SENTENCIA.- León, Guanajuato; a 13 trece de octubre del año 2017 dos mil diecisiete.
“2017.- Año del Centenario de la Promulgación de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.” ---
VISTO.- Para resolver en definitiva el Juicio Ordinario Civil radicado bajo el número
***/2017-C, promovido por ******* *******
******* ******* en contra de ******* *******
*******, sobre terminación de contrato verbal de arrendamiento, y; ---
R E S U L T A N D O
PRIMERO.- Mediante escrito presentado el día 24 veinticuatro de mayo del año 2017 dos mil diecisiete ante la Oficialía de Partes Común Civil de este Partido Judicial, el cual fue turnado a éste Tribunal, ******* *******
*******, promovió demanda en contra de *******
******* *******. Una vez radicada la demanda de mérito en la forma y términos propuestos, se ordenó emplazar al demandado en el domicilio señalado para tal efecto, acto procesal que se llevó a cabo mediante diligencia practicada el 08 ocho de junio del año en curso, misma que se aprobó por encontrarse ajustada a derecho. A través del auto dictado el 26 veintiséis de junio del año en cita, se tuvo al demandado por
contestando en tiempo y forma la demanda entablada en su contra, oponiendo las excepciones y defensas que estimó pertinentes.-
SEGUNDO.- Mediante proveído dictado el día 26 veintiséis de junio del año que transcurre, este Tribunal de manera oficiosa, ordenó abrir el presente juicio a prueba, habiendo ofrecido la parte actora como medios probatorios de su intención: La documental, la testimonial y la confesional por posiciones a cargo de *******
******* *******; en tanto que la parte demandada fue omisa en ofertar medio probatorio de su intención. De igual manera, se señaló fecha y hora para que tuviera verificativo la Audiencia Final del Juicio, la cual se celebró el día 03 tres de octubre del año en curso, sin asistencia de las partes, citándose a su vez a las mismas para el sólo efecto de oír sentencia, la cual se procede a dictar en los siguientes términos, y; ---
C O N S I D E R A N D O
PRIMERO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 16, 24 y 30 fracción III del Código de Procedimientos Civiles del Estado, este tribunal resulta competente para conocer y decidir del presente asunto, toda vez que el inmueble arrendado se encuentra ubicado en este Partido Judicial.---
SEGUNDO.- La vía ordinaria civil fue la adecuada al no tener tramitación especial alguna en la ley la acción intentada. --- TERCERO.- Conforme a lo señalado por los artículos 357 y 84 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, al pronunciarse la sentencia se estudiarán previamente las excepciones que no destruyan la acción y si alguna de éstas se declara procedente, se abstendrán los tribunales de entrar al fondo del negocio, dejando a salvo los derechos del actor, si dichas excepciones no se declaran procedentes, se decidirá sobre el fondo del negocio, condenando o absolviendo en todo o en parte según el resultado de la valuación de las pruebas que haga el juez; mientras que el segundo de los numerales señala que el actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones. ---
En el presente caso, considerando que del sumario no se desprende alguna excepción de carácter dilatorio, lo correcto es entrar al estudio del fondo del negocio. ---
CUARTO.- El accionante ******* *******
*******, demanda en la vía ordinaria a *******
******* *******, reclamándole como prestaciones las siguientes: ---
1.- La declaración judicial sobre terminación del contrato de arrendamiento verbal celebrado entre los contendientes el día 15 quince de enero del año 2016 dos mil dieciséis, respecto del inmueble ubicado en el número ******* de la calle ******* de la
******* de *******. ---
2.- La desocupación y entrega física y jurídica del inmueble objeto del arrendamiento.
3.- El pago de la cantidad de $8,000.00 (ocho mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de rentas vencidas y no pagadas correspondiente al periodo comprendido de enero a mayo del año 2017 dos mil diecisiete; más las que se sigan generando hasta la total desocupación y entrega del inmueble. ---
4.- El pago de las rentas vencidas a partir del término del contrato; más las que se venzan al momento en que se efectúe la entrega del inmueble. --- 5.- El pago de la cantidad de $1,121.00 (mil ciento veintiún pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de adeudo en el servicio de agua potable hasta el día de
presentación de la demanda; más el monto que se genere hasta la total desocupación del bien raíz objeto del contrato base de la acción. ---
6.- El pago de los gastos y costas que se originen con motivo del juicio que se promueve.
Argumenta el accionante que por más de 03 tres años, alquiló a ******* ******* ******* el inmueble ubicado en el número ******* de la calle ******* de la colonia ******* de *******.
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Señala que el contrato verbal de arrendamiento celebrado entre los contratantes, comenzó a contar a partir del 15 quince de enero, prorrogándose por última ocasión del 15 quince de enero del año 2016 dos mil dieciséis al 14 catorce de enero del año en curso. ---
Arguye que en el contrato de mérito, se pactó que la duración del mismo correspondería a 12 doce meses contados a partir del día 15 quince de enero del año 2014 dos mil catorce. – Afirma que por virtud del convenio, se pactó como renta mensual la cantidad de
$1,600.00 (mil seiscientos pesos 00/100 moneda nacional), así como que los días de pago de la misma corresponderían a los días 15 quince de cada mes. ---
Menciona que se convino que el pago mensual de las rentas se efectuaría a través de depósitos a la cuenta ******* número *******
******* de la institución crediticia BANAMEX, a nombre de la ******* ******* *******, por así convenir a los intereses del accionante. ---
Refiere que aproximadamente hace un año, por medio de la Licenciada ******* *******
******* *******, recibió una propuesta verbal de compraventa respecto del inmueble arrendado, misma efectuó el demandado; propuesta que no se concertó por no coincidir en el precio de la operación. --- Indica que a partir de la mencionada propuesta, tomo la decisión de desocupar el bien, remodelarlo y venderlo; en consecuencia, en fecha 02 dos de enero del año que transcurre, recibido por la ******* *******
*******, el 11 once del mismo mes y año, solicitó al reo, por escrito, la desocupación de la finca dada en arrendamiento, otorgándole como plazo para que pudiera cambiarse de casa, hasta el día 28 veintiocho de febrero del presente año. --- Menciona que con posterioridad, *******
******* *******, le solicitó que la prórroga se extendiera hasta el día 30 treinta de abril del
presente año, fecha que le concedió para la desocupación y entrega del inmueble. --- Relata que el reo ha omitido el pago de las rentas pactadas y vencidas a partir de la fecha en que se le notificó sobre la desocupación del bien raíz; máxime que aún y cuando ya feneció el plazo otorgado para la desocupación, se niega a abandonar la propiedad. --- Alude que a la fecha de presentación de la demanda, ******* ******* ******* tiene una deuda relacionada con el servicio de agua por la cantidad de $1,121.00 (mil ciento veintiún pesos 00/100 moneda nacional), tal y como lo justifica con la consulta de saldo correspondiente. ---
Finalmente, relata que en razón de lo previamente expuesto, se ve en la necesidad de acudir ante esta instancia a demandar las prestaciones reclamadas en el escrito inicial de demanda, con la finalidad de que se condene
al demandado al pago de las mismas. --- A través del auto pronunciado en fecha
26 veintiséis de junio del año 2017 dos mil diecisiete, este Tribunal tuvo a *******
******* *******, por contestando en tiempo y
forma la demanda entablada en su contra y por oponiendo las excepciones y defensas que consideró pertinentes.--- QUINTO.- Para una mejor comprensión de la presente resolución, se estima necesario citar el contenido de las siguientes disposiciones legales: ---
El artículo 1899 del Código Civil estatuye: "Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente:
una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto". ---
Asimismo, la fracción I del ordinal 1923 del ordenamiento legal en cita preceptúa: "El arrendatario está obligado: I.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos." ---
De igual manera, la fracción I del artículo 1990 de la misma codificación dispone:
"El arrendamiento puede terminar: I.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada". --- Del contenido de los preceptos legales de previa transcripción, se infiere que quien pretende la terminación de un contrato de
arrendamiento debe acreditar los siguientes elementos: ---
a) La existencia de la obligación, y; ---- b) El incumplimiento del deudor. --- En relación al primero de los requisitos constitutivos de la acción que se puso en ejercicio, relativo a la existencia de la obligación cuya terminación se pretende, este Tribunal estima que está debidamente justificada. ---
Se afirma lo anterior, porque a virtud del reconocimiento efectuado por ******* *******
******* a través de la confesión expresa que obra en autos al contestar la demanda incoada en su contra, admitió la celebración del contrato verbal de arrendamiento con *******
******* *******, respecto del inmueble ubicado en el número ******* de la calle ******* de la colonia ******* de *******; por lo que tal confesión, adquiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido por los artículos 205, 206 y 223 del Código de Procedimientos Civiles vigente en la Entidad. - ---
Sin que haya lugar a tomar en consideración los argumentos a través de los cuales pretende justificar que el contrato de
arrendamiento celebrado entre ******* se celebró por tiempo indefinido, pues atendiendo a la divisibilidad de la confesión, podemos concluir que lo agregado por el reo en el sentido de que celebró el contrato base de la acción por tiempo indefinido desde el mes de enero del año 2014 dos mil catorce, deviene inatendible porque las circunstancias alegadas en segundo término, pretenden ser utilizadas por el pasivo como excepción tendiente a destruir el primer hecho aceptado; por lo que en este supuesto, el demandado debió acreditarlo con otros medios de convicción que corroboraran sus argumentos, ya que se trata de la afirmación expresa de un hecho, cuya demostración le corresponde a quien afirma, conforme a la regla general de que quien afirma está obligado a probar, en términos de lo establecido en los artículos 84 y 85 del Código de Procedimientos Civiles, por lo que al no rendir en la causa medio probatorio alguno que robusteciera sus afirmaciones, desatendió la carga probatoria que le correspondía.--- A lo expuesto, se suma que debe tenerse por admitido los hechos relativos a que por concepto de pensión rentística mensual se pactó la cantidad de $1,600.00 (mil seiscientos pesos 00/100 moneda nacional); así como que dicha
pensión sería cubierta los días 15 quince de cada mes, pues el demandado al contestar el traslado que se le dio con relación a la demanda, no suscitó controversia alguna al respecto y por tanto, admitió como ciertas las aseveraciones expuestas por su contraria, conforme a lo establecido por el artículo 338 del Código Procesal Civil. ---
Por ende, los elementos probatorios en estudio, justifican que el 15 quince de enero del año 2016 dos mil dieciséis, los contendientes, celebraron el contrato fundatorio de la acción; así como que se pactó por concepto de pensión rentística mensual la cantidad de $1,600.00 (mil seiscientos pesos 00/100 moneda nacional). --- De la misma manera, con el contenido del escrito suscrito por ******* ******* *******, el día 02 dos de enero del año 2017 dos mil diecisiete, mismo que adquiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido por los artículos 136 y 210 del Código de Procedimientos Civiles, habida cuenta de que transcurrió el plazo previsto por el artículo 145 del propio ordenamiento jurídico sin que hubiesen sido objetados en su contenido, se justifica que el accionante solicitó al
demandado la desocupación y entrega del inmueble objeto del arrendamiento, otorgándole como plazo el día 28 veintiocho de febrero del año que transcurre. ---
Por otra parte, a fin de justificar el segundo elemento de la acción, consistentes en el incumplimiento del deudor, a consideración de quien esto resuelve, también se tiene por justificado, ya que basta que la parte actora afirme que se le adeudan las rentas correspondientes al periodo comprendido entre enero y mayo del año que corre, para que se acredite la omisión en el pago de pensiones rentísticas. ---
En consecuencia, resulta innecesario entrar al estudio de las conversaciones impresas acopiadas al proceso, pues exigir al accionante la acreditación de un acontecimiento negativo, no contemplado dentro de los supuestos previstos por el artículo 85 del Código Procesal Civil, resultaría contrario a las reglas de la carga probatoria que rigen nuestro sistema procesal civil. ---
Sirve de apoyo a lo antes determinado, la Jurisprudencia número 468-I visible a fojas 236 de la obra Jurisprudencia y Tesis Sobresaliente
1974-1975, Actualización IV Civil, Mayo Ediciones y que reza: ---
"ARRENDAMIENTO. PRUEBA DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de arrendamiento exhibido en un juicio sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de pagar sus rentas, desde la fecha del contrato;
éste, en sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones pactadas, y basta que el actor demuestre la existencia del contrato y que afirme la falta de pago de las pensiones, para que proceda tramitar, tanto la acción rescisoria, como la de pago de todas las rentas, desde la fecha del contrato, y al inquilino incumbe demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una negación;
y si el inquilino sostiene que la ocupación no tuvo lugar por todo el tiempo cuyo pago se le exige, debe comprobar tal hecho".--- Asimismo, se acopio al proceso, la documental consistente en la consulta de saldo expedido por el Sistema de Agua Potable y Alcantarillado de León, a nombre de *******
******* *******, en relación con el inmueble arrendado, mismo que ampara como adeudo la
cantidad de $$1,121.00 (mil ciento veintiún pesos 00/100 moneda nacional). ---
Documental a la que se le concede pleno valor probatorio al tenor de lo dispuesto por el numeral 210 del Código de Procedimientos Civiles vigente en la Entidad, apreciándose el adeudo existente por el suministro de tal servicio.---
Luego entonces, con las probanzas previamente valoradas, queda demostrada la relación contractual entre las partes, además de que basta que la parte actora afirme que se le adeudan las rentas correspondientes al periodo comprendido entre enero y mayo del año 2017 dos mil diecisiete, para que se le tenga por acreditada su acción de terminación del contrato de arrendamiento, ya que se actualizó el supuesto previsto en la fracción I del artículo 1990 del Código Civil del Estado. De ahí que resulte improcedente la excepción de pago opuesta por el demandado en el escrito de contestación de demanda. ---
Bajo el anterior contexto, en virtud de que el reo fue omiso en justificar el cumplimiento de lo que le es reclamado, se declara la terminación del contrato verbal de arrendamiento celebrado entre las partes el 15
quince de enero del año 2016 dos mil dieciséis, respecto del inmueble ubicado en el número
******* de la calle ******* de la colonia
******* de *******.---
En consecuencia, se condena a *******
******* *******, al pago de la cantidad de
$8,000.00 (ocho mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de rentas vencidas correspondientes al periodo comprendido entre enero y mayo del año 2017 dos mil diecisiete, a razón de $1,600.00 (mil seiscientos pesos 00/100 moneda nacional); más las que se generaron hasta el mes de agosto del año que cursa, por tratarse del momento en que el reo desocupó el inmueble objeto del arrendamiento, conforme a la razón de abstención practicada el 25 veinticinco de agosto del año que transcurre. --- También, se condena al pasivo al pago de la cantidad de $1,121.00 (mil ciento veintiún pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de servicio de agua potable utilizada con relación al inmueble objeto del arrendamiento. --- Lo expuesto se determina de tal manera, ya que tomando en consideración la consulta de saldo de fecha 22 veintidós de mayo del año 2017 dos mil diecisiete, previamente valorada,
se advierte que el servicio en cuestión relacionado con el bien arrendado, tiene 05 cinco meses de adeudo, temporalidad que coincide con aquélla en que el demandado se encontró en posesión del inmueble y por ende, se justifica que el adeudo corresponde al uso que el arrendatario dio al referido servicio. -
Por otra parte, se absuelve al reo de la prestación consistente en la desocupación y entrega del inmueble arrendado, en virtud de que de acuerdo al contenido de la diligencia practicada el 25 veinticinco de agosto del año 2017 dos mil diecisiete, se advierte que
******* ******* *******, ya no detenta la posesión del bien raíz en comento. ---
Por tanto, una vez que cause ejecutoria la presente resolución, se ordena al actuario que designe la Oficina Central de este Partido Judicial, se constituya en compañía de la parte actora en el bien mencionado en párrafos precedentes y lo ponga en posesión de *******
******* *******. --- SEXTO.- Con fundamento en lo establecido por el artículo 12 del Código de Procedimientos Civiles, se absuelve a la parte demandada
******* ******* *******, del pago de gastos y costas, por no haber entorpecido el
procedimiento, ni haber provocado dilaciones injustificadamente. ---
Por lo antes expuesto y fundado con apoyo en los artículos 224, 225 y 227 del Código de Procedimientos Civiles SE RESUELVE: --- PRIMERO.- Este Juzgado resultó competente para conocer y resolver el presente asunto.----
SEGUNDO.- La vía por la que se encausó el procedimiento resultó la correcta.--- TERCERO.- Se declara procedente la acción de terminación de contrato verbal de arrendamiento, ejercitada por ******* *******
*******, en consecuencia, se condena a *******
******* *******, al pago de la cantidad de
$8,000.00 (ocho mil pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de rentas vencidas correspondientes al periodo comprendido entre enero y mayo del año 2017 dos mil diecisiete, a razón de $1,600.00 (mil seiscientos pesos 00/100 moneda nacional); más las que se generaron hasta el mes de agosto del año que cursa, por tratarse del momento en que el reo desocupó el inmueble objeto del arrendamiento, conforme a la razón de abstención practicada el 25 veinticinco de agosto del año que transcurre. ---
CUARTO.- Se condena al pasivo al pago de la cantidad de $1,121.00 (mil ciento veintiún pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de servicio de agua potable utilizada con relación al inmueble objeto del arrendamiento. ---
QUINTO.- Se absuelve al reo de la prestación consistente en la desocupación y entrega del inmueble arrendado, en virtud de que de acuerdo al contenido de la diligencia practicada el 25 veinticinco de agosto del año 2017 dos mil diecisiete, se advierte que
******* ******* *******, ya no detenta la posesión del bien raíz en comento. ---
Por tanto, una vez que cause ejecutoria la presente resolución, se ordena al actuario que designe la Oficina Central de este Partido Judicial, se constituya en compañía de la parte actora en el bien mencionado en párrafos precedentes y lo ponga en posesión de *******
******* *******. --- -
SEXTO.- Se absuelve a la parte demandada del pago de gastos y costas.---
SÉPTIMO.- Notifíquese personalmente a las partes en los domicilios procesales señalados en autos para tales efectos. ---
OCTAVO.- Dése de baja el presente expediente en los libros de Gobierno de éste Juzgado, aviso de ello a la Superioridad, y en su oportunidad, archívese como asunto concluido. --- Así lo resolvió y firma la Licenciada MARTINA LEDESMA GONZALEZ, Juez Décimo Tercero Civil de Partido, quien actúa legalmente con Secretario, Licenciado MAURO ANTONIO PADILLA MENDEZ.- DOY FE. ---
