Para llevar a cabo el ECR se usará software establecido para estimación de construcciones con fijación de precios adaptados a los costos de construcción regionales propios de Nueva Jersey, y se incluirán costos de ítems cuya necesidad de reparación puede observarse fácilmente -algunos ítems podrían ser poco aparentes debido a las pertenencias del ocupante y no evidentes para detección, tal como el daño causado por termitas.
No se utilizarán métodos con pruebas destructivas durante el proceso de inspección del ECR con el fin de evaluar o determinar los daños causados por la tormenta. El evaluador usará la metodología de conteo, medición y observación durante la visita al sitio para documentar las condiciones existentes y los alcances del trabajo.
El ECR incluirá la estimación de los fondos necesarios para lo siguiente: (1) reparación y/o rehabilitación de la vivienda, con el fin de cumplir con los estándares del Programa y los códigos aplicables de construcción locales, estatales y/o federales, incluyendo los requisitos para vientos huracanados; (2) acciones de mitigación y elevación para reducir el impacto de tormentas futuras sobre la vivienda; y/o (3) reparación de daños de la tormenta a la vivienda. El ECR contendrá una lista detallada de las reparaciones necesarias –unidades de medida, así como cantidades. Las actividades de construcción elegibles, la mitigación ambiental necesaria, los costos de elevación (según se requiera), las características elegibles de acceso, y los estándares mínimos de calidad requeridos por el Programa, se detallarán en el ECR.
Los ítems siguientes NO se incluirán en el desarrollo del ECR (lista no exhaustiva): • Compra de herramientas y equipos;
• reparación o reemplazo de estructuras no adosadas, como cobertizos, garajes, piscinas, terrazas, muelles, o rampas para botes (reparaciones o demoliciones de garajes sólo se incluirán cuando sean requeridas por los códigos locales);
• reemplazo de acabados especiales, molduras y elementos de diseño que excedan los requisitos y las funciones básicas de habitabilidad de viviendas estándar, tales como paneles solares, tragaluces, revestimientos y paneles de madera, jacuzzi, canaletas de cobre y techos (estos ítems pueden repararse si son un riesgo para la salud o seguridad, o reemplazados con material de calidad estándar del Programa); • reparación o reemplazo de cercas o sistemas de seguridad;
• reemplazo de lavadora y/o secadora de ropa;
• reemplazo de unidades de aire acondicionado para ventanas; y
• cualquier mejora o reparación de productos que excedan los Estándares de Rehabilitación de Viviendas del Programa de RREM.
Las viviendas de personas discapacitadas o mayores –verificadas por asesores de vivienda- serán analizadas según las necesidades especiales de dichas personas. Mejoras como entradas más anchas, rampas, entradas y pasajes planos, y barras de sujeción en el área del baño se incluirán en el alcance del trabajo, si es apropiado.
Para más información sobre el trámite de posibles costos inelegibles, por favor, leer el Anexo I: Costos Inelegibles.
5.4 Determinación de factibilidad de reconstrucción o rehabilitación
La compleción del ECR conllevará a la recomendación de viabilidad para rehabilitación o reconstrucción:
5.4.1 Límites de Reconstrucción
Para las viviendas que fueron destruidas o cuyas actuales condiciones son tales que el edificio no puede ser rehabilitado de acuerdo con los estándares del Programa de RREM, o cuando el monto total del ECR excede el
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75% de la relación del costo total de reparaciones del ECR vs una vivienda modelo estándar con menor precio compuesto y el mismo número de dormitorios.
5.4.2 Límites de Rehabilitación
Para las viviendas que parecen factibles de ser habitadas tras la compleción de las reparaciones y cuando los costos de reparación son inferiores al 75% de la relación del costo total de reparaciones del ECR vs una vivienda modelo estándar con menor precio compuesto y el mismo número de dormitorios. Para cumplir con las regulaciones de la FEMA y administración local de terrenos de inundación, se requerirá la elevación de edificios para viviendas ubicadas en llanuras aluviales y que están por debajo del nivel de inundación base, y cuando el ECR exceda el 50% del valor de mercado antes de la tormenta (excluyendo el valor del lote). El ECR identifica las cantidades y alcances del trabajo requeridos para reparar o reemplazar los ítems dañados por la tormenta, y lograr que el resto de la estructura o sitio cumpla con los Estándares de Rehabilitación del RREM, y producirá una estimación de costos de alto nivel para las reparaciones evidentes.
El desembolso de financiamiento para las viviendas que no sufrieron daños sustanciales, o viviendas en las que la elevación es opcional, donde el propietario elige buscar medias opcionales de resiliencia ante tormentas, está sujeto a la regulación de “mejoras sustanciales”. “Mejora sustancial” significa que cualquier reconstrucción, rehabilitación, adición u otra mejora a una estructura, cuyo costo total iguale o exceda el 50% del valor de la estructura existente antes de la tormenta. Para más detalles, por favor, lea la política 2.10.82, “Política y Procedimiento que Rigen las Medidas del Alcance de Mitigación Elegible del Programa para Estructuras sin Daños Sustanciales”.
Excepción: Las unidades de vivienda adosadas que deban cumplir con requisitos de nivel de inundación base, están exentas de los límites de factibilidad discutidos más arriba debido a que las ISI para las unidades de vivienda adosadas serán consideradas como rehabilitaciones en forma predeterminada. Las ISI en las viviendas adosadas deben ser realizadas como rehabilitaciones debido a que las técnicas de reconstrucción tradicionales no son aplicables para que estas unidades cumplan con los requisitos del nivel de inundación base.
Márgenes de la Inspección Inicial del Sitio
Fechas Efectivas: Monto:
Margen inicial total del Programa 40.5%
Agosto 2014 – 10 de noviembre de 2014 Margen total: 35.7% 10 de noviembre de 2014 – Actual Margen total: 32%
5.4.3 Cálculo del Beneficio de la Recomendación de Viabilidad Denegada por Solicitante
El gerente de proyecto de RREM hará una recomendación de viabilidad con base en el criterio antes mencionado. Los solicitantes cuyas viviendas tengan una relación entre el 50% y el 100% del costo total de reparaciones del ECR vs la vivienda modelo estándar con menor precio compuesto y el mismo número de dormitorios, tendrán la
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opción de seleccionar la viabilidad de reconstrucción o rehabilitación, y se les acreditará la determinación seleccionada como costo total de desarrollo en su cálculo de subsidio. Esta selección será considerada a costo razonable. El asesor de vivienda contactará al propietario para presentarle la viabilidad del proyecto recomendado. El solicitante deberá confirmar o rechazar la recomendación, en sujeción al criterio indicado más arriba. Los solicitantes cuyas viviendas se ubiquen por debajo del 50% de la relación y elijan reconstruir sus viviendas o sobre el 100% de la relación y elijan rehabilitar sus viviendas, podrán elegir ese enfoque; sin embargo, sólo se les acreditará el costo total de desarrollo del enfoque de viabilidad recomendado por el Programa de RREM en su cálculo de subsidio. El solicitante sólo recibirá crédito por el costo total de desarrollo de la viabilidad recomendada por el Programa de RREM debido corresponde al costo razonable. Adicionalmente, si un solicitante elige reducir al dimensión de su estructura a un menor número de dormitorios que los que existían antes de la tormenta, entonces su concesión de subsidio será reducida para reflejar el precio preciso del modelo estándar con base en el número de dormitorios seleccionados por el solicitante. Los asesores de vivienda determinarán la elección del propietario y la comunicarán a las firmas de RREM mediante el Formulario 6: Determinación Preliminar de Rehabilitación o Reconstrucción. El solicitante tendrá plazo hasta la firma de su subsidio para aceptar el enfoque de viabilidad recomendado por el Programa de RREM.
Los costos totales (100%) de construcción estimados y establecidos por el Programa para las viviendas modelo estándar seleccionadas para su comparación, son:
• 2 dormitorios (Hudson Craftsman): $199,925 • 3 dormitorios (Bergen Craftsman): $231,941 • 4 dormitorios (Union Craftsman): $259,758
Los límites de costos del 75% para viviendas modelo estándar representativas, son: • 2 dormitorios (Hudson Craftsman): $149,944 ($199,925 * .75)
• 3 dormitorios (Bergen Craftsman): $173,956($231,941 * .75) • 4 dormitorios (Union Craftsman): $194,819 ($259,758 * .75)
Los límites de costos del 50% para viviendas modelo estándar representativas, son: • 2 dormitorios (Hudson Craftsman): $99,963 ($199,925 * .5)
• 3 dormitorios Bergen Craftsman: $115,971 ($231,941 * .5) • 4 dormitorios (Union Craftsman): $129,879 ($259,758 * .5)
Si ya ocurrió la demolición al momento de la ISI, en la determinación de viabilidad recomendada se incorporarán los costos de demolición como WIP. Si la demolición aún está por realizarse, pero es requerida, los costos de demolición se agregarán al cálculo de factibilidad.
5.4.4 Pérdida Total
El tasador de daños completará el Formulario 1: Inspección Inicial del Sitio y Formulario de Pérdida Total, si el edificio representa pérdida total. Con este formulario se recomendará que se asigne la propiedad la viabilidad de reconstrucción y se documentará que la vivienda es elegible para reconstrucción si inmediatamente es evidente que cumple con alguna de las condiciones siguientes:
• La estructura ya no existe en el sitio en donde la vivienda fue construida previamente (destruida o removida por la tormenta, o demolida subsecuentemente tras la tormenta),
• la estructura ha sido marcada para demolición futura debido a sus condiciones de riesgo, • la estructura es una MHU con daños aparentes por Sandy, y
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• existe deterioro en la infraestructura estructural y se observa daño severo o no mitigable por humedad, moho o toxicidad.
5.4.5 Recomendación de Viabilidad (Formulario 6)
En el caso de las viviendas consideradas para rehabilitación, se llenará el Formulario 6: Determinación Preliminar de Rehabilitación o Reconstrucción. Este estará acompañado por una lista detallada -que incluya ubicación y cantidades- de las reparaciones necesarias por hacer para que la propiedad cumpla con los estándares de construcción aplicables, así como por una estimación de costos para las reparaciones identificadas. El valor del ECR incorpora los costos necesarios para reparar la propiedad según los estándares del Programa. El ECR no brinda una evaluación que tome en cuenta el reemplazo exacto de la vivienda original del solicitante. En contraste con las estimaciones de los seguros que podrían basarse en costos de reemplazo, la evaluación del ECR parte de los estándares del Estado para estándares de habitabilidad básica desarrollados para el Programa y en costos desarrollados para Nueva Jersey por el sector de la construcción para esos ítems. La metodología para preparar el ECR consiste en considerar aquellos ítems del alcance que pueden ser contados, medidos u observados. Las estimaciones de reparaciones adicionales para el trabajo propuesto, pueden ser provistas para su evaluación por un contratista, arquitecto, ingeniero, o ingeniero de costos con licencia del Estado de Nueva Jersey.
La decisión final sobre la rehabilitación o reconstrucción de una vivienda deberá corresponder con las políticas y directrices del Programa. El solicitante tendrá conocimiento de este requisito recibirá asesoría.
5.4.5.1 Reconsideraciones sobre la viabilidad
El propietario puede reconsiderar la decisión de viabilidad hasta la firma del acuerdo de subsidio. Tras ello, el solicitante sólo podrá modificar la determinación de viabilidad con una determinación del gerente de proyecto de RREM y la aprobación del DCA, cuyo fundamento será que el enfoque de viabilidad actual ya no es factible o que el costo es razonable.
5.4.5.2 Excepciones a las reconsideraciones de viabilidad Las excepciones a la limitación anterior incluyen las siguientes:
1. El municipio o la autoridad local que regula las construcciones tiene alguna justificación para que la vivienda sea demolida.
2. El gerente de proyecto de RREM decide que la vivienda no puede ser elevada. 5.4.5.3 Reconsideraciones sobre viabilidad y evaluación ambiental
Si se ajusta la viabilidad original del proyecto de rehabilitación a reconstrucción, el DEP debe realizar una evaluación revisada completa para confirmar que la propiedad no fue aprobada para reconstrucción.
El tasador de daños recolectará datos sobre los daños y trabajos completos observados en el sitio. Estos datos serán ingresados, junto con fotografías de soporte, en el paquete de software Xactimate®. El tasador de daños completará la documentación de la evaluación, incluyendo los Estándares de Rehabilitación del RREM, el Trabajo en Curso, y el Costo Estimado de Reparación, según sea apropiado. Los resultados de la inspección se registrarán en una base de datos. Una copia electrónica del Formulario 6 se colocará en el sistema de registros con los Estándares de Rehabilitación del RREM, el WIP y el ECR, cuando sea procedente.
5.4.6 Recomendación de Viabilidad para Reconstrucción
El asesor de daños usará el paquete de software Xactimate® para elaborar una estimación para la reparación de la estructura de la vivienda junto con los ítems adicionales incluidos en cumplimiento del Programa y el aspecto
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legal. El ECR generado es sujeto a evaluación por otros tasadores de daños del equipo de campo, antes de ser presentado al grupo interno de QC de evaluación de daños. El informe de campo es evaluado, corregido y revisado -según sea necesario- para producir la versión final del ECR. La estimación, las fotografías y la documentación requeridas son cargadas en las bases de datos del Programa de RREM. Si los costos de mitigación requeridos para cumplimiento cambian la determinación de viabilidad de rehabilitación a reconstrucción, el gerente de proyecto de RREM proporcionará un Formulario 6 actualizado. El asesor de vivienda será responsable de notificar al solicitante acerca de la nueva determinación, si es necesario.
5.4.7 Determinación de Daño Sustancial
Con el objetivo de cumplir con las ordenanzas de administración de llanuras aluviales y no para la determinación de la ruta de viabilidad, el trabajo será considerado como rehabilitación sustancial si el municipio o el gerente de proyecto de RREM o el DCA han determinado que la vivienda del solicitante tuvo daños sustanciales. El cumplimiento de la FEMA en caso de inundaciones requiere que cuando un edificio ha sufrido daños sustanciales, o sujeto a acciones de rehabilitación y reconstrucción que puedan ser clasificados como mejoras sustanciales, todos los trabajos de construcción tienen que cumplir a cabalidad con las regulaciones para la zona de inundación. En el caso de edificios residenciales, esto incluye la elevación de todos los espacios habitables y el relleno de un sótano o bodega existentes. La asistencia con el subsidio del Programa de RREM incorporará medidas de resiliencia para las viviendas que fueron destruidas por Sandy o que hayan sufrido daños sustanciales, según se define antes. Las medidas de resiliencia requerirán que, como mínimo, la vivienda cumpla con los códigos locales de construcción y zonificación. La evaluación incluirá medidas de resiliencia en casos de daños sustanciales.
El Programa utilizará Mapas de Tasas de Seguros contra Inundaciones preliminares (P-FIRM, por sus siglas en inglés) para Nueva Jersey cuando se emitan y requerirá que los proyectos financiados con el CDBG-DR cumplan con la elevación del P-FIRM más uno (1) o dos (2) pies de francobordo estatutario para viviendas de una y dos familias (según lo requieran las ordenanzas locales, estatales y federales sobre llanuras de inundación).
5.4.8 Validación del Trabajo en Curso (WIP)
El término “Trabajo en Curso” (WIP) se refiere a actividades que ya han sido ejecutadas por el propietario al momento de la ISI. La evaluación del WIP se completará y documentará con el Xactimate®.
A partir del Cuestionario de Duplicación de Beneficios (DOB) (Apéndice B) del proceso de admisión, que indica la inclusión de reparaciones completas, el tasador de daños completará una validación del WIP. La evaluación incluirá el costo de las reparaciones que han sido terminadas a partir de los mismos estándares básicos de habitabilidad para las reparaciones que aún no han sido hechas. Mediante el software Xactimate®, se completará la validación del WIP para esta tarea.
El tasador de daños realizará una inspección del sitio de la propiedad para registrar cualquier ítem del trabajo de reparación de la vivienda que se haya iniciado frente a los daños ocasionados por el huracán Sandy. El tasador de daños verificará que las reparaciones hechas coincidan con la lista de actividades elegibles del WIP, proporcionada por el solicitante durante el proceso de admisión, y que correspondan a daños por la tormenta. El tasador de daños debe determinar con certeza razonable que las reparaciones declaradas por el solicitante fueron realizadas; que se hicieron después de la fecha de la tormenta, y cuyos gastos fueron razonables según el índice de precios unitarios del Programa.
Fotos de todas las reparaciones reportadas por el propietario, así como cualquiera identificada por el tasador durante su visita al sitio, serán documentadas e incluidas en el informe de tasación.