C LÁUSULAS ESPECIALES

Las cláusulas especiales de la compraventa, son elementos accidentales de los contratos que pueden o no estar regulados positivamente. Al respecto, rige el principio general de todos los contratos: la libertad de las partes para estipular lo que les convenga, salvo las reservas que contiene la ley, fundadas en el orden público, la moral y las buenas costumbres de acuerdo al art. 958 CCC.

8.1. Ventas condicionales

Son aquellas que las partes han decidido someterlas a condiciones suspensivas o resolutorias. Su régimen lo encontramos en las disposiciones relativas a las modalidades de los actos jurídicos (arts. 343 a 349 CCC).

En cuanto a sus efectos, por aplicación de aquellas normas al contrato particular, cabe tener presente:

Cuando la condición fuere suspensiva:

a) Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas conservatorias;

b) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena;

c) Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condición no se cumpliese, se hará restitución recíproca de la cosa y del precio, pero no los frutos percibidos.

a) El vendedor y comprador quedarán obligados como si la venta no fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa;

b) Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir la propiedad de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella (conf. arts. 1169 y 750 CCC). Subsisten los actos de administración y los frutos percibidos.

En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador (art. 1168 CCC).

La condición no opera retroactivamente, salvo pacto en contrario (art. 346 CCC).

En todo supuesto, mientras la condición no se haya cumplido, la parte que constituyó o transmitió un derecho debe comportarse de acuerdo a la buena fe, de modo de no perjudicar a la otra parte (art. 347 in

fine CCC).

8.2. Pacto de retroventa y pacto de reventa

El viejo pactum de retrovendo del derecho romano se encuentra definido en el art. 1163 CCC —en sentido similar al art. 1366 del Código Civil (ley 340)— como "aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos".

El pacto de retroventa ha sido mirado con disfavor, por poder ocultar un préstamo, tal vez usurario. Es una forma de garantía para los prestamistas, más eficaz que la hipoteca, porque le da el dominio de la cosa, que no tiene el acreedor hipotecario, el cual debe permitir que el inmueble hipotecado quede en poder del deudor o propietario.

El pacto de reventa se encuentra legislado en el art. 1164 CCC que dispone: "Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos". Obviamente este pacto es el inverso del de retroventa.

Régimen legal de ambos pactos

El contrato de compraventa sujeto a alguno de estos pactos se considera establecido bajo una condición resolutoria, con las consecuencias señaladas en el acápite 9.1., a las cuales debemos agregar las siguientes precisiones:

1. Dominio revocable. La persona a quien se le entrega la cosa sometida al pacto de retroventa o al pacto

de reventa tiene un dominio revocable (arts. 750 y 1169 CCC), pues está sometida a la condición de que se presente la otra parte y declare que está dispuesto a usar de la facultad que le acuerda el contrato, devolviendo el precio o la cosa, respectivamente.

2. Oponibilidad. Los pactos de retroventa y de reventa pueden agregarse a la compraventa de cosas

resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso (art. 1166 CCC).

3. Plazo. La retroventa y la reventa pueden ser convenidas por un plazo perentorio e improrrogable que no

exceda de los 5 años si se trata de cosas inmuebles y de 2 años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato. Si las partes convienen uno mayor se reduce al máximo legal (art. 1167 CCC).

El límite temporal se comprende porque sin él podría estancarse la circulación de los bienes. Durante la época que ella dura, el vendedor no puede disponer de los bienes, que deben pasar a poder del comprador, y éste se halla trabado en su acción porque a su vez no puede disponer de esas cosas con toda amplitud, dado que las puede perder, expirado el plazo señalado, si el vendedor así lo desea. En tales circunstancias ese objeto se encontraría fuera del comercio, imposibilitado para circular.

Pasado este término, se extingue el derecho del vendedor para resolver la venta y el comprador queda propietario irrevocable. Ello es así, porque queda sometida la condición resolutoria al cumplimiento del término; cumplido éste, se incumple esa condición resolutoria, y se consolida el dominio a favor del adquirente.

4. Frutos. En cuanto a los frutos (tanto de la cosa —sean civiles o naturales— como del precio —léase

intereses—), cuando se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, quedan a favor de la parte que los ha percibido. Ésta es una compensación asumida por la ley. De manera que, si durante el término de la retroventa el comprador ha recibido, como es natural, alquileres de la cosa objeto del contrato, que le corresponden como propietario bajo condición resolutoria, y tiene que restituir los devengados desde la fecha de celebración del contrato de compraventa con pacto de retroventa en el momento de efectivizarse el pacto, en virtud del efecto retroactivo de la condición resolutoria, la ley considera que quedan esas rentas compensadas con los intereses que el precio de la venta hubiera devengado al vendedor.

5. Restitución recíproca por cumplimiento de la condición. El vendedor queda obligado a reembolsar al

comprador, no sólo el precio de la venta, sino los gastos hechos en ocasión de la entrega de la cosa vendida, los gastos del contrato, como también las mejoras en la cosa, que no sean voluntarias; y no puede entrar en posesión de la cosa sino después de haber satisfecho esas obligaciones.

Por su parte, el comprador está obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a responder de la pérdida de la cosa y de su deterioro causado por su culpa. Sin embargo, deben observarse las reglas de los arts. 759 a 761 CCC referidas a las obligaciones de dar para restituir y las referidas al dominio revocable, y más especialmente el art. 1166 CCC ya reseñado, por lo cual en el caso de cosas muebles no registrables —a diferencia de las cosas inmuebles o muebles registrables— el vendedor no tiene derecho contra los poseedores de buena fe a título oneroso; asimismo, en cuanto a las cosas inmuebles o muebles registrables, la obligación de restituir la cosa comprende la inscripción en el registro correspondiente, sea constitutiva para la readquisición del derecho real, sea para su oponibilidad.

6. Transmisibilidad. Ese derecho eventual que tiene el enajenante de recuperar la cosa en virtud del pacto

de retroventa, está en su patrimonio y por ello puede ser transmitido por causa de muerte. Los acreedores del vendedor pueden ejercerlo en lugar del deudor, por aplicación del principio del art. 739 CCC relativo a la acción subrogatoria.

Si el derecho pasare a dos o más herederos del vendedor, o si la venta hubiese sido hecha por dos o más copropietarios de la cosa vendida, será necesario el consentimiento de todos los interesados para recuperarla, so pena de inoponibilidad a sus coherederos o condóminos.

La situación del comprador es exactamente la misma dentro de sus obligaciones. La obligación de soportar el pacto de retroventa tiene que pasar forzosamente a los herederos del comprador, no solamente a los sucesores a título singular, porque los que reciben una cosa en virtud de una cesión, de una donación o de un traspaso tienen que recibirla en la misma situación y con las mismas limitaciones que la tenía su causante, en las condiciones de oponibilidad ya explicadas en el punto 5.

Finalmente, las reglas para el pacto de reventa en este aspecto serán pero a la inversa: la transmisibilidad es a los herederos o sucesores particulares del comprador.

8.3. Pacto de preferencia

El art. 1165 CCC define al pacto de preferencia como aquel por el cual el vendedor tiene el derecho de recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla.

Condiciones de ejercicio:

a) El comprador tiene que decidir vender la cosa, y el vendedor ofrecerle un precio que sea igual o superior al que ofrece la persona a quien se quería transmitir el bien.

b) El comprador debe hacer saber al primitivo vendedor su decisión de enajenar y todas las circunstancias de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta, a los efectos de que él pueda optar.

c) El vendedor debe ejercer su derecho manifestando su voluntad de valerse de dicha preferencia dentro de los 10 días de recibida dicha comunicación, salvo que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso; siempre ofreciéndole al adquirente primitivo todas las ventajas que ofrezca la persona que trate de adquirir la cosa.

d) Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria y las normas de los arts. 1166 y 1167 CCC en cuanto a las condiciones de oponibilidad y plazo de caducidad.

e) El derecho que otorga al vendedor es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos (art. 1165 in

fine CCC).

8.4. Pacto de mejor comprador

El pacto de mejor comprador es la estipulación de quedar deshecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciese precio más ventajoso.

La inclusión de este pacto en un contrato de compraventa significa estipular que si dentro de determinado plazo, después de concluida la venta, se presenta otra persona ofreciendo mejores condiciones, la operación quedará sin efecto.

El pacto que analizamos apareja una condición resolutoria del contrato, pero nada impide que las partes expresamente convinieren que funcione como una condición suspensiva.

Siendo así, el contrato de compraventa celebrado con este pacto, genera uno de los supuestos del dominio imperfecto, pues se reputa trasmitido bajo condición resolutoria, a menos que se hubiere pactado expresamente la condición suspensiva, en cuyo caso ni siquiera se ejecutaría una transmisión de dominio, porque estaría supeditada al hecho de que no se presentare el mejor comprador.

Luego, en ejercicio de la libertad de contratación —que se manifiesta con mayor amplitud en el caso de una convención no regulada por la ley—, resultará conveniente que las partes definieran las condiciones de

ejercicio, por ejemplo: si el mayor precio, o la mejora ofrecida, debe entenderse que lo es por la cosa como estaba cuando se vendió, sin los aumentos o mejoras ulteriores; si existe un plazo para ejercer el derecho emergente del pacto de mejor comprador; si el mismo puede ser cedido, pasar a los herederos del vendedor y/o ser ejercido por los acreedores en caso de concurso, salvo convención en contrario; si existe plazo de caducidad; si el comprador originario debería tener prelación para retener el dominio si propusiese iguales ventajas que el nuevo adquirente.

8.5. Cláusula resolutoria expresa

Sin perjuicio de considerarse implícita en la compraventa —en tanto contrato bilateral— la cláusula resolutoria (art. 1087 CCC), la cual se encuentra sujeta al régimen de los arts. 1088 y 1089 CCC, las partes pueden incorporarla expresamente. En tal caso, debe atenerse a lo dispuesto en el art. 1086 CCC, a saber: "Las partes pueden pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de incumplimientos genéricos o específicos debidamente identificados. En este supuesto, la resolución surte efectos a partir que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente su voluntad de resolver". Asimismo, rigen también para la cláusula comisoria expresa las disposiciones generales en materia de extinción (arts. 1078 y sigtes. CCC).

Para un mayor desarrollo, remitidos a lo explicado en el capítulo pertinente de esta obra.

8.6. Pacto de no enajenar

El art. 1972 CCC establece que es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales, aunque sí son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

Asimismo, la norma le agrega un límite temporal: si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a 10 años, se considera celebrada por ese tiempo; es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de 10 años contados desde que se estableció.

La razón de la prohibición de la cláusula de inenajenabilidad está en la idea del legislador de asegurar la libre circulación de la riqueza, motivo por el cual estableció un plazo máximo para las locaciones. La ley, en materia de derechos reales, está inspirada en el propósito de hacer circular o movilizar la riqueza, y todo lo que sea retardar esta circulación o imposibilitarla está prohibido.

La cláusula de no enajenar a una persona determinada, está autorizada porque puede haber legítimo interés en que no se entregue la cosa a cierto individuo y porque no impide la circulación, dado que puede venderse a otro adquirente.

8.7. Cláusula de arrepentimiento

Las partes pueden incorporar como elemento accidental del contrato, a favor del vendedor, del comprador o de ambos, una cláusula que permita el arrepentimiento. Debe ser ejercida siempre antes de que exista

principio de ejecución de alguna de las obligaciones (de lo contrario, sería retroventa o reventa). Si los términos de la convención se ajustaran a lo dispuesto en los arts. 1059 y 1060 CCC estaríamos frente al instituto de la señal o arras, en su modalidad penitencial (que fundamentalmente prevé la entrega de alguna cosa para asegurar el cumplimiento del contrato y una indemnización tarifada por el arrepentimiento).

8.8. Pacto de reserva de dominio

La cláusula que permite reservar el dominio hasta el pago del pecio implica una compraventa sujeta a condición suspensiva.

Si versare sobre cosas muebles, la compraventa no será oponible a terceros de buena fe que hubieran adquirido derechos sobre dichas cosas.