L OS BOLETOS DE COMPRAVENTA

9.1. Naturaleza jurídica

Sin perjuicio de remitir a lo ya explicado en materia de forma de los contratos, cabe puntualizar que el contrato de compraventa de inmuebles es formal relativo, pues la ley exige la escritura pública salvo en el caso de la subasta, de acuerdo al art. 1017-a) CCC.

En tal sentido, es común que las partes, antes de realizar la escritura pública, celebren un documento privado denominado boleto de compraventa.

La expresión "boleto de compraventa" está legalmente receptada, entre otros, en el art. 4 de la Ley 14.005 (venta de inmuebles fraccionados y en cuotas) y en los arts. 209 y 583 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, etc.

Su razón de ser es que en muchos casos no está redactado aún el reglamento de copropiedad y administración del inmueble adquirido o no se han obtenido todavía los certificados de obligaciones propter

rem que pesan sobre la finca.

Realizado el boleto de compraventa, nadie duda que en virtud de éste y por aplicación de lo normado por el art. 1018 CCC se pueda demandar la escrituración, pero se discute si dicho documento privado es el verdadero contrato de compraventa o sólo uno que obliga a realizar aquél, por lo que sería un precontrato o contrato preliminar. Al respecto, ya nos hemos pronunciado en el acápite referido a los contratos preparatorios, especialmente a la llamada "promesa de celebrar un contrato".

Recordemos que para que un acuerdo sea contrato deben reunirse los elementos esenciales del mismo sin importar la denominación que le den las partes, tal cual surge con claridad para el de compraventa de lo normado por el art. 1127 CCC. En el boleto existe consentimiento, objeto y causa por lo que no cabe duda, para nosotros, de que aquél es el verdadero contrato.

Avala también la tesitura de que el boleto de compraventa es el verdadero contrato su regulación especial dentro del capítulo referido al contrato de compraventa y la redacción de los arts. 1170 y 1171 CCC. Allí, cabe subrayar que se alude al "derecho del comprador", al pago del 25% del precio y a la publicidad registral o posesoria de esa adquisición; a lo cual debemos agregar la oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra del vendedor. Todo ello, sin duda, demuestra la virtualidad propia de un contrato definitivo, que puntualiza acerca del cumplimiento de prestaciones originadas en un contrato de compraventa, pues si el legislador lo hubiera interpretado como preliminar sólo valdría como aquel en que las partes se obligaron exclusivamente a escriturar para luego poder exigir las obligaciones típicas de vendedor y comprador. Nótese, además, que el incumplimiento de la obligación de escriturar no acarrea la nulidad del contrato, como ocurre en el caso del contrato de donación de cosas inmuebles, muebles registrables y de prestaciones periódicas o vitalicias (art. 1552 CCC). Y que la ejecución forzada prevista en el art. 1018 CCC —el juez otorga escritura en representación del vendedor—, sólo es viable legalmente si el comprador cumple o asegura cumplir las prestaciones a su cargo.

En cuanto a la obligación de escriturar, cabe apuntar que el art. 1018 CCC establece que "[e]l otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento". Este precepto encuentra fundamento en lo plasmado por el art. 1128, cuando expresa que "[n]adie puede ser obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo". En este caso, la propia convención impone al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada.

En tal sentido, si la parte "obligada" se resistiera a hacerlo podrá ser demandada por la otra para que se otorgue la escritura pública, bajo apercibimiento de escriturar el Juez por él y a su costa, en concordancia con lo dispuesto por el art. 512 del CPCCN; de no ser ello posible, se resolverá la obligación en el pago de pérdidas e intereses.

En tal marco, entendemos además que cuando se trata de un inmueble enajenado a dos o más personas previendo una afectación al régimen de propiedad horizontal, la condena a escriturar lleva ínsita la obligación de cumplir con las diligencias necesarias para cumplimentar la sentencia condenatoria, y en el caso, el otorgamiento del reglamento de copropiedad que podrá ser ordenado por el juez en la sentencia como una obligación de hacer debiendo ser realizado en el tiempo fijado o, en su defecto, hacer ejecutar tal obligación a costa del obligado. Vemos aquí un supuesto de integración del contrato.

9.2. Régimen legal

Si bien el Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994) no ha aportado una regulación integral del boleto de compraventa, dejando sin resolver cuestiones que tampoco lo estaban en el Código Civil (ley 340), encontramos disposiciones específicas referidas a sus efectos.

El art. 1170 CCC establece un sistema de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros acreedores cuando dispone que en virtud del boleto de compraventa el comprador de buena fe —esto es, si no sabía o debía saber la existencia de terceros con mejor derecho— tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido —embargo, anotación de litis, prohibición de contratar, etc., según las normas procesales— si concurren los siguientes requisitos:

a) El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos (apunta a la protección del cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa);

b) El comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar —es decir, antes de que el Registro respectivo tome razón o inscriba la resolución judicial que decide la medida—;

c) El boleto tiene fecha cierta (en los términos del art. 317 CCC);

d) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria (art. 1893 CCC).

Ello, en cuanto a la ejecución individual del deudor y en concordancia con lo establecido por el art. 756 CCC para el caso de concurrencia de varios acreedores sobre bienes inmuebles.

En idéntico sentido, y en cuanto a la ejecución colectiva, el art. 1171 CCC, en concordancia con el art. 146 de la ley 24.522 de Concursos y Quiebras, implementa (como lo hacía su antecedente 2355, último párrafo, del Código Civilley 340) la oponibilidad del boleto de compraventa en el concurso o quiebra del vendedor, recibiendo un trato diferente de los acreedores quirografarios, siempre que reúna los siguientes requisitos:

a) El adquirente sea de buena fe, es decir, que no conozca o deba conocer el estado de cesación de pagos del enajenante.

b) El boleto tenga fecha cierta, en los términos del art. 317 CCC.

c) Debe haberse abonado el 25% del precio, como mínimo. Entiéndase que ello debe haber ocurrido antes de la declaración de quiebra o presentación en concurso (conf. doctrina CNCom., en pleno, "Arturo de Zaguir c. Concepción Arenal SCA", 08/07/1981, La Ley, 1981-C-465).

d) En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

Cabe destacar que el juez "debe" disponer que se otorgue la escritura pública respectiva si se encuentran reunidos los reseñados requisitos.

Asimismo, entendemos que mantiene vigencia la citada doctrina plenaria que aclaró que no era necesaria la entrega de la posesión del inmueble, puesto que el art. 1171, a diferencia del 1170, no exige la publicidad posesoria.