La transmisión del derecho y la inscripción del derecho real Sistema argentino

El Código Civil, en su redacción originaria, sólo contemplaba la necesidad de la inscripción de las hipotecas pero no del dominio. En la nota al art. 3203 VÉLEZ SARSFIELD sostenía que los registros podían consignar

errores y sin embargo legitimar los títulos, lo cual resultaba muy peligroso; pero aclaraba que para su instalación había que esperar la experiencia de los países que los crearon y resolver en consecuencia en forma más segura. Con el correr de los años, las diversas legislaturas provinciales fueron estableciendo registros de la propiedad inmueble, así que fue normándose por medio de leyes provinciales el cumplimiento de un requisito no establecido por la ley nacional y que tiene por finalidad, en especial, la oponibilidad de un acto hacia terceros. Asimismo y atento la economía ganadera de nuestro país, se fueron introduciendo marcas y señales para individualizar a los animales.

Al modificarse el Código Civil en 1968 (v. ley 17.711), se reformó su art. 2505, se introdujo el requisito de la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda para la oponibilidad a terceros de la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles.

En la actualidad, para transferir el dominio de cosas inmuebles entre partes basta el título y el modo, pero para que sea oponible a terceros se requiere la inscripción en el registro de la propiedad inmueble del lugar (arts. 1892 y 1893 CCC).

Existen otros registros, como por ejemplo el Registro de Propiedad Automotor, donde la no inscripción del vehículo hace que el contrato de venta carezca de efecto, no sólo respecto de terceros sino también entre las mismas partes (art. 1º del decreto-ley 6582/58 y sus modificatorias).

6. ELEMENTOS

6.1. Sujetos. Presupuestos de la capacidad y la legitimación

Al respecto, cabe recordar que el tema de la capacidad se encuentra regulado en la parte general referida a la persona humana (arts. 22 a 50 y 100 a 140 CCC), y a la persona jurídica (arts. 141 a 224 CCC) con el agregado efectuado por el legislador para los contratos en general (arts. 1000 a 1002 CCC), secciones a las cuales remitimos.

6.2. Consentimiento

Nada original se puede expresar en relación al consentimiento en la compraventa, salvo lo relacionado a la "obligación de vender" prevista en el art. 1128 CCC, antiguamente contemplada dentro de las denominadas "ventas forzosas" (ver art. 1324 del Código Civil, ley 340), así como la "venta en remate".

Obligación de vender. El campo del contrato es el de la libertad y nada más reñido con la misma que lo

forzoso, por lo que existe obligación de vender al decir de la norma cuando alguien se encuentra en la "necesidad jurídica" de vender.

En rigor de verdad, existen transmisiones forzosas o necesarias de la propiedad que pueden o no tener su causa en un contrato de compraventa, pero a las cuales se les aplicarán las normas de este contrato, en virtud de la amplitud en cuanto a su alcance que permite desprender el citado art. 1128 CCC, abarcando tanto las enajenaciones libremente consentidas como las que se realizan en virtud de una ejecución judicial y los demás supuestos.

Sirvan de ejemplo, entonces, los casos que, previstos en el antiguo art. 1324, también se encuentran contemplados en nuestro ordenamiento, a saber:

1. La expropiación por causa de utilidad pública, la que no puede confundirse, ni aún en el supuesto de avenimiento, con la compraventa pues en el contrato prima el consentimiento y el precio cierto en dinero y en la expropiación se tiene en cuenta la declaración por ley de la utilidad pública y la indemnización que, obviamente, no es lo mismo. Sólo tendrían en común la cosa y la transmisión de la propiedad. La expropiación está regulada por la ley 21.499 y pertenece al ámbito del Derecho Administrativo (ver art. 1970 CCC).

2. Cuando ha existido una convención o testamento que impone al propietario la obligación de vender a persona determinada. En este supuesto el consentimiento se prestó al celebrar la convención o al aceptar el testamento.

Aquí cabe mencionar la promesa unilateral o bilateral de venta (arts. 995, 996 CCC), la imposición de un cargo como accesorio de una obligación contractual (arts. 354 y sigtes. CCC), el beneficio estipulado a favor de un tercero y aceptado por éste (art. 1027 CCC), los pactos de retroventa (art. 1163 CCC) y reventa (art.

1164 CCC); la obligación de vender impuesta como cargo en un testamento (ver arts. 354 y sigtes. CCC art. 2468, a contrario sensu).

3. Cuando alguno de los condóminos exigiese la división del condominio y la cosa fuese indivisible (conf. arts. 1997 y 2002 CCC). Es simplemente un supuesto de división de condominio y pareciera excesivo sostener que al adquirir una porción indivisa de la cosa estemos consintiendo con su remate posterior.

4. Cuando los bienes del propietario deban ser rematados en virtud de la ejecución judicial. Nada más lejos de la voluntad del ejecutado que el remate de sus bienes. Es, en realidad, una aplicación del principio de que el patrimonio del deudor es la prenda común de sus acreedores.

5. Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración (ej.: la realización de bienes que debe efectuar el síndico de una quiebra —v. Ley de Concursos y Quiebras 24.522, arts. 88 inc. 9º, 107, 109, 203 y sigtes.—).

6. Cuando el art. 2014 CCC otorga derecho al propietario de una finca lindera a cobrar la medianería. En similar sentido puede citarse la adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado (arts. 2016 y 2017 CCC).

Venta en remate. Cuando el contrato es celebrado en remate o subasta pública, se realiza por intermedio

de un martillero o rematador y consiste, en definitiva, en una invitación a ofertar concluyéndose el contrato con quien ofrezca el mejor precio.

Realizada la subasta, se le debe adjudicar el bien al mejor postor, existiendo dos grandes tipos de remates públicos: el judicial y el privado.

El judicial, es el ordenado por el juez en un proceso y le son de aplicación las normas de los códigos procesales; subsidiariamente, los arts. 289 y sigtes. CCC referidos a instrumentos públicos y el art. 1017 inc. a) CCC que indica que deben ser celebrados en escritura pública, salvo que sean realizados mediante subasta judicial los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, como es la compraventa que tiene por objeto esa clase de bienes.

Los privados son los que el dueño o condóminos deciden realizar y se rigen por las normas del Código Civil y Comercial de la Nación.

6.3. Objeto

Lo sostenido para la generalidad de los contratos nos permite particularizar el objeto del contrato de compraventa en las cosas que se venden y el precio en dinero que se obliga a pagar el comprador al vendedor.

A. La cosa

Constituye objeto del contrato por cuanto surge de la propia definición (art. 1123 CCC) y su concepto, en los términos del art. 16 CCC, es el de bien corporal susceptible de valor económico, quedando por ende excluidos los inmateriales.

Sin perjuicio de ello y sin entrar a discutir si la energía es o no materia, la energía y cualquier fuerza natural susceptible de ser puesta al servicio del hombre podrán ser vendidas, pues las mismas se rigen por las disposiciones referidas a las cosas (conf. art. 16 CCC).

A su vez, los bienes pueden ser inmuebles por su naturaleza, inmuebles por accesión, cosas muebles, frutos o productos (ver arts. 225 y sigtes. CCC).

Tengamos en cuenta la mayor amplitud en tal sentido del objeto en materia comercial: además de las cosas muebles propiamente dichas, podrán venderse los títulos de fondos públicos, las acciones de compañías y papeles de crédito comercial en general, y la moneda metálica; asimismo, las cosas accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raíz.

En algunas oportunidades la incorporación del derecho al documento, hace que en el lenguaje coloquial se confunda a éste con el objeto del contrato de compraventa, lo cual es erróneo jurídicamente. Así, equivocadamente se habla de "venta de pasajes" o de entradas a un espectáculo.

Un supuesto sumamente dudoso se da con el software, que en principio es una elaboración intelectual y por ende no material, pero una vez que es terminado e implantado en un medio para poder distribuirlo se "cosifica" (LORENZETTI), por lo que podría ser objeto eventual de una venta si fuera de producción en serie,

también conocido como software paquete o programa producto(standard) o tal vez de una locación de obra si se efectuara a requerimiento de una de las partes, que es el conocido como software a medida ( custom

made, tailored software o sur mesure) (FARINA).

La cosa objeto del contrato de compraventa debe reunir los siguientes requisitos propios del objeto de todos los contratos, pues el art. 1129 CCC señala que "[p]ueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos", a saber:

a) Que sea material y jurídicamente posible (arts. 1003, 1004 y 279 CCC), lo que equivale a decir que la misma debe estar en el comercio, o lo que es lo mismo nos debemos guiar por lo normado por los arts. 234 a 237 CCC.

b) Que exista al celebrarse el contrato, o que sea susceptible de existir —existencia actual o eventual—, ya sea en su estado original o transformada por el trabajo humano o tener posibilidad de existencia (conf. arts. 1007 y 1130 CCC).

c) Que esté determinada al contratarse o sea susceptible de ser determinada posteriormente, pues el art. 1005 CCC dispone que los bienes objeto de los contratos "deben estar determinados en su especie o género según sea el caso, aunque no lo estén en su cantidad, si ésta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su individualización". También se reputa determinable cuando ella se deja al arbitrio de un tercero; pero si el tercero no pudiere, no quisiere o no llegare a determinarla, o no observare los criterios establecidos por las partes o por los usos y costumbres, lo hará el juez a petición de parte y por procedimiento abreviado (art. 1006 CCC).

1. Cosa inexistente. El art. 1130 CCC, en su primera parte, dispone: "Si la venta es de cosa cierta que ha

dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio".

Es decir que la cosa debe existir en su totalidad; si se extinguiere parcialmente, el comprador tendrá dos posibilidades: no adquirir la cosa, ni pagar nada por ella o adquirirla por un precio inferior.

Al respecto, cabe aclarar que dicha regla presupone lo siguiente: a) que la contratación es conmutativa, pues para la aleatoria rige el art. 1130, segunda parte; b) que la cosa ha sido tratada como existente en el contrato; c) que las cosas han sido de tal modo determinadas, que pueda decirse de ellas que han perecido (ya total, ya parcialmente). Como es sabido, el género y la cantidad nunca perecen; d) que el perecimiento del cual corresponda hablar suceda al tiempo de la contratación. Si la cosa pereciera después, ya no sería la hipótesis del texto sub examine, sino la de los arts. 955 o 956 CCC —referidos a la imposibilidad de cumplimiento—; e) que la inexistencia puede predicarse con relación a la existencia afirmada en el contrato, y

no a la que pueda resultar de una comparación con un anterior modo de existencia, de la misma cosa (LÓPEZ DE ZAVALÍA).

A su vez, la pérdida puede suceder por destrucción, porque se haya puesto fuera del comercio, o porque se deforme o desnaturalice de manera tal que ya no es tenida en miras al contratar (LORENZETTI).

2. Cosa futura. Si bien la cosa futura aún no existe, la misma tiene posibilidad de existir y podrá ser objeto

del contrato de compraventa.

Tal es el supuesto contemplado en el art. 1130 CCC, segunda parte, que otorga la siguiente alternativa:

"Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al

celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada".

En dicho caso la venta será condicional, sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegare a existir — asumiendo el vendedor una obligación de emplear su diligencia y los medios a su alcance para que la cosa exista—, salvo que la misma fuese aleatoria por haber tomado una de las partes el riesgo de que la misma llegase o no a existir o que existiera en mayor o menor cantidad o también que pereciera por estar sujeta a un riesgo, es decir, garantizando el éxito de su promesa, tal cual surge con claridad meridiana de lo normado por el art. 1131 CCC: "El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor". En el mismo sentido, se encuentra previsto para los contratos en general: "Los bienes futuros pueden ser objeto de los contratos. La promesa de transmitirlos está subordinada a la condición de que lleguen a existir, excepto que se trate de contratos aleatorios" (art. 1007 CCC).

Entonces, cuando el objeto del contrato sea una cosa futura, en principio, será conmutativo, sometido a la condición suspensiva que la cosa llegue o no a existir (venta de cosa esperada o emptio rei speratae), por ej.: venta de una cosecha a producirse; sólo por excepción será aleatorio cuando así fuera expresamente convenido por los contratantes (venta de esperanza o emptio spei), por ej.: ventas sujetas a riesgo (de inundación o sequía del terreno, de enfermedad del ganado, etc.). El aleatorio existirá en la vida jurídica a partir del consentimiento, mas el condicional sólo desde que la condición se cumpla.

Sin embargo, corresponde dejar asentado que la venta de herencia futura se encuentra expresamente prohibida, en los términos y con las consecuencias establecidas en el art. 1010 CCC.

3. Cosa ajena. El CCC permite contratar sobre cosas ajenas. Efectivamente, según el art. 1008, "[l]os

bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados. Debe también indemnizarlos cuando ha garantizado el éxito de la promesa y ésta no se cumple. El que ha contratado sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si no hace entrega de ellos".

Por su parte, y especialmente al regular el contrato de compraventa, encontramos que la venta de cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del art. 1008: "El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador" (art. 1132 CCC).

De la primera lectura surge una diferencia entre los efectos de la venta de la cosa ajena como propia y de aquella donde ambas partes conocen que la finalidad es obtener una cosa ajena, para luego poder transmitir la propiedad al comprador. Para determinar sus consecuencias, habrá que distinguir entre la promesa de medio o de resultado o, dicho en otras palabras, si existió o no garantía de obtener la entrega de la cosa ajena.

En el caso de la venta de cosa ajena como propia, el vendedor asume siempre una obligación de resultado, en tanto debe entregar la cosa, so pena de su responsabilidad por los daños causados por su incumplimiento.

En el caso de la venta de cosa ajena declarando que no es propia —o debiendo saberlo el comprador—, el vendedor puede o no garantizar la entrega de la cosa ajena. Concretamente, puede: a) asumir una obligación de medios, es decir, se compromete exclusivamente a hacer todo lo que esté a su alcance para que la entrega de la cosa se efectivice; por tanto, en caso de no ser posible la prestación a su cargo, nada puede reclamársele, salvo que ese incumplimiento pueda serle atribuido a título de culpa; b) asumir una obligación de resultado que consiste en obtener la entrega de la cosa, sea porque la adquiere o porque promete el hecho del tercero y asume el riesgo de no lograrlo; en consecuencia, la omisión de transmitir la propiedad de la cosa implicará su obligación de reparar los daños causados por el incumplimiento.

Recordemos también que la prohibición solo se aplicaría a las cosas ciertas, pues el género y la cantidad carecen de dueño.

Bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares. Pueden ser objeto de los contratos, pero serán

inoponibles a los terceros, en los términos de los arts. 396 y 397 CCC y de conformidad con el principio nemo

plus iuris contenido en el art. 399 CCC, por cuanto no puede transmitirse como libre un bien sujeto a alguna

afectación.

Asimismo, el vendedor que de mala fe contrata sobre una cosa como si estuviese libre debe reparar los daños causados al comprador, si éste ha obrado de buena fe (conf. art. 1009 CCC).

Bienes en condominio. La venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa es

inoponible a sus condóminos. El vendedor debe satisfacer al comprador, que ignoraba que la cosa era común con otros, los daños que le resulten de la ineficacia del contrato, salvo que el bien se le adjudique o adquiera lo que posee en copropiedad o logre que los demás condóminos cumplan el contrato. Dicho régimen surge de la interpretación integrada de los arts. 1989, 1990 y 1008 CCC).

Evicción. Encontramos un supuesto especial de adquisición de la cosa ajena contemplado en el régimen

previsto para la evicción, pues de conformidad con el art. 1040 CCC el comprador no tiene derecho a la reparación en concepto de saneamiento: a) si conoció o pudo conocer el peligro de la evicción; b) si la transmisión fue hecha a su riesgo; c) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa; d) si el enajenante conoció o pudo conocer el riesgo de la evicción.

Herencia. Debemos también aclarar que cuando el heredero transfiere una cosa heredada —y no la

universalidad jurídica o una parte alícuota de la herencia— por un precio en dinero será compraventa (LÓPEZ DE ZAVALÍA), siendo su régimen el de los arts. 2403 y 2404 CCC, especialmente, en cuanto establece que la

partición es declarativa y no constitutiva de derechos y que: "Los actos válidamente otorgados respecto de algún bien de la masa hereditaria conservan sus efectos a consecuencia de la partición, sea quien sea el adjudicatario de los bienes que fueron objeto de esos actos". Luego, en caso de evicción, cada uno de los herederos responderá por la correspondiente indemnización en proporción a su parte.

B. El precio

El precio es el dinero que constituye la contraprestación de la obligación de transferir la propiedad de la cosa.

El dinero es moneda, de curso legal o no.

Constituye una obligación de dar sumas de dinero, en los términos de los arts. 765 y sigtes. CCC.

Si bien el legislador ha contemplado casos válidos de compraventa en los cuales las partes no han fijado el precio, supliendo la ley esa omisión (ej.: art. 1143 CCC para cosas muebles), la regla es que el contrato no será de compraventa si faltare el precio.

El precio debe reunir las siguientes condiciones: a) debe ser en dinero; b) debe ser cierto, o sea, determinado o determinable; c) no debe estar sujeto a índices.

1. Precio en dinero. El precio, como hemos dicho, debe ser en dinero. Si así no lo fuere, no sería

compraventa el contrato, pues le faltaría un requisito esencial en los términos del art. 1127 CCC.

Si se estableciera como contraprestación la entrega de una cosa en propiedad, obviamente nos encontraríamos dentro de la permuta, con la excepción del precio mixto, de acuerdo a lo establecido en el art.