Jurisprudencia sobre la buena fe

La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de establecer un concepto de buena fe acorde con el criterio interpretativo sostenido en esta obra: “en realidad la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado de manera

diligente, prudente y honesta, esto es, estar convencido de la certeza, lici-

tud y legitimidad de su conducta” (Casación Nº 3088-06-Lima, de fecha 13/06/2007 y publicada el 01/10/2007, 13º considerando).

En el mismo sentido se encuentran las decisiones judiciales que estable- cen la necesidad de verificación posesoria (Casación N° 3667-2010-La Liber- tad, de 21/06/2011 y N° 4170-2011-Lima Norte, de 16/01/2013), pues ello significa imponer deberes de diligencia que sustentan una conducta basada en los principios de honestidad y corrección.

No obstante, también se conocen sentencias cuestionables, como la de Corte Suprema (ponente: Távara Córdova(190)_{), confirmatoria de una de la}

Corte Superior (ponente: Ordóñez Alcántara(191)_{), que se sustentan en que el}

la transferencia” (Finalmente, se declaró nula la sentencia del tribunal superior y se ordenó que emita nueva resolución).

(190) Casación N° 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/2012, en la que se discutió principalmente la “buena fe” del tercero que había comprado un terreno de más de 4,000 (cuatro mil) m2 _{en una}

de las zonas más caras de Lima: urbanización Valle Hermoso, distrito de Santiago de Surco, por el minúsculo precio de 160,000 (ciento sesenta mil) dólares americanos, en la que se habían pro- ducido tres falsificaciones anteriores al hilo, que fueron inscritas en el registro y, como si esto no fuera suficiente, el bien es de dominio público. La crítica específica a esta sentencia puede verse en: GONZALES BARRÓN, Gunther. “Nota crítica a las sentencias de la Corte Suprema, y la Corte Superior, que simultáneamente convalidaron tres falsificaciones y ‘privatizaron’ el domi- nio público”. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. Nº 22, Lima, abril 2015, pp. 149-164.

Las sentencias de este caso (juez especializado, Sala Superior y Sala Suprema), a texto completo, pueden verse en: <www.gunthergonzalesb.com>.

(191) El fundamento de la sentencia de vista, emitida por la Séptima Sala Civil, es igualmente pobre cuando intenta justificar forzadamente la buena fe del tercero: “a) la testimonial de don Enri- que Málaga Rivera, quien refirió que actuó como corredor inmobiliario, concertando una reu- nión entre doña Marta Amelia Ríos Vargas y la sociedad conyugal conformada por Julio Vás- quez Dávila y Luisa Ríos Gamarra, para la venta del inmueble sublitis, y que presenció el pago del precio de la compraventa que estos celebraron; b) la testimonial de doña Miryam Rosalva

“el notario (y el corredor inmobiliario) le aseguró al tercero que la compra era correcta, entonces, este tiene buena fe”, lo que es simplemente absurdo(192)_,

pues el examen negligente de un notario no crea derechos que no existen, sino que lo obligará a indemnizar a su cliente por el daño causado producto de impericia profesional. Si tal argumento fuese cierto, entonces, cuando el notario le dice a una persona que un título nulo es válido, ya no podría decre- tarse la nulidad, porque la palabra del notario sería sacrosanta, lo que obvia- mente es absurdo, por decir lo menos, pues la invalidez es una cuestión obje- tiva que no depende de las meras opiniones de funcionarios que no tienen el poder de dar por válido lo que es nulo o ilícito. En todo caso, las testimonia- les del corredor y del notario son claramente interesadas en el resultado del pleito, pues la nulidad de la compra podría acarrearles responsabilidad civil o la devolución de la comisión. Por tal motivo, ¿cómo puede fundarse una sen- tencia casi exclusivamente en dos testigos cuya declaración a favor de una de las partes (comprador), los beneficia también a ellos? Por lo demás, la testi- monial del corredor y del notario, en el mejor de los casos, se limitan a brin- dar una opinión legal (externa a las partes) sobre la compra, pero nada más; mientras que el fin ilícito, y la mala fe civil, constituye un propósito subjetivo (interno a las partes), por tanto, uno jamás es prueba de lo otro.

En realidad, la mala fe se deduce de hechos imputables a las partes con- tratantes, tales como la compra a precios de regalo, hilvanando cinco trans- ferencias a toda velocidad, con una partida registral manchada con una ano- tación de demanda, que fue levantada con un documento falsificado, y que, frente a tantas circunstancias sospechosas, exigía del potencial comprador afi- nar su diligencia; y, pese a todo, se insistió en la adquisición del inmueble al

Acevedo Mendoza, que señaló que en su calidad de notaria, los señores Vásquez Ríos y su hijo le solicitaron la apertura de un kardex para la compraventa del inmueble sito en av. Jacarandá 630, Urb. Valle Hermoso-Surco, y que fue esta quien verificó que dicho inmueble no tenía títulos pendientes; y c) con la valoración de las demás instrumentales como son los cheques de gerencia (…)”.

(192) Nótese el endeble fundamento de la Corte Suprema: “Que en ese sentido, la Sala Superior con- firma la sentencia apelada que concluye que los actos jurídicos celebrados entre Marta Amelia Ríos Vargas y la Sociedad Conyugal conformada por Luisa Aida Ríos Gamarra de Vásquez, Julio Vásquez Dávila, y estos a su vez, con Julio Hernán Vásquez Ríos, han sido realizados de buena fe, no ha hecho una interpretación errónea, pues estos demandados al celebrar los actos jurídicos se basaron en la información que aparecía en los asientos registrales, no siendo necesario remitirse a los títulos archivados como pretende la demandante; más aún si dichos codemandados recurrie- ron a la notaria Miriam Acevedo Mendoza quien efectuó un estudio de los títulos de propiedad del inmueble sublitis y comunicó a estos que el citado predio se encontraba libre de todo grava- men, y que podían adquirirlo sin problema alguno, por lo que este extremo del recurso de casa- ción debe ser desestimado. La Sala superior ha efectuado una correcta interpretación y aplicación del artículo 2014 de nuestro Código Civil”.

precio vil de 15% de su valor real, o menos, que es suficientemente indica- tivo de que había algo anómalo en la transferencia, pues, ¿en qué casos se paga un precio tan bajo? Obviamente, cuando el predio sufre de problemas legales, por lo que se necesita compensar el riesgo, como juego de azar, en el que una inversión menor puede dar lugar a una extraordinaria ganancia. Por tanto, habría que preguntarle a los ponentes de la ejecutoria suprema y de la sentencia de vista que expliquen por qué no se dice una sola palabra del pre- cio de regalo de la compra, que es un asunto trascendente para la solución del caso(193)_{; y más bien se entretienen en los cheques que acreditan el pago}

del precio, cuando ese hecho no descarta que el acto jurídico pudiese tener fin ilícito u objeto imposible(194)_{. Por ejemplo, si alguien adquiere en la calle un}

reloj Rolex auténtico a cien soles, ¿tiene buena fe? La respuesta es obvia para

(193) La sentencia de primera instancia es la única que responde al cuestionamiento del previo vil, pero tal vez hubiera sido preferible que no lo haga. Así, en el 24 considerando dice: “Que, respecto del valor del inmueble, que según la demandante, es mucho mayor a lo que se dio como precio de venta en las transferencias realizadas, resulta pertinente señalar que, si bien la accionante apa- reja en su demanda una tasación comercial del predio de fecha 10 de mayo de 2006 (…) por la suma de US$ 1’162,980 dólares americanos(sic); también existe en autos (…) (otro peritaje) por S/. 563,598 y S/. 585,963 nuevos soles(sic), respectivamente, lo que permite concluir, con estos medios de prueba, que con el precio que los citados codemandados abonaron a sus respectivos vendedores, hayan tenido que conocer que les era transferido un bien ajeno”.

Pues bien, vamos a traducir este enrevesado párrafo: se dice que el valor del bien está en discu- sión, pues la demandante presentó un peritaje, y los demandados, otro; por lo cual, no se sabría si el precio permitía deducir que existía algo ilícito; sin embargo, en forma contradictoria, el juez fija como indemnización la suma de $ 1’162,980, lo que implica que, según su propio criterio, este es el valor real o de mercado del terreno, por lo que el precio de la compra del tercero de buena fe ascendía apenas al 15% de dicho valor, lo que implica que cualquier sujeto racional ten- dría que haber sospechado de irregularidades en un predio que el propio registro anunciaba como de dominio público.

(194) El juez Ordóñez Alcántara, en entrevista televisiva (La Hora N, 24 de marzo de 2015), sostiene que “como se pagó con cheques de gerencia, hay buena fe”. Esta frase demuestra una confusión conceptual que desnuda su desconocimiento de las categorías jurídicas del Derecho Civil, pues si el precio hubiese sido real, entonces, con ello, se descarta exclusivamente que la venta sea simu- lada o de pura apariencia; pero tal hecho (precio real) nada dice respecto al fin ilícito. Son dos categorías diferentes. Por ejemplo: A y B venden un bien al valor de mercado –contrato no simu- lado–, pero con el propósito de perjudicar a uno de los herederos del dueño original, que reside en el extranjero –fin ilícito–. Una cosa no prejuzga a la otra.

Adicionalmente, en la mismo programa, el magistrado insiste en la buena fe “porque el notario dijo que todo estaba conforme (sic)”, pero, con tal argumento, todas las ventas serían de “buena fe”, y el juez, como robot, ya estaría demás, pues, ¿qué otra cosa podría decir un notario? Es imposible que diga que la compra es de mala fe, pues con ello sería directamente responsable, civil y penal, por la operación fraudulenta. Si seguimos tal premisa, insostenible, entonces el órgano judicial estaría de más, pues le bastaría con la palabra de una parte interesada –como el notario, que busca evitar su responsabilidad– para dar por cerrado el caso, y no habría nada más por indagar. En suma, si en el presente caso hay buena fe, habría que preguntarse, entonces, ¿cuándo habría mala fe (civil)? La respuesta es simple: nunca.

cualquier persona con sentido común, pero parece que no lo es para los auto- res de tan curiosa sentencia.

En suma, la buena fe-desconocimiento, asumida en la anterior ejecutoria, es una buena prueba del servicio que este criterio presta a la injusticia, pues convalida adquisiciones sospechosas o anómalas. Por el contrario, la buena fe-diligencia exige una conducta honesta, en la que se imponen deberes míni- mos nacidos de la corrección, por lo que se descartan terceros dudosos, que no tuvieron el cuidado más elemental para justificar o explicar una adquisición racional.

Por último, a veces se confunden las pruebas de mala fe con las prue- bas de simulación del acto jurídico. Por las primeras se acredita que el adqui- rente conocía la inexactitud del registro, pero ello no conlleva la nulidad de su título (salvo causa ilícita); en cambio, las segundas conllevan la nulidad del negocio. Esta confusión se da en la siguiente sentencia:

“NOVENO.- que, las sentencias de mérito han establecido como pro- bado que los terceros sub-adquirentes han obrado de mala fe (sic) al cele- brar contrato de compraventa sobre el inmueble sub-litis con la demandada (....), pues intervinieron en el mismo a sabiendas del perjuicio que causaba al demandante, ya que en forma nada creíble han permitido que su ven- dedora continúe en posesión del inmueble pese haberle (sic) pagado cien mil dólares, cuya procedencia tampoco han demostrado, asimismo el haber celebrado un contrato con pacto de retroventa que permite a la vendedora resolver unilateralmente el contrato hasta el veintidós de febrero del dos mil uno, no obstante el precio pagado por el bien, que normalmente no puede estar sujeto a condicionamientos y situaciones anormales de no obte- ner ningún beneficio para los recurrentes; (...) UNDÉCIMO.- que, res- pecto a la inaplicación del artículo dos mil catorce del Código sustantivo, al considerar el ad quem, que la actuación de los impugnantes se encuentra revestidos (sic) de mala fe, es claro advertir que no pueden encontrarse en la cobertura del principio de la buena fe registral que contempla la citada norma legal, por lo que no se verifica su aplicación al caso concreto (...)” (Cas. Nº 1476-02-Tacna, de fecha 29/11/2002, publicada el 28/02/2003). 5.5. La buena fe es civil

Por otro lado, sobre el tema de la buena fe, existe una confusión termi- nológica que vale la pena aclarar. En este sentido, se señala, corrientemente, que la buena fe puede ser “civil” o “registral” (“subjetiva” u “objetiva”, res- pectivamente). La primera alude a la creencia del tercero sobre la exactitud del registro, pero que puede enervarse a través de medios extrarregistrales;

en cambio, la segunda, significa que en el mismo registro no consta causal alguna de nulidad o ineficacia del negocio antecedente(195)_.

La concepción de la buena fe, dividida en dos parcelas, es equivocada y se presta a peligrosas confusiones en sede judicial. La buena fe prevista en el artículo 2014 del CC siempre es un estado subjetivo, esto es, la creen- cia honesta del tercero respecto de una apariencia que verosímilmente sea con- cordante con la realidad. Por tal motivo, se trata de una cuestión de hecho objeto de prueba. En principio, se presume la buena fe del tercero inscrito, pero esa situación se desvirtúa con prueba en contrario. En cambio, la llamada (e inexistente) “buena fe registral” jamás puede ser objeto de prueba en contra, pues simplemente se aplica la publicidad de las inscripciones (art. 2012 del CC). En efecto, si la causal de nulidad o ineficacia consta en el registro, entonces el tercero lo sufre, sin posibilidad de prueba en contra, lo que es contradictorio con el carácter de presunción relativa de la buena fe; por tanto, la llamada “buena fe de las inscripciones” no es buena fe, sino publicidad del registro(196)_.

En suma, la buena fe implica siempre la creencia subjetiva de la exacti- tud registral, la misma que puede ser enervada mediante pruebas extrarregis- tro, propias de la realidad jurídica, lo que conlleva la pérdida de la protección legal. En cambio, la “buena fe registral” no es cuestión subjetiva, sino obje- tiva, en tanto el contenido de las inscripciones se impone en cualquier caso, sin ulteriores discusiones, por lo que no es buena fe, sino el natural efecto de publicidad del contenido de las inscripciones.

5.6. La buena fe debe mantenerse hasta el momento de la inscripción