Sobre la coherencia del registro declarativo

En nuestro medio existen autores que hasta el momento no entienden correctamente el sistema de la inscripción declarativa (arts. 1135 y 2022 del CC), y se mantienen entercados en la supuesta imposibilidad de armo- nizarla con la transmisión consensual que establece el artículo 949 del CC. En tal sentido, se dice: “la transmisión por consenso no es cierta”(122)_{, o que}

“se trata de una transferencia inter partes” o que “la transmisión no ins- crita no afecta a terceros” o que “hay dos propiedades: una relativa y otra absoluta”(123)_{. Otra señala que “los derechos oponibles deben ser conocidos”,}

(122) “Lamentablemente, el Código Civil vigente tiene una inexplicable norma que dispone que si el comprador firma un simple contrato, ya es automáticamente propietario, lo cual, en la práctica no resulta necesariamente cierto, pues si se produce una segunda compraventa del mismo bien y esta se inscribe antes, el primer comprador, pese a ser primero en el tiempo, pierde su derecho”: PIZARRO ARANGUREN, Luis. “El Código Civil peruano y la contratación actual”. En: VV.AA.

¿Por qué hay que cambiar el Código Civil?. UPC, Lima, 2001, p. 57.

(123) Léase esta explicación: “Podríamos afirmar que, en la transmisión de bienes inmuebles registra- dos, se genera una suerte de dualidad de dualidad de relaciones jurídicas. Una relación jurídica de oponibilidad relativa, en lo que respecta a la protección de terceros subadquirentes, y otra de oponibilidad absoluta, basada en el efecto publicitario del registro. En estricto, hay en nuestro Código dos propiedades: la ‘inter partes’ y la ‘erga omnes’: BULLARD, Alfredo. La relación jurídica patrimonial. Reales vs. Obligaciones. ARA Editores, Lima, 1991, p. 289.

Este libro ha sido reeditado dos décadas después por la misma editorial, y en el prólogo el autor dice que no se reconoce en una serie de partes del libro. Pues bien, una de ellas debe ser esta, pues el Código Civil no reconoce “dos propiedades”. En el texto principal se refutará esa absurda afirmación.

como si la ignorancia sobre el nombre o situación de mi vecino podría, por ese solo hecho, atribuirme algún derecho sobre su casa(124)_.

(124) Algunos autores, especialmente inspirados en el análisis económico del derecho, sostienen que no es razonable que el contrato sea el mecanismo de oponibilidad de los derechos, ya que esa función solamente la puede cumplir el registro. En primer lugar, llama la atención que los partidarios del economicismo postulen esta tesis, pues en Estados Unidos la transferencia de propiedad se hace en la práctica mediante la entrega del documento de transmisión, sin atisbo de registro alguno, y prácticamente se trata de un sistema consensual, aunque formal pues debe constar en documento (deed). Por lo demás, resulta contradictorio que un liberal que postula por propia defi-

nición que los derechos se adquieran por acuerdos entre los particulares, termine por reconocer como sistema preferible aquel en donde la propiedad proviene de una declaración del Estado, pues eso es precisamente el Registro, y no por obra exclusiva de los privados en sus relaciones de intercambio. Es decir, según los liberales nacionales, la propiedad, derecho fundamental del individuo, se explica, justifica y declara nada menos que por el Estado. No podemos imaginar mayor contradicción, pues un neoliberal busca sostenerse nada menos que en el Estado y la buro- cracia, para justificar la libertad del hombre sobre las cosas. Pues bien, y sin perjuicio de estas críticas de fondo, vamos a detenernos en responder los argumentos concretos del economicismo jurídico. Así, dice que un derecho que se opone a terceros como la propiedad necesita de un mecanismo por el cual esos terceros puedan conocer el derecho que deben respetar; y ese meca- nismo de publicidad es el registro y no el contrato: RONQUILLO PASCUAL, Jimmy. “¿La pro- piedad no inscrita debe prevalecer sobre el embargo inscrito?”. En: Actualidad Jurídica. Nº 176,

Gaceta Jurídica, Lima, julio, 2008, p. 103, quien para este efecto cita a Alfredo Bullard). Vamos a dar el siguiente argumento con el cual se desmorona por completo esa afirmación: por ejem- plo, yo no conozco quién es el propietario o poseedor de la casa vecina a la mía y, en verdad, esa información no me interesa, ya sea que esté inscrito en el registro o no, pues me limito a reconocer mi condición de no-propietario de dicho inmueble. Es decir, no me importa conocer al dueño, en tanto me basta admitir que yo no soy el propietario; por tanto, me está prohibida cualquier interferencia sobre bien ajeno. En cambio, con el argumento aquí criticado, resultaría que de no encontrarse inscrito el propietario actual de la casa vecina, el derecho de este no me afectaría, por ausencia de publicidad, por lo que podría tenerlo como inexistente. ¿Y qué signi- fica eso? ¿Acaso podría usurpar la propiedad o posesión ajena porque el derecho es “inexistente” para mí, por no estar inscrito? Por supuesto que no. En buena cuenta, es innecesario conocer un derecho para respetarlo, basta que yo conozca que no tengo ningún derecho sobre un inmueble, sin importar si conozco efectivamente quién es el propietario. Por tal razón, el respeto al derecho ajeno no necesita el conocimiento de los titulares de esos derechos; es suficiente conocer que no soy el titular de tales bienes para que se me imponga la obligación de respeto frente a lo ajeno. En tal sentido, el respeto de los derechos subjetivos de los terceros no es una cuestión positiva (“respeto tu derecho porque está inscrito y, en consecuencia, sé quién es el titular), sino de orden meramente negativo (“sé que yo no soy el titular, entonces, no me entrometo con el bien ajeno”). De esta manera, queda desvirtuada una idea que por lo extendida no deja de ser errónea, y hasta diríamos peligrosa, para lograr una adecuada convivencia ciudadana. Por tal motivo, debe tenerse mucho cuidado con las ideas dogmáticas y formalistas de que “solo lo inscrito surte efectos frente a terceros”, o “mientras no conozco al titular, entonces este no existe”. En realidad, ocurre todo lo contrario, ya que la propiedad sobre bienes me perjudica sí o sí, ya sea que esté o no inscrito el derecho del titular, salvo en las hipótesis excepcionales en que yo tenga, también, un derecho sobre ese bien, y, por ende, no me sea ajeno. En esos casos no soy cualquier tercero, sino un “tercero específico o determinado” por cuanto también exhibo un derecho sobre el mismo bien en conflicto, por lo que en ese caso el ordenamiento establece reglas para dirimir las titularidades

Todas estas afirmaciones son simples gazapos, pues resulta inadmisible reconocer una propiedad que sea relativa o inter partes. Ello implicaría una con- tradictio in terminis. Sobre el particular, vale recordar que desde hace dos siglos

ha sido claramente explicada la conciliación entre el sistema consensual y el registro declarativo, pero al parecer a un sector de nuestra doctrina parece que no le entran balas (léase: “los conocimientos”). La propiedad, por natu- raleza, es absoluta (art. 923 del CC), y si el mecanismo de transmisión opera con el solo contrato traslativo eficaz (art. 949 del CC), entonces el adquirente se convierte en titular dominical para todos los efectos en virtud de la citada norma legal. Es parte de la concepción liberal de la vida, por la cual el indivi- duo es dueño y señor de sus cosas y de su vida.

En todo caso, no es razonable pensar que la ley tenga una definición de propiedad (absoluta), pero que cuando se trata de transmitir esa misma propiedad sobre un bien, tenga otra definición (relativa), como aquella por la cual: “el contrato de transmisión produce efecto inter partes, pues la ins-

cripción es la única que produce la eficacia erga omnes” (Bullard, Pizarro). Si

ello fuera cierto, entonces el registro declarativo desaparece a favor del cons- titutivo. Y, bien, ¿por qué esta interpretación es errada? La propiedad no ins- crita es plenamente eficaz frente a todos los otros propietarios no inscritos de fecha posterior (art. 1135, segunda parte, del CC); también es eficaz frente a los acreedores, incluso de embargos inscritos (art. 2022, segundo párrafo, del CC); también es eficaz frente a los que carecen de todo título (art. 923 del CC); adicionalmente, es eficaz frente a los titulares inscritos de mala fe (art. 1135, primera parte, del CC), o sobre los titulares inscritos de carácter gra- tuito, según una plausible interpretación (art. 2014 del CC, por analogía)(125)_.

En conclusión, la propiedad nacida del solo contrato de enajenación es eficaz frente a todos, excepto cuando un tercero ha inscrito su derecho, con buena fe, título oneroso y sobre la base de inscripción anterior.

Por lo demás, desde una perspectiva práctica, considérese lo irrazonable que significa admitir una propiedad inter partes, ya que en ese caso, por ejem-

plo, el comprador no podría construir, pues la municipalidad es un tercero al que no le afectaría el vínculo contractual; o no podría arrendar porque el inquilino es un tercero; o no podría reivindicar de un usurpador porque este también es un tercero. En tal contexto, la propiedad de nada serviría.

contrapuestas sobre un mismo objeto. Fuera de ese caso específico, no interesa conocer quién es titular de los bienes para que se haga exigible la ausencia de derecho del invasor.

(125) Esta idea se encuentra presente en el excelente artículo de: MIQUEL GONZÁLEZ, José María. “El registro inmobiliario y la adquisición de la propiedad”. En: El Notario del Siglo XXI. Revista

Por tal razón, y en primer lugar, hay que descartar la visión equivocada referida a que el artículo 949 del CC transfiere una propiedad relativa, pues en realidad la transmisión se produce para todo efecto legal y con carácter absoluto, por lo que el comprador se convierte en propietario con poderes ple- nos para realizar todos los actos de uso, disfrute, aprovechamiento, adminis- tración o disposición del bien. Solo que su propiedad corre un riesgo teórico consistente en que un comprador que se le adelante en la inscripción, y de buena fe, puede terminar despojándolo, pero mientras ello no ocurra, como efectivamente acontece, entonces la propiedad es indisputada.

V. FUNDAMENTO DEL REGISTRO DECLARATIVO