Por escritura de 15 de mayo de 1976 registrada en Derechos Reales, Eustaquio Melendres, luego de consolidar su propiedad rústica de 30 hectáreas de extensión superficial y con goce de aguas por el tiempo de cuatro horas cada semana, da en contrato de arrendamiento en favor del Ing. Agrónomo Matías Esprella Garnica, por el tiempo de cuatro años forzosos y el canon anual de $b. 500,000 contando para ello con la autorización que determina el Decreto Nº 5749 de 24 de marzo de 1961 por encontrarse enfermo e impedido para trabajos agrícolas.
Vencidos los cuatro años y dos meses, o sea, el 15 de julio de 1980, interpone demanda ordinaria contra el nombrado arrendero pidiendo la entrega de la propiedad rústica motivo del arrendamiento, afirmando que el plazo concedido había vencido con superabundancia y que gracias a la intervención de médicos competentes, había sanado de sus dolencias encontrándose apto para trabajos agrícolas a los que está acostumbrado.
Citado y emplazado el arrendero contesta a la acción intentada oponiendo las excepciones de falsedad, ilegalidad e improcedencia de la demanda, falta de acción y derecho en el demandante, y habiéndose operado la renovación tácita, en la vía reconvencional pide se declare su derecho de continuar como arrendero en la propiedad rústica indicada por otros cuatro años.
Contestada la mutua petición, trabada la relación procesal y teniendo en cuenta como prueba documental la escritura de arrendamiento y el certificado expedido por el médico, visado por el forense, que acredita la sanidad y aptitud para el trabajo del demandante, cómo resolvería ésta controversia?
RESPUESTA
No obstante de que el caso planteado está comprendido en las previsiones del Art. 731 del Código Civil, pero en cuanto a sus distintas modalidades como ser: plazo, fenecimiento del mismo, renovación tácita y otros, está regido por las reglas generales comprendidas en el Capítulo IV secciones I, II, y III del Título II del Libro Tercero del Código Civil. (arts. 685 al 730).
El arrendamiento, o más brevemente, locación de cosas, implica que uno de los contratantes asume frente al otro la actividad del locatario, la obligación de hacer gozar las utilidades de una cosa inmueble o mueble, contra una compensación.
El tratadista Guillermo Cabanellas da una definición acertada y anota: El arrendamiento rústico es el "contrato por el cuál una de las partes cede a otra voluntariamente el disfrute de una finca rústica de alguno de sus aprovechamientos, mediante precio, canon o renta, ya sea en metálico, ya en especie, ya en ambas cosas a la vez, con el fin de dedicarla a la explotación agrícola, forestal o ganadera".
Pero quién aclara más el concepto es el Dr. Carlos Morales Guillén quién acertadamente expresa: "El arrendamiento es una institución gemela de la compraventa. Ambas son instituciones útiles del "ius disponendi". Sólo recae sobre cosas y sobre los derechos a ciertas percepciones. "Es por su propia esencia un derecho de naturaleza real".
"Al arrendar la tierra, el arrendatario gana el poder (segmento de dominio) de actuar en la superficie y apropiarse los frutos que aquella rinda y ese derecho de percibir frutos de una tierra ajena, es un "ius in re", que además da al arrendatario la propiedad de esos frutos, porque este tiene una potestad que aunque sea fracción del dominio pleno, participa de su misma naturaleza".
De las definiciones que preceden se colige que, para que exista contrato de arrendamiento, éste debe reunir cinco condiciones elementales que son:
a) Consentimiento, que presume la capacidad de contratar; b) La cosa sea susceptible de aprovechamiento útil;
c) El precio, canon o alquiler;
d) El uso y fruición que limita la actividad del arrendatario a uno (o ambos) de los modos de su ejercicio: usando o disfrutando de la cosa.
Así configurado el instituto jurídico en cuestión, podemos decir que el contrato de arrendamiento al que hace referencia el caso planteado, ha sido pactado por escritura pública registrada en Derechos Reales, y como tal hace plena fe de conformidad con lo previsto por el Art. 1289 del Código Civil en concordancia con el 1538 del mismo
ordenamiento legal. Igualmente, en función del Art. 519 del citado Código, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes contratantes. No puede ser disuelto sino por consentimiento mutuo o por las causas autorizadas por la Ley.
Las citas legales que preceden serían suficientes para resolver la causa en favor del demandante, mucho más, si en cumplimiento de lo establecido por el Art. 708 del Código Civil, el arrendamiento cesa de pleno derecho y sin necesidad de aviso por la expiración del término. Sin embargo se hace necesario examinar con detenimiento el contrato de
referencia y la acción reconvencional interpuesta, en la que hace mención a la renovación tácita, instituto jurídico que debe ser configurado debidamente en este trabajo.
La renovación tácita o tácita reconducción, es "aquel contrato de arrendamiento de un fundo que la Ley supone concertado a base de otro preexistente que se entiende renovado por inactividad del arrendador que se abstuvo de requerir al arrendatario antes de finalizar el plazo contractual, sin de otro lado notificarse su oposición a la continuidad realizada durante cierto tiempo expresamente concretado por el legislador".
El fundamento de la renovación tácita o tácita reconducción, "consiste en una razón de equidad y justicia porque el uso de la facultad que el contrato le otorga al colono es labrar la tierra y obtener frutos, pero transcurrido el plazo convenido, ha de cesar en la posesión que ostenta. Sin embargo de ello, si el colono prepara la cosecha mediante una serie de labores que, comenzando con la siembra, termina con la recolección, no es justo –como dice Moreno Mocholi- interrumpir el ciclo y permitir que el propietario pueda
arbitrariamente desahuciar al colono en cualquier momento cuando pudo hacerlo antes de comenzar el año agrícola".
En nuestro derecho, la renovación tácita está legislada en el Art. 710 del Código Civil y es la misma tácita reconducción reglada por el Art. 1149 del Código Civil abrogado. Esta última lleva el nombre de antigua tradición jurídica ya que tiene su origen en el Derecho Romano, y es por eso que al arrendatario se le daba el nombre de conductor.
La renovación tácita en el Código Civil vigente, consiste en que el arrendamiento se tiene por renovado si vencido el término deja al arrendatario detentando la cosa o si, tratándose de arrendamientos por tiempo indeterminado, no se notifica el despido conforme a lo establecido por el Art. 709 del mismo ordenamiento legal.
también, que el demandado ha probado la demanda reconvencional y, por ello, tendría derecho a continuar en el fundo arrendado, por otros cuatro años.
Sobre el particular, el Dr. Carlos Morales Guillén a tiempo de comentar el capítulo del arrendamiento y renovación tácita expresa:
"La expiración del término (Art. 708) acarrea la extinción del arrendamiento de pleno derecho sin necesidad de aviso alguno. Esa es la consecuencia lógica cuando se ha determinado la duración del arrendamiento en el contrato, según la doctrina y según las legislaciones". "Sin embargo la disposición en examen –continua el comentarista
nombrado- no tienen ninguna aplicación". En el caso del arrendamiento de vivienda (Art. 720), ni siquiera se menciona el cumplimiento del plazo determinado para declarar extinguido el arrendamiento. Por otra parte, el precepto está limitado por tantas
excepciones, (por ejemplo, Arts. 709, 713 y 720), que la verdadera regla resulta ser que el arrendamiento no se extingue por el vencimiento de su término de duración, aunque así se haya estipulado en el contrato. Esta situación es consecuencia de las Leyes especiales de excepción que por consideraciones de orden social, prácticamente, favorecen
comedidamente a una de las partes en perjuicio de la otra".
Igual cosa ocurre con el arrendamiento de fundos rústicos, y, la renovación tácita o tácita reconducción, al presente ya es obsoleta y quedado en desuso y no puede prorrogar el contrato de arrendamiento de fundos rústicos. Las causas para ellos son la Reforma Agraria y otras Leyes secundarias dictadas con motivo de proteger a las mayorías campesinas, las que son especiales y de excepción que, están en contradicción con las normas sustantivas citadas en ésta respuesta.
En efecto, el Art. 168 de la Ley de Reforma Agraria, en cuanto se refiere al arrendamiento de fundos rústicos, somete a un Decreto especial. Ese Decreto es el Nº 5749 de 24 de marzo de 1961 y establece que los contratos de arrendamiento sólo se permitirán
excepcionalmente, previa calificación de su necesidad por las autoridades competentes del Servicio de la Reforma Agraria y cuando concurran determinadas condiciones que son: a) Impedimento justificado en el propietario del fundo rústico para trabajar la propiedad; b) calidad probada de agricultor en el arrendatario; c) aprobación de un plan de trabajo, introducción de nuevas técnicas y mejoras para la explotación del fundo; d) garantía de cumplimiento de dicho plan.
La norma legal citada, en la práctica no se cumple porque existiendo prohibición para arrendar, no hay quién pretenda tomar en arriendo un fundo rústico.
Por lo expuesto, la renovación tácita contenida en la previsión del Art. 710 del Código Civil, ha quedado en completo desuso, no solo en lo que se refiere a los fundos rústicos sino también en lo correspondiente a la vivienda. Sobre este aspecto, es muy claro y concreto lo establecido por el art. 720 del citado Código que dice:
"El arrendamiento de fundos urbanos destinados a vivienda se extingue:
voluntaria del fundo al arrendador.
2) Por muerte del arrendatario, salvo el caso en que éste hubiese dejado cónyuge o hijos menores que se encuentren en el inmueble, en favor de quienes se mantiene el contrato. 3) Por sentencia ejecutoriada de desahucio por las causales que señala expresamente la Ley. El desahucio ha sido sustituido por el desalojo.
Las consideraciones que preceden demuestran inobjetablemente que en el Código Civil en lo referente al arrendamiento, existen Leyes contradictorias y ello es el resultado de que el Código Civil boliviano que ha sido inspirado en el Código Civil Italiano, no ha sabido consultar la realidad boliviana, en la que desde hace muchos años, el problema de la vivienda ha merecido una legislación especial que no condice con las normas del Código Civil. Igual sucede con el arrendamiento de fundos rústicos, los que son intocables porque la Reforma Agraria prohibe la renta fundiría y como consecuencia el arrendamiento de los mismos.
Lo dicho hasta aquí, constituye suficiente base para resolver el planteamiento, pero para ello necesariamente deben aplicarse las Leyes especiales y de excepción dictadas sobre la materia tal como determina la ultima parte del art. 4 de la Ley de Organización Judicial. Por tanto, y habiéndose probado que el propietario del fundo rústico ha sanado de sus dolencias por las cuales se vió obligado a arrendar su propiedad con la debida autorización y desapareciendo el impedimento del mismo, el arrendamiento no puede ser renovado. En consecuencia debe declararse probada en parte la demanda e improbada la reconvención, sin costas por ser juicio, doble.