6a. Monto de concesión para subsidio $ -
6b. Previsión para servicios de diseño $ -
6c. Total obligado de fondos de subsidio $ -
Necesidad No Satisfecha: Concesión Máxima (3a)- Concesión de Subsidio (3c): $ - Certifico a mi mejor saber y entender que la información contenida en este documento no es falsa ni engañosa.
Firma del Propietario: Fecha:
____________________________________ ____________________________ ____________________________________
NOMBRE (En letras de imprenta)
Firma del Asesor de Vivienda: Fecha:
____________________________________ _____________________________ ____________________________________
NOMBRE (En letras de imprenta)
4.4.3 Detalles sobre el Cálculo de la Concesión de Subsidio
El propósito de esta sección es explicar el cálculo de las partidas de la concesión de subsidio, y delinear todas las actualizaciones de políticas relacionadas.
A partir del 13 de octubre de 2014, se actualizó el cálculo de la concesión de subsidio para incorporar las siguientes actualizaciones de políticas para todas las firmas de nuevos acuerdos de subsidio:
1. Contención del monto retenido,
2. remoción de la partida de contingencia del cálculo de concesión de subsidio, y
3. aprobación del pago de costos por diseño hasta $15,000, sobre la concesión de subsidio.
Estas actualizaciones de políticas relacionadas con el cálculo de la concesión de subsidio fueron necesarias para garantizar que se cumplan los requisitos de construcción del Programa, y para mejorar la transparencia durante el proceso de cálculo del subsidio. Al contener una parte de la concesión del subsidio como retención hasta la inspección final o hasta después de la conciliación final de la concesión del subsidio, según lo requiera la ruta seleccionada por el solicitante, el Programa puede garantizar que la construcción financiada por el Programa que es terminada por contratistas seleccionados por el propietario (Ruta B), cumpla con los requisitos del Programa. Además, el Programa determinó que ya no era necesario incluir la contingencia como partida para los solicitantes bajo la Ruta B, ya que los propietarios pueden solicitar fondos adicionales para costos elegibles imprevistos, a través de un proceso de ajuste del alcance en el Programa establecido, y que los fondos para costos de diseño hasta $15,000, más allá del límite del Programa, fueran apropiados en todos los cálculos de nuevas concesiones de subsidio.
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Los solicitantes que elijan una determinación de viabilidad de reconstrucción o rehabilitación, contraria a la recomendada por el gerente de proyecto de RREM y aparte del estándar de costo razonable definido por el Programa de RREM, tendrán un tope en el cálculo de su concesión para el costo total de desarrollo de la ruta de costo razonable, según lo determine el gerente de proyecto de RREM.
Retención
El propósito de esta sección es definir las condiciones de retención para todos los solicitantes de la Ruta B del Programa de RREM que han firmado el Acuerdo de Concesión de Subsidio. Al 13 de octubre de 2014, todos los cálculos nuevos de concesión de subsidio del RREM retendrán el menor monto entre el diez por ciento (10%) de la concesión de subsidio total o del costo estimado de reparación (ECR), que será liberado tras la aprobación de la inspección final. El solicitante entonces pedirá retiros para construcción de la concesión restante para construcción, que es igual a la concesión de subsidio menos el reembolso y la retención. Las condiciones de retención no son retroactivas y no rigen para los solicitantes que firmaron un acuerdo de subsidio antes de que entrara en vigor esta política.
La retención no rige en las solicitudes que cumplan con la definición de Ruta A, ya estos solicitantes han completado todos los trabajos de construcción y sólo esperan un reembolso. La retención será liberada sólo después de la verificación final de Duplicación de Beneficios y tras pasar una inspección final.
Presupuesto de Ajuste por Contingencia
A partir del 13 de octubre de 2014, la contingencia dejará de regir para las firmas de nuevos contratos de subsidios.
La División Sandy de Recuperación del DCA realizará la conciliación final del cálculo de concesión al cierre del proyecto para validar y confirmar la necesidad de los fondos de contingencia por parte del solicitante, si procede.
En el caso de los acuerdos de subsidio ejecutados antes de la fecha límite del 13 de octubre de 2014, el DCA incluirá en el cálculo del costo total de desarrollo un ajuste del quince por ciento (15%) para una partida individual por contingencia o construcción sobre el costo total de desarrollo. Esta contingencia es estándar para los programas del HUD, tal como el Programa de Estabilización de Vecindarios (NSP, por sus siglas en inglés), y es una norma en la industria de la construcción para registrar costos no anticipados, imprevistos o subcalculados relacionados con la construcción. La contingencia también sirve para asistir a los solicitantes que usan los servicios de un contratista seleccionado por el propietario (Ruta B) con fondos anticipados requeridos para servicios de diseño e ingeniería. Para estos expedientes de contingencia bajo la Ruta B, no hay una asignación máxima para los servicios de diseño, pero las facturas deben indicar costos razonables, y los solicitantes no pueden recibir fondos para pagos de diseño que excedan el monto de contingencia total de la concesión de subsidio. En el caso de la Ruta C, si hubiese algún fondo disponible para contingencia tras la compleción de la construcción y el cierre del expediente, será devuelto al Programa.
El DCA asume que los fondos para contingencia serán razonables y necesarios para que la mayoría de los propietarios de vivienda completen sus construcciones, por lo que es imperativo que los procedimientos de pago del Programa de RREM no restrinjan injustamente el ritmo de la construcción. A partir de esta suposición, los pagos deberán realizarse con base en los costos reales incurridos por el propietario por ítems elegibles del alcance, según se demuestre en el pedido de pago del propietario o en el ajuste del alcance. Además, todos los pedidos de pago relacionados con fondos para contingencia deben considerar las políticas siguientes:
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1. Ajustes al alcance inferiores a $2,500.00 se considerarán “de minimus” y no serán tomados en cuenta por el DCA, y
2. ajustes al alcance inferiores a los fondos disponibles para contingencia no implicarán el inicio de una enmienda al cálculo de la concesión de subsidio del solicitante, ya que los fondos para contingencia fueron incluidos en el cálculo de la concesión de subsidio para cubrir costos imprevistos.
Requisito de Fideicomiso para la Ruta con Contratista Asignado por el Programa de RREM
Cuando a un propietario se le asigna un constructor del grupo de contratistas del Programa de RREM, el DCA realiza los pagos progresivos directamente al constructor. En tales casos, el propietario debe proporcionar los fondos necesarios para completar el alcance del proyecto que no están cubiertos por el subsidio del Programa de RREM. En el cierre de operación inicial, antes de que comiencen las obras de construcción, todos los fondos proporcionados por el propietario deben ser colocados en una cuenta de fideicomiso administrada por el DCA. El ejemplo anterior del Cálculo Inicial de la Concesión de Subsidio ilustra el cálculo de los requisitos de fideicomiso. Los solicitantes firmarán un acuerdo de fideicomiso que autoriza al agente del fideicomiso a realizar a su nombre pagos de la cuenta de fideicomiso.
Servicios de Diseño
A partir del 13 de octubre de 2014, se incluirán los servicios de diseño en todas las firmas de nuevas concesiones de subsidio como una partida individual estándar, adicional al monto del subsidio. El Programa reservará $15,000 como un fondo estándar para servicios de diseño. Los solicitantes sólo desembolsarán fondos de la reserva para diseño bajo pedido y tras confirmar esa necesidad mediante la evaluación de facturas y recibos. El fondo total de servicios de diseño, asignado a un solicitante, permanecerá en $15,000 y no aumentará debido a un pedido de cambio de rentabilidad por parte del solicitante de reconstrucción a rehabilitación o viceversa. Los solicitantes aún son elegibles para solicitar pagos por diseño tras el cambio de viabilidad, pero el pago total por diseño, incluyendo los de la factibilidad pasada, no pueden exceder la asignación para diseño de $15,000 establecida al momento de la firma del subsidio. A partir del 30 de septiembre de 2015, una vez obtenida la aprobación ambiental, pueden proveerse fondos para trabajo de diseño emprendido en la fecha de la solicitud o posteriormente, y antes de la aprobación ambiental, incluso cuando dicho trabajo no sea atribuible a un contrato de construcción ejecutado antes de la solicitud. Previamente, los requisitos de elegibilidad para los costos de diseño reflejaban los costos de construcción; si se terminaban o no en la fecha de la solicitud o posteriormente, y antes de la fecha de la aprobación ambiental, estos costos no eran elegibles para pago con los fondos de subsidio. En el caso de los solicitantes, cuyo cálculo de concesión de subsidio alcanza la concesión máxima ($150,000), los fondos para diseño pueden ser obligados encima del límite del Programa con base en una necesidad demostrada, para una obligación total de $165,000. El proceso para desembolsar pagos por diseño será similar a los pagos por diseño provistos para los propietarios de Ruta C, que firmaron acuerdos de subsidio antes del 1 de julio de 2014. Sin embargo, mientras que en la Ruta C, el Programa administra directamente el diseño y los costos de diseño desembolsados serán iguales a los costos de diseño reales incurridos, en el caso de la firma de contratos de subsidio después del 13 de octubre de 2014, los costos de diseño desembolsados estarán limitados a una asignación máxima de $15,000.
Los procedimientos para solicitar y desembolsar fondos para diseño se delinean en el formulario Solicitud de Pago del Propietario para Uso de su Propio Contratista. Los solicitantes deberán seleccionar servicios de diseño de una lista de servicios de diseño elegibles, según sea pertinente para su proyecto individual. A partir del 30 de septiembre de 2015, cada servicio de diseño elegible puede facturarse sin una asignación para precio estándar; sin embargo, la asignación máxima de $15,000 sigue siendo el fondo para servicios de diseño estándar para todos
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los costos acumulados. Previamente, cada servicio de diseño elegible tenía un precio estándar asignado por el Programa. Sin embargo, el Programa identificó la necesidad de asistir a los solicitantes a los que se cobró más que la asignación máxima del Programa para cada partida. Por lo tanto, este cambio de política permite que los solicitantes accedan con mayor facilidad a los fondos para servicios de diseño hasta el monto máximo de $15,000 para todos los servicios de diseño.
4.5 Responsabilidad del solicitante para provisión de fondos
A partir de julio de 2014, los nuevos solicitantes que firmen subsidios y que utilicen los servicios de un contratista seleccionado por el propietario, deben firmar el Anexo 4: Declaración de Fondos Suficientes, en el que confirman que cuentan con fondos personales suficientes para finalizar la construcción. Los propietarios de vivienda aplicables deben firmar este documento que verifica la disponibilidad de financiamiento con el fin de firmar el Acuerdo de Subsidio bajo el Programa de RREM. En el cálculo de la concesión del subsidio, se proporcionará una estimación de los fondos requeridos del propietario para completar el proyecto. Esta estimación incluirá cualquier mejora elegible por ser financiada con fondos del propietario. Además, a partir del 30 de septiembre de 2015, cualquier solicitante que firme una enmienda al acuerdo original de subsidio debe firmar el Anexo Enmendado 4: Declaración de Fondos Suficientes. Este requisito es válido para todos los solicitantes en cada Reunión de Firma de Enmienda, incluyendo a aquellos solicitantes que nunca firmaron un Anexo 4 en la reunión original de firma del acuerdo de subsidio, cuando dicho Anexo 4 aún no era vigente. La intención detrás de este requisito, es garantizar que todos los solicitantes que avancen en el Programa de RREM, reconozcan que poseen los fondos requeridos para poder completar la construcción de forma oportuna. Todos los solicitantes que cambien de la Ruta C a la B necesitarán ejecutar un Anexo 4 en una Reunión de Firma de Enmienda.
En el caso de la Ruta C (opción de contratista asignado por el Programa), tras la determinación del monto de concesión del Programa de RREM, los solicitantes pueden pedir mejoras elegibles bajo el Programa por financiarse con fondos privados del propietario que no forman parte de la DOB y que no se pagarán a través de la concesión del Programa de RREM. Los fondos para estas mejoras también deben colocarse en un fideicomiso cuando el propietario haya elegido la ruta del contratista general asignado por el Programa de RREM y cuando un contratista del grupo de constructores del Programa de RREM completará el trabajo.
4.6 Fondos disponibles para financiamiento “puente” adicional
Los solicitantes que necesiten obtener financiamiento “puente” pueden buscar asistencia de otras fuentes. Estos fondos, si se identifican y otorgan tras la determinación del monto de concesión del Programa de RREM, serán considerados como fondos del propietario y no requerirán ser subrogados al Programa, siempre que los mismos cubran una necesidad no satisfecha, aparte de la concesión de subsidio del RREM y otra duplicación de fondos recibidos. El DCA establecerá procedimientos para que las organizaciones coloquen directamente en un fideicomiso las contribuciones de financiamiento puente para los propietarios que hayan elegido usar los servicios de un contratista asignado por el Programa de RREM.
4.7 Participación de solicitantes sin necesidades en el Programa de RREM
Es política del Programa de RREM de calificar como inelegibles a solicitantes sin necesidades -según se determine durante el proceso de elegibilidad a la admisión de la solicitud- o para que no continúen en el Programa de RREM. El personal de Operaciones del DCA examinará la necesidad de participación al determinar si el propietario recibió fondos que cuenten como duplicación de beneficios bajo la Ley Robert T. Stafford, que sean iguales o superiores a los costos totales de desarrollo de los solicitantes.