LAS MEDIDAS NORMATIVAS ADOPTADAS EN ESPAÑA.

En primer lugar, he de señalar que en líneas generales, las medidas adoptadas en España para proteger al deudor, han estado orientadas particularmente a la protección de aquellos deudores hipotecarios que como consecuencia de su difícil, situación económica no han podido hacer frente a la devolución del préstamo concedido. Por tanto, y a diferencia de lo que ha ocurrido en Irlanda, el legislador español ha focalizado su atención en un tipo específico de deudor, el deudor hipotecario, manteniendo sin cambios el régimen de responsabilidad universal, para el resto de las personas físicas que se encuentren en una situación de sobreendeudamiento. Sin embargo, recientemente esta tendencia ha cambiado con la aprobación del Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, que ha impulsado una solución más ge- neral a los problemas de sobreendeudamiento familiar.

4 _{MADRID PARRA, A.: “Respuestas jurídicas (…)”, loc., cit., p. 3}

5_{Esta idea también la apunta SPOONER cuando menciona la ausencia de requisitos a cumplir por parte de las entidades} financieras irlandesas en el análisis de solvencia de los solicitantes de los préstamos hipotecario. SPOONER,J.“Long Overdue: What the Belated Reform of Irish Personal Insolvency Law Tells Us About Comparative Consumer Ban- kruptcy”, en The American Bankruptcy Law Journal,-Vol. 86 núm. 2, abril 2012, p.10. Consulta.http://vlex.com/vid/re- form-irish-insolvency-tells-bankruptcy-421050270. En España, DÍAZ FRAILE, J.M.: “Limitación de la responsabilidad hipotecaria: revisión de la ejecución hipotecaria y de la dación en pago en el contexto de la actual crisis económica”, en

Revista Crítica de Derecho Inmobiliario,núm. 735, 2013, p. 114.

6_{Entre las causas que se exponen en el origen de estos múltiples impagos hay que citar, la pérdida de los empleos y el} incremento de los intereses aparejados a la deuda. MADRID PARRA, A.: “Respuestas jurídicas (…)”, loc., cit., p. 17 7_{La doctrina está de acuerdo en considerar que, entre otros factores, se llega a esta situación en ambos países por una} falta de regulación y supervisión tanto por parte de las instituciones públicas de control, como por parte de las entidades de autosupervisión o auditoría. MADRID PARRA, A.: “Respuestas jurídicas (…)”, loc., cit., p. 2. DÍAZ FRAILE, J.M.: “Limitación de la responsabilidad hipotecaria (…)”, loc., cit. P. 115.K.P.V O’SULLIVAN, KENNEDY, T. “What caused (…)”, loc., cit. p. 10

La primera medida adoptada por España para hacer frente a las consecuencia derivadas del la crisis económica motivada por las hipotecas subprimeconsistió en la modificación de la re- gulación del sistema hipotecario español. Así, se aprueba la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario9_{, con la} intención de controlar el enorme incremento que había experimentado el mercado español de cédulas hipotecarias y de propiciar el correcto funcionamiento de dicho mercado.

Efectivamente, desde el año 1981 y hasta el año 2006, el mercado hipotecario español expe- rimenta un importante desarrollo motivado fundamentalmente por el incremento del mercado inmobiliario; el aumento en el importe concedido por la entidad financiera para la financiación del inmueble (hasta el 70 por ciento); el alargamiento del plazo de amortización del crédito con- cedido y por el descenso de los tipos de interés. En definitiva, esto supuso una mejora sensible en las condiciones de acceso al crédito hipotecario, con independencia de que los precios de las viviendas se incrementaran constantemente10_{. No obstante, en el año 2006 aparecen una serie} de indicadores que justificarían la necesidad de aprobar una ley que modificara el mercado hi- potecario11_{. En primer lugar, se produce una subida de los tipos de interés}12_{; asimismo, la cantidad} de los ingresos de la unidad familiar destinada al pago del crédito hipotecario se incrementa pau- latinamente13_{, lo cual provoca una situación de sobreendeudamiento y finalmente, la gran proli-} feración de los créditos hipotecarios a interés variable.

La Ley de 7 de diciembre de 2007 contempla dos tipos de medidas referidas a la situación de insolvencia en la que se colocaban los deudores hipotecarios por el impago de sus créditos. En primer lugar, introduce la posibilidad de realizar una reestructuración de la deuda hipotecaria mediante la modificación de las condiciones financieras del préstamo hipotecario, bien, aumen- tando su plazo de amortización o bien permitiendo la existencia de periodos de carencia de la amortización del capital14_{y asimismo, prevé la posibilidad de modificar el tipo de interés pactado.} En definitiva, se busca una disminución de la cuota que debe pagar el deudor hipotecario a la entidad financiera. En cualquier caso, lo verdaderamente importante de estas modificaciones se encuentra en que la ley reconoce expresamente el carácter modificativo y no extintivo de la no- vación de las condiciones del préstamo, lo cual supone en última instancia que la hipoteca novada conserve su rango hipotecario inicial15_.

En segundo lugar, cuando la finca hipotecada fuere la vivienda habitual, la Ley de 7 de di- ciembre de 2007 otorga al deudor hipotecario la posibilidad, aun sin el consentimiento del acre- edor, de liberarse de la deuda contraída con la entidad bancaria y liberar a la finca hipotecada de su ejecución, pagando la suma debida, mediante la consignación de las cantidades requeridas. Li- berado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien cinco años (actualmente el plazo se ha reducido a 3 años)16_{entre la fecha de la} liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor17_.

9 _{BOE núm. 294, de 8 de diciembre de 2007.}

10_{DÍAZ FRAILE, J.M.: “Limitación de la responsabilidad hipotecaria (…)”, loc., cit. P. 117.}

11_{Seguimos en este punto a DÍAZ FRAILE, J.M.: “Limitación de la responsabilidad hipotecaria (…)”, loc., cit. P. 119} 12_{Si bien en el año 2005 el Euribor se coloca en el 2,10 por 100, en el año 2008 se incrementa hasta el 5,86 por ciento} 13_{En el año 2008, las familias destinan el 47 por ciento de sus ingresos al pago de la cuota de devolución del préstamo} hipotecario.

14_{Modifica el artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.} 15_{DÍAZ FRAILE, J.M.: “Limitación de la responsabilidad hipotecaria (…)”, loc., cit. P. 140.}

16_{El artículo 693 redactado por el apartado trece del artículo 7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar} la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social reduce a 3 años el plazo que hay que esperar para poder liberar de nuevo el bien inmueble, mediante la consignación de las cantidades debidas. 17_{Modificación del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento civil.}

Estos cambios legislativos no surtieron los efectos deseados y se tuvieron que articular otras medidas, dirigidas a evitar un desmoronamiento del sistema financiero español y cuya urgente necesidad justificó que se adoptaran utilizando la figura del Decreto- Ley. De entre todas estas medidas me centraré en las que tienen como objeto la protección del deudor hipotecario, si bien alguna de ellas también afectan al usuario de las instituciones financieras, obligando a las mismas a garantizar una cuantía determinada (100.000 euros) de sus depósitos18_.

A continuación, se aprueba el Real Decreto 975/2008, de 28 de noviembre, sobre medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y acceso a la vivienda19_{.Este Re-} glamento introduce una serie de medidas de apoyo financiero público en favor de los desemple- ados y los autónomos consistentes en una moratoria temporal y parcial en el pago de sus préstamos hipotecarios20_{, cuando han sido contratados para la adquisición de su vivienda habitual.} En todo caso, la aplicación de estas medidas exigirá el previo acuerdo entre el interesado y la entidad de crédito acreedora.

Las medidas de apoyo financiero establecidas por este Reglamento consisten en la cobertura de un máximo del 50 por ciento del importe de las cuotas mensuales que se devengaran por el préstamo hipotecario entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2010, con un límite máximo de 500 euros mensuales. Las cantidades objeto de las medidas financieras deberán ser compensadas a partir de 1 de enero de 2011 mediante su prorrateo entre las mensualidades que resten para la satisfacción total del préstamo hipotecario con un límite máximo de 10 años. Sin embargo, el inicio del periodo el prorrateo de estas cantidades no abonadas por el deudor se aplazó hasta el 1 de marzo de 2012 y se amplió el límite máximo a 15 años21_.

Posteriormente, el Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo22_{elevó el umbral de la cantidad inembargable en los casos} en los que el deudor no pudiera pagar completamente su deuda con el precio obtenido por su vi- vienda tras la ejecución hipotecaria (art. 15). En este Real Decreto-Ley se regulan los supuestos en los que el valor de la vivienda habitual ha disminuido tanto que la cantidad obtenida por su venta en pública subasta no es suficiente para satisfacer el derecho de crédito garantizado de la entidad financiera.

En España, al igual que en la mayoría de los países europeos, entre ellos Irlanda, rige el prin- cipio de la responsabilidad patrimonial universal del deudor (art. 1911 Cc)23_{y este principio no} desaparece cuando estamos en presencia de una obligación garantizada con un derecho real de hipoteca (art. 105 de la ley Hipotecaria)24_{. No obstante, las partes pueden pactar que la respon-} sabilidad por el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la hipoteca quede limitada al bien garantizado (artículo 140 de la Ley Hipotecaria)25_{, limitando así el principio de responsa-} 18 _{Así el Real Decreto ley 1642/2008, de 10 de octubre por el que se fijaban los importes garantizados en las entidades} bancarias elevaba el importe de los depósitos garantizados de 20.000 a 100.00 euros. Si bien la mayor parte de los países de la Unión Europea, coinciden el la misma cuantía de los depósitos garantizados, en la República de Irlanda se va un poco más allá, puesto que se obliga a garantizar desde el año 2008 el cien por cien de los depósitos.

19_{BOE núm 290, de 2 de diciembre de 2008}

20 _{DÍAZ FRAILE, J.M.: “Limitación de la responsabilidad hipotecaria (…)”, loc., cit. P. 142} 21_{Real Decreto 97/2009, de 6 de febrero. BOEnúm. 33 de 7 de Febrero de 2009.}

22_{BOE núm. 89, de 13 de marzode 2010; corrección de errores en BOE núm. 93, de 17 de abril de 2010, y en BOE núm.} 95, de 20 de abril de 2010.

23_{El artículo 1911 Cc dispone que “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes pre-} sentes y futuros”

24_{Así lo establece el artículo 105 de la ley Hipotecaria “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obli-} gaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil. 25_{El artículo 140 de la Ley Hipotecaria establece que “No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse} en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”.

bilidad universal. Por lo tanto, si no existe pacto y la cantidad debida por el deudor tras la eje- cución de su vivienda no fuera suficiente para pagar su deuda con la entidad financiera, el acre- edor puede dirigirse contra el resto de su patrimonio presente o futuro para satisfacer su derecho de crédito. En consecuencia, el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite el embargo del resto de los bienes del deudor por las cantidades adeudadas. Para estos supuestos, el artículo 15 del Real Decreto Ley de 9 de abril establece que la cantidad inembargable se incrementará en un 10 por ciento del salario mínimo interprofesional y además en otro 20 por ciento por cada miembro del núcleo familiar26_{que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pen-} sión27_.

Otra novedad legislativa aprobada para paliar los efectos negativos del sobreendeudamiento familiar, aparece en el artículo 2928_{de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible}29_. Este precepto establece dos tipos de medidas para proteger al destinatario del préstamo hipote- cario. En primer lugar, impone a las entidades financieras un canon de responsabilidad en la concesión de créditos y les obliga a que evalúen la solvencia del potencial prestatario, sobre la base de una información suficiente bien facilitada por el solicitante, bien extraída de la consulta de ficheros automatizados de datos. Se trata en definitiva de velar por la calidad de los créditos concedidos30_.

Asimismo, este artículo 29 obliga a las entidades de crédito a facilitar a los consumidores, de manera accesible y, en especial, a través de la oportuna información precontractual, las ex- plicaciones adecuadas para que puedan evaluar si todos los productos bancarios que les ofrecen, en particular los depósitos a plazo y los créditos o préstamos hipotecarios o personales, se ajustan a sus intereses, necesidades y a su situación financiera31_.

Posteriormente, se aprueba el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e im- pulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa32_{.La propia Exposición de Motivos} fundamenta la necesidad de las medidas adoptadas en la protección económica, social y jurídica de la familia en un momento de dificultades económicas y en especial de aquellas familias que han perdido su vivienda habitual en un proceso de ejecución hipotecaria.

El Real Decreto-Ley articula dos tipos de medidas destinadas a las personas que se encuentran en esta situación económica desfavorable y que han perdido su vivienda en un proceso de eje- cución hipotecaria. En primer lugar, con el fin de moderar el impacto negativo de la crisis eco- nómica sobre los ciudadanos más vulnerables y, en particular, sobre aquellos con cargas familiares, se eleva el umbral de inembargabilidad cuando el precio obtenido por la venta de la 26 _{A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de pri-} mer grado que convivan con el ejecutado. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensión

27_{Es preciso señalar que este artículo 15 actualmente se encuentra derogado por la disposición derogatoria del R.D.-ley} 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Este Real Decreto Ley ha incrementado el umbral de la inmem- bargabilidad, tal y como veremos más adelante.

28_{El número 2 del artículo 29 ha sido derogado por la letra f) de la disposición derogatoria de la Ley 10/2014, de 26 de} junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito (B.O.E. 27 junio de 2014).

29_{BOE núm. 55, de 5 de marzo, de 2011}

30_{MADRID PARRA, A.: “Respuestas jurídicas (…)”, loc., cit., p. 82}

31_{Este precepto legal se encuentra actualmente desarrollado por la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre, del Minis-} terio de Economía y Hacienda, de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios.BOE núm. 261, de 29 de octubre de 2011.

32_{BOE núm. 161, de 7 de julio de 2011; corrección de errores en BOE núm. 167, de 13 de julio. Esta es la norma por la} que se incorporan a nuestro ordenamiento jurídico los acuerdos adoptados en el seno del Consejo Europeo de 24 y 25 de marzo de 2011 (Pacto por elEuroplus).

vivienda habitual hipotecada en un procedimiento de ejecución hipotecaria sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. En estos casos, se eleva el mínimo inembargable hasta el 150% del salario mínimo interprofesional y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho salario mínimo interprofesional. Así, observamos como se incrementa por segunda vez el mínimo inembargable, modificando el Real Decreto -Ley 6/2010 de 9 de abril.

En segundo lugar, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que, en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores reciban una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente. Esta medida se justifica por la sobrevaloración que habían sufrido los bienes inmuebles en el momento álgido de la burbuja inmobiliaria y en la posterior depreciación de su valor que en múltiples casos era inferior a la cantidad prestada al deudor por la entidad financiera y garantizada con el propio bien inmueble.

Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realice por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor.

Finalmente, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas permitiendo una mayor concu- rrencia de pujas y, por ende, posibilitando la fijación de un precio más justo, se reduce hasta el 20% el depósito exigido a los postores para participar en una subasta.

A continuación, se aprueba el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos33_{,con la finalidad de incentivar el pacto} entre la entidad financiera y el deudor hipotecario para la refinanciación de la deuda en los casos en los que el deudor tenga extraordinarias dificultades para atender su pago. Si ello no fuera po- sible, se prevé que el deudor hipotecario, que puede perder su vivienda habitual en un proceso de ejecución hipotecaria, pueda satisfacer su deuda utilizando el mecanismo de la dación en pago de su vivienda o si la pérdida fuera inevitable, se obliga al acreedor hipotecario al arrendamiento forzoso de la vivienda, para que el deudor pueda continuar residiendo en su casa.

Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley no son de aplicación general, sino que sólo afectan a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión34_{. Asimismo, se aplicarán igualmente a los fiadores}

33 _{BOE núm. 60, de 10 de marzo de 2012}

34_{Actualmente, la definición de los colectivos que se encuentran en el umbral de exclusión, se realiza por el Real De-} creto- Ley 1/2015, de 27 de febrero. Así, se encontrarán en el umbral de exclusión los deudores hipotecarios en los que concurran las siguientes condiciones Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Este límite se puede ampliar hasta cuatro o cinco veces en el caso de la existencia en la unidad familiar de personas discapacidad. Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período cir- cunstancias familiares de especial vulnerabilidad. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad: La familia numerosa; La unidad familiar monoparental con dos hijos