FORMAS ESPECIALES DE PROPIEDAD.

a) La copropiedad: 1) Definición: Existe copropiedad según el Código Civil

(artículo 485), cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso (no está dividido) a varias personas. Es decir, existen tantos propietarios como personas tienen derecho a una cuota o parte del bien. Esta concepción de la copropiedad tiene su origen en la concepción romana de la propiedad como derecho individual indivisible, así cada copropietario tiene derecho a cada partícula del bien en proporción al valor de su derecho. La concepción germana del derecho de los copropietarios, se basa en un concepto comunitario de la que los copropietarios serían socios en una sociedad de la que sería propiedad la cosa común. Nuestro sistema participa de ambas posturas, pues de la definición que del Código Civil se deduce que cada copropietario es dueño absoluto de su porción y sólo tiene la obligación de respetar el derecho del tanto de sus copropietarios en caso de disposición de su derecho, pero para la administración y disposición de la cosa es necesaria la voluntad común, lo que se asemeja a la sociedad, pues la voluntad mayoritaria de personas e intereses obliga aun a los disidentes; otra característica de la concepción romana, es que no puede obligarse a los copropietarios a permanecer en la indivisión y si la cosa no admite cómoda división debe adjudicarse al que tenga la mayor porción o venderse para dividir el precio. 2) Derechos y obligaciones de los copropietarios: 1° Derechos: el derecho a los beneficios de los comuneros es proporcional a sus respectivas cuotas (las cuotas de los partícipes se presumen iguales); derecho de cada partícipe a servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios usarla según su derecho; derecho de cada condueño a la plena propiedad de la parte alícuota (proporcional) que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla y aun ceder únicamente su aprovechamiento, salvo si se

tratare de derecho personal; derecho de cada copropietario a pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo los casos en que la indivisión esté establecida por la ley o por pacto (no mayor de 3 años, pero prorrogable) entre los condóminos, o cuando la división de la cosa común produzca menoscabo en su uso y naturaleza; derecho de los condueños de vender la cosa común, cuando ésta sea de naturaleza indivisible, repartiéndose entre sí el precio de su venta; derecho de cada uno de los comuneros a pedir que se acote (reserve) una parte proporcional a su cuota, para explotarla en labores agrícolas; y, derecho de cada condueño para adquirir la parte alícuota que se enajene con preferencia a los compradores y por el mismo precio (derecho de tanteo), este derecho debe ejercitarse dentro de los 15 días siguientes de haber sido notificados del contrato que se pretende celebrar; y, 2° Obligaciones: cada partícipe debe contribuir a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, salvo la facultad de liberarse de esta obligación con la renuncia de la parte que le corresponde en el dominio; ninguno de los condueños puede sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones que modifiquen la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, a no ser que fueren aprobadas por la mayoría de los copropietarios que represente; y, para la administración del bien común, son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, que representen por lo menos las dos terceras partes del valor total de la cosa. 3) Regulación legal: Todo lo relacionado con la copropiedad está regulado en los artículos 485 al 504 del Código Civil. Conviene aclarar que la copropiedad cesa por la división de la cosa común; por su pérdida, destrucción o enajenación; y, por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.

b) La medianería: 1) Definición: Acerca de la copropiedad se ha dicho que

ésta puede ser voluntaria, cuando ha sido constituida gracias a un pacto de indivisión, el que en nuestra legislación no puede ser mayor de tres años; forzosa, cuando los bienes sobre los que recae no son susceptibles de división o bien al operarse la misma, pierden por entero su valor; toda copropiedad voluntaria tiene que ser temporal, mientras que las forzosas, lógicamente, serán permanentes. Dentro de las copropiedad forzosas permanentes se encuentra la medianería y la propiedad horizontal. El profesor Rafael Rojina Villegas expresa que hay medianería “cuando una

pared, zanja o seto (cerca) divide dos predios y no puede establecerse a quien pertenecen pro indiviso a los dueños de ambos predios”. Por su

parte, nuestro Código Civil (artículo 505) expone que: “Hay copropiedad

en una pared, foso o cerca que sirva de límite y separación a dos propiedades contiguas; y mientras no haya prueba o signo exterior que demuestre lo contrario, se presume: 1° En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación; 2° En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o en el campo; y, 3° En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos”.

2) Naturaleza jurídica: La medianería es una copropiedad forzosa y permanente; lo primero, porque el dominio de la cosa común (por ejemplo: una pared que divide a dos casas de distintos dueños) es necesaria e ineludible, y lo segundo, porque subsiste hasta que cesa la copropiedad (por ejemplo: por la demolición de ambas casas). 3) Regulación legal: Todo lo relacionado con la medianería esta regulado en los artículos 505 al 527 del Código Civil.

c) La propiedad horizontal: 1) Definición: Denominación difundida para

designar el derecho, común en parte y privativo en otra, resultante de corresponder los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, a diferentes propietarios, dueños exclusivos cada uno de ellos. La ley sustantiva civil a este respecto expresa (artículo 528) que: “Los distintos pisos, departamento y habitaciones de un mismo edificio de

más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía”. 2) Naturaleza jurídica: Al igual

que la medianería, la propiedad horizontal es un copropiedad forzosa y permanente. 3) Constitución: El régimen de propiedad horizontalmente dividida puede originarse: 1° Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes; 2° Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito; y, 3° Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal. Todo inmueble, para que pueda organizarse en el régimen de propiedad horizontal, debe

encontrarse libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o

reclamaciones de cualquiera naturaleza. En caso contrario, deben prestar su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. El régimen de la propiedad horizontal se debe constituir por escritura pública, que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad y debe llenar los requisitos enumerados en el artículo 531 del Código Civil. Conviene aclarar que, según la ley, se entiende por piso el conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un mismo plano horizontal, en un edificio de varias plantas; por departamento, la construcción que ocupa parte de un piso; y, por habitación el espacio constituido por un solo aposento (cuarto o pieza de una casa o departamento). 4) Regulación legal: Todo lo relacionado con la propiedad horizontal se encuentra regulado en el artículo 528 al 559 del Código Civil.

DERECHOS REALES DE GOCE 12. EL DERECHO DE USUFRUCTO.

a) Definición: Es el derecho real temporal de hacer suyo una persona los

frutos naturales y civiles de los bienes pertenecientes a otra, que se produzcan en forma ordinaria y extraordinariamente, salvo las limitaciones establecidas en el título en que se constituya (véase el artículo 703 del Código Civil). Se ha dicho también que por naturaleza es vitalicio, pero esta característica puede ser modificada en el título constitutivo –ya que puede constituirse también por tiempo fijo–, pero sin quitarle su carácter temporal, pues lo único que se prohibe es que sea perpetuo ya que ello equivaldría a asimilarlo a la propiedad.

b) Naturaleza jurídica: Aunque antiguamente en el Derecho romano era

considerado como una servidumbre, servidumbre de carácter especial, denominándole servidumbre personal, en su evolución quedó establecido como un derecho real independiente, corriente que se consolidó con la Revolución francesa y manteniéndose hasta la fecha; fue suprimido el nombre de servidumbre personal no sólo por conducir a equívoco con las

servidumbres propiamente dichas, sino porque el movimiento

revolucionario francés deseaba borrar todo aquello que recordara el régimen feudal.

c) Clasificación: 1) Por la persona: el usufructo puede ser: 1° Simple, el que

es atribuido a una sola persona; y, 2° Múltiple, que es atribuido a varias personas y que a su vez puede ser simultáneo y sucesivo. 2) Por las cosas: el usufructo puede ser: 1° Propio o normal, cuando recae en cosas no consumibles; 2° Impropio o anormal (cuasi-usufructo), si recae sobre cosas consumibles; 3° Singular, si recae sobre cosas determinadas; y, 4° Universal, si recae en un patrimonio. 3) Por el objeto: el usufructo puede ser: 1° Usufructo sobre cosas, todas las cosas que estén en el comercio de los hombres y que sean susceptibles de producir un goce o bien, una utilidad, pueden ser objeto de usufructo; y, 2° Usufructo sobre derechos, puede constituirse este tipo de usufructo siempre que los derechos no sean personalísimos o intransmisibles. 4) Por su origen: el usufructo puede ser: 1° Legales, los constituidos por la ley; y, 2° Voluntarios, los constituidos a través de actos volitivos intervivos (contrato) o mortis causa (testamento). 5) Por su duración: el usufructo puede ser: 1° Vitalicio, que son la regla general; y, 2° Plazo fijo. Conviene aclarar que, cuando en la constitución del usufructo no se fije tiempo para su duración, se entiende constituido por toda la vida del usufructuario; el usufructo que no sea vitalicio y el constituido a favor de personas jurídicas colectivas no podrá exceder de treinta años, salvo que se trate de bienes nacionales, en cuyo caso podrá ser hasta por cincuenta años.

d) Derechos y obligaciones del usufructuario y del nudo propietario: 1)

Derechos y obligaciones del usufructuario: 1° Derechos, éstos se encuentran regulados en los artículos 703, 709, 710, 711, 712, 714, 715, 716, 717 y 728 del Código Civil; y, 2° Obligaciones, éstas se encuentran reguladas en los artículos 711, 712, 713, 718, 720, 725, 726, 728, 731, 734 y 737 del Código Civil. 2) Derechos y obligaciones del nudo propietario: 1° Derechos, éstos se encuentran regulados en los artículos 722, 723, 729 y 734; y, 2° Obligaciones, éstas se encuentran reguladas en el artículo 727 del Código Civil.

e) Modos de extinguir el usufructo: El usufructo se extingue: 1° Por muerte

del usufructuario; 2° Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó, o por realizarse la condición resolutoria a la cual estaba sujeto el usufructo; 3° Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona, pero si la reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás subsistirá el usufructo; 4° Por prescripción; 5° Por renuncia del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias hechas en fraude de acreedores; 6° Por la pérdida de la cosa usufructuada; 7° Por la anulación o cesación del derecho del que constituyó el usufructo; y, 8° Por el abuso que usufructuario haga de su derecho, deteriorando los bienes o dejándolos perecer por falta de las reparaciones ordinarios (en este caso, la extinción del usufructo no procede de hecho, sino que debe ser declarada por resolución judicial).

f) Regulación legal: Todo lo relativo a este punto está regulado en los

artículos 703 al 744 del Código Civil.