza en el registro) e inscribe su derecho (concretiza su confianza). En el presente caso, la demandada Reyes Córdova no compró del titular inscrito, ni inscribió, pues la anotación de demanda que logró no cuenta con tracto sucesivo, y es un simple asiento registral sorpresivo, sin concatenación causal con el último titular registral.

Lo mismo puede decirse del sucesivo comprador Cárdenas Calvo, pues le compró a una persona sin inscripción alguna, pues no era suficiente la sim- ple anotación de la vendedora Reyes Córdova, que además era un asiento registral sin tracto sucesivo con los antecedentes registrales.

Trigésimo tercero: Por tanto, no habiéndose producido la inscripción que

reclama la primera parte del artículo 1135 del CC, entonces el conflicto de títulos se dirime por el título de fecha más antigua, prefiriéndose al de fecha cierta (…).

¿Cuál es el título más antiguo?

Rodríguez Neyra le vende a los actuales demandantes Américo Barran- tes Vélez y Pedro Cahuana Sulcaray, con minuta del 3 de noviembre de 1986 (fojas 22 del expediente acompañado N° 15631-95); mientras que el

mismo Rodríguez Neyra fallece el 20 de julio de 1988 (partida de defun- ción, de fojas 459 del principal), bajo el imperio de su testamento, en el cual declara heredero respecto del mismo inmueble a su hijo Benjamín Rodríguez Osorio (fojas 454 a 458 del principal), quien luego lo vende a Yury Reyes Córdova por contrato de 30 de marzo de 1989 (fojas 8 a 11 del expediente acompañado Nº 496-91).

Por la antigüedad del título de adquisición, la preferencia la tienen los demandantes Américo Barrantes Vélez y Pedro Cahuana Sulcaray, pues su contrato data del 3 de noviembre de 1986.

Sin embargo, ¿cuál es el título de fecha cierta más antiguo?

El artículo 245 del Código Procesal Civil señala, entre otros criterios, que un documento privado adquiere fecha cierta desde la muerte del causante, lo que en este caso ocurrió cuando el vendedor Rodríguez Neyra fallece el día 20 de julio de 1988, por tanto, a partir de ese momento la compra- venta otorgada a los demandantes tiene certeza; por lo que el heredero Rodríguez Osorio, hijo de Rodríguez Neyra, nada adquirió por testamento, pues su causante ya había dispuesto del bien inmueble en vida; y la heren- cia se constituye por los bienes y derechos que tiene el causante a la muerte, según el artículo 660 del Código Civil, pero en este caso, el causante ya no era titular del inmueble; por tanto, la posterior venta que hizo el heredero Rodríguez Osorio a favor de Reyes Córdova, nada transmitió, pues aquel no era propietario, en tanto la compraventa otorgada por el sucesor del cau- sante, obviamente, es de fecha posterior a la venta que hizo ese mismo cau- sante cuando estaba en vida. En efecto, es evidente que si un causante dis- pone de un bien inter vivos, entonces los herederos de ese mismo causante

nada reciben, y los actos posteriores que estos celebren, no transmiten dere- cho alguno. Por razones evidentes, en tal caso, el acto dispositivo que rea- liza una persona en vida, siempre es de fecha anterior que los actos dispo- sitivos que hicieran los herederos de ese mismo causante, pues la muerte siempre es posterior a la vida de la persona.

Por lo demás, la autenticidad del contrato de compraventa, de induda- ble mayor antigüedad, celebrado por el vendedor Rodríguez Neyra a favor de los actores Américo Barrantes Vélez y Pedro Cahuana Sulcaray, se encuentra plenamente comprobada, pues el heredero del causante Rodrí- guez Neyra, su hijo Rodríguez Osorio, entabló una demanda de rescisión de dicho contrato por lesión con fecha 13 de julio de 1990 (demanda, de fojas 80 y 81 del expediente acompañado N° 15631-95), sin que conste que se haya rescindido el contrato, por tanto, ese hecho implica recono- cer la autenticidad del documento que contiene el negocio jurídico, por cuyo motivo, pretendió rescindírsele, pero sin éxito. Por el contrario, si el

documento otorgado por el causante fuese falso, entonces no se hubiese demandado la rescisión por lesión, sino la nulidad o inexistencia.

En consecuencia, el título de fecha cierta, más antiguo, nuevamente les corresponde a los demandantes.

Trigésimo cuarto: La prelación del título más antiguo constituye una regla

que se encuadra perfectamente dentro del sistema consensual de transfe- rencia de propiedad, previsto en el artículo 949 del Código Civil, pues si el primer comprador ya se convirtió en titular del bien por efecto del contrato traslativo, entonces el segundo comprador nada adquiere, pues el vendedor ya no era propietario por mérito de la primera venta. En consecuencia, la preferencia del título más antiguo implica el triunfo del primer comprador sobre el segundo, que ya nada pudo adquirir, por efecto del principio nemo plus iuris (nadie pude transmitir más derecho del que tiene).

En el presente caso, los demandantes Américo Barrantes Vélez y Pedro Cahuana Sulcaray tienen el título más antiguo desde la perspectiva estric- tamente cronológica, asimismo, tienen el título de fecha cierta más antigua, por tanto, de conformidad con el artículo 1135 del Código Civil, tienen la preferencia en el concurso de acreedores, por lo cual, su título de propiedad, consistente en la minuta de 3 de noviembre de 1986, elevada a escritura pública el 21 de febrero de 2000 ante el Notario de Lima Jorge Velarde Sussoni, por efecto de mandato judicial (fojas 4 a 11 de los autos principa- les), es preferente”.