ARRENDAMIENTO DE EMPRESA

La empresa puede cederse también en arrendamiento. Esta posibilidad estaba expresamente prevista en la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos (Texto Refundido aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964), en su artículo 3, que consideraba que existía «arrendamiento de industria o negocio», «cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sean no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas». Aun cuando ese precepto ha sido derogado, la noción que en él se ofrece del arrendamiento de industria o negocio, esto es de empresa, sigue siendo relevante desde el punto de vista doctrinal, por cuanto pone de manifiesto que para que exista el arrendamiento de empresa es preciso que el arrendamiento tenga por objeto el conjunto organizado de bienes susceptibles de ser inmediatamente explotados en el mercado. El arrendamiento no se refiere pues a elementos aislados, sino al conjunto organizado que permite la actividad empresarial.

160 Ese artículo 3 de la LAU/1964 dio lugar a una extensa jurisprudencia cuyo objeto fundamental era la distinción entre el arrendamiento de industria o negocio y el arrendamiento de local de negocio, puesto que para el primero no era aplicable la prórroga legal forzosa que sí establecía la Ley de 1964 a favor del arrendatario del local de negocio.

Entre las numerosas sentencias que hacían referencia a esa distinción, puede mencionarse la STS 20 septiembre 1991 (RJ 1992, 1540), por cuanto en ella se ofrece una noción del arrendamiento de empresa que pone de manifiesto las características fundamentales del mismo. La STS mencionada declara lo siguiente:

«En consecuencia, lo efectivamente arrendado fue un negocio, provisto de propia actividad empresarial constituida no sólo por los elementos materiales que lo integran, es decir el local, como plataforma necesaria para su desarrollo, instalaciones y utillajes del mismo, sino también por todo aquello que estructura una organización negocial concebida como unidad funcional resultante de la actividad mercantil, que se lleva a cabo en los locales cedidos, pues la organización productiva que esta actividad funcional representa en su proyección al mercado, también está compuesta por elementos inmateriales, como son el buen crédito y prestigio, la clientela, concebida como el conjunto de personas demandantes de los servicios del negocio y es fija y creciente, cuando tal demanda es permanente y así mismo la expectativa de ganancias, que son mayores cuando se trata de una industria instalada, acreditada y conocida» .

Como puede apreciarse en el párrafo reproducido la STS no sólo da la noción del objeto del arrendamiento de empresa, sino que ofrece una noción de lo que debe entenderse por empresa a los efectos de los contratos sobre la misma.

No existe sin embargo una regulación especial del arrendamiento de empresa, el cual habrá de estar sometido a las normas que establece el Código Civil (arts. 1542 y ss.) para el contrato de arrendamiento en general, aunque la aplicación de esos preceptos ha de ser adaptada a las especiales características del objeto arrendado, esto es, de la empresa.

El artículo 1554 CC es el que establece las obligaciones del arrendador. La primera de ellas consiste en «entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato».

Esta obligación implica, en el caso de la empresa, la puesta a disposición del conjunto organizado de elementos que la integran. Por supuesto no será suficiente con la puesta a disposición puramente material, sino que el arrendador deberá colaborar con el arrendatario para ponerle de manifiesto cómo funciona ese conjunto organizado y para ponerle en relación tanto con los suministradores como con los clientes. En definitiva, el arrendador deberá dar al arrendatario toda la información necesaria y la colaboración adecuada para que éste pueda continuar la explotación de la empresa tal como venía realizándose hasta el momento del arrendamiento.

Un elemento esencial indispensable para el arrendamiento de la empresa consiste en la cesión del uso del local de la misma. Esta cesión no plantea problemas cuando el arrendador es propietario o usufructuario de ese local, pues tendrá entonces facultades para arrendarlo junto con la empresa instalada en él. Ahora bien, en el caso de que el titular de la empresa sea arrendatario del local en que ésta está instalada, sólo podrá arrendar la empresa, si tiene la facultad de subarrendar el local, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 32 de la LAU de 24 de noviembre de 1994. En efecto, en ese caso el arrendamiento de la empresa exigirá el subarriendo del local. No se olvide, sin embargo, que la facultad de subarrendar prevista en el artículo 32 LAU puede excluirse si así se pacta expresamente en el contrato de arrendamiento.

Otro problema importante para el arrendamiento de la empresa consiste en la prohibición que establece el artículo 1545 CC de que sean objeto de arrendamiento «los bienes fungibles que se consumen con el uso». Esta prohibición tiene incidencia en las materias primas, mercaderías y otros bienes fungibles integrados en la empresa que se arrienda. Por supuesto, cabe superar el problema pactando el arrendatario la compra de todos esos bienes fungibles, así como la venta de un equivalente de los mismos al arrendador en el momento de extinción del contrato de arrendamiento.

Pero parece que la solución más adecuada consiste en aplicar analógicamente lo dispuesto en la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, puesto que en la hipoteca de establecimiento mercantil se plantea un problema similar que está regulado en el artículo 22. Según ese artículo «el deudor viene obligado a tener en el establecimiento mercaderías o materias primas en cantidad o

161 valor igual o superior al que se haya determinado en la escritura de hipoteca, reponiéndolas debidamente con arreglo a los usos del comercio». Esta norma parece aplicable al arrendatario y supondría la obligación de devolver las materias primas y mercaderías en cantidad y valor igual que las que recibió en el momento del comienzo del arrendamiento.

La segunda obligación que impone el artículo 1554 al arrendador consiste en hacer en la cosa objeto del contrato durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en el estado de servir para el uso para el que ha sido destinada. El arrendador de la empresa tendrá por lo tanto que cumplir con esa obligación referida a las reparaciones que sean necesarias en los elementos fundamentales de la empresa para una normal explotación de la misma.

Y, por último, se obliga también al arrendador «a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato». Esta obligación, aparte del contenido normal de la misma en todo contrato de arrendamiento tiene una manifestación importante cuando se trata del arrendamiento de la empresa. En este caso hay que entender que para asegurar el goce pacífico del arrendamiento por parte del arrendatario, deberá abstenerse el arrendador de competir con el arrendatario, esto es, de explotar un negocio para el mismo tipo de actividad dentro de un ámbito geográfico que pueda suponer la sustracción de clientela al arrendatario. Esta obligación puede basarse también en la exigencia de buena fe en el cumplimiento de los contratos impuesta por el artículo 1258 CC, según estableció la STS 6 abril 1988 (RJ 1988, 3111).

Por su parte el arrendatario está obligado, por supuesto, a pagar el precio pactado del arrendamiento (art. 1555.11 CC).

Pero además, el arrendatario está obligado a explotar la empresa arrendada, pues sólo de esa manera podrá devolver la misma cosa que se le arrendó. En efecto, si deja de explotar, la empresa perderá la clientela, que es un elemento fundamental de la misma; y tampoco podrá devolver la misma empresa si la dedica a otro tipo de actividad empresarial. Esta obligación de explotar la empresa por parte del arrendatario, dedicándola al mismo tipo de actividad a la que estaba dedicada por el arrendador, se apoya claramente en lo dispuesto en los artículos 1555.2º, 1557 y 1561 CC.

Si no cumple con esa obligación de explotar, el arrendatario tendrá que indemnizar al arrendador por la pérdida de la clientela. Así lo declaró la STS de 1 de abril de 1971. En el caso resuelto por la sentencia se había pactado expresamente la obligación de explotar; pero aunque no fuera así resulta de los preceptos legales antes mencionados, y la obligación de indemnizar por el incumplimiento de esa obligación se apoya en lo dispuesto en el artículo 1563 CC.

Debe señalarse por último cómo el arrendamiento de la empresa pone de manifiesto claramente la distinción entre ésta y el empresario. En efecto, el empresario no es en este caso el propietario arrendador de la empresa, sino el arrendatario en cuyo nombre se asumen las obligaciones a que da lugar la explotación de la empresa. Y precisamente porque el arrendatario no es el propietario o titular de la empresa, ocurre que los elementos integrados en la empresa no responden de las obligaciones asumidas por el arrendatario. De esas obligaciones responde solamente el patrimonio del arrendatario. Este dato es muy importante y debe ser tenido en cuenta por quienes contraten con un empresario, puesto que puede generarse la falsa impresión de que de sus obligaciones responderán los bienes integrados en la empresa, lo cual no será cierto cuando ésta esté cedida en arrendamiento. Sería por ello deseable que se instrumentara algún medio de publicidad legal que evite el error por parte de los terceros sobre los bienes que responden de las obligaciones contraídas por un empresario que explota una empresa en régimen de arrendamiento.