«Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien».
Respecto a lo dispuesto por el artículo 1549 del Código Civil, al esta- blecer que es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferen- cia de propiedad del bien, consideramos que ante la discusión doctrinaria de si dicho vendedor está o no obligado a transferir al comprador la propie- dad del mismo, debemos responder por la afi rmativa.
En el Perú nuestro ordenamiento legal da lugar a la convivencia de una propiedad de carácter absoluto y de una propiedad de carácter relativo, al haber adoptado siempre el mismo sistema que el Derecho francés, tanto en lo que respecta a la manera de transferir la propiedad mueble e inmueble, como en cuanto al Registro de la Propiedad Inmueble, creado en Francia en 1855 e implantado en el Perú en 1888, Registro de carácter meramente declarativo y no constitutivo.
En relación al espinoso problema de la transmisión de la propiedad inmueble en el Perú, podemos afi rmar que el mismo tuvo sus antecedentes en el Derecho Civil francés. En la Francia posrevolucionaria, como puede apreciarse de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano,
si bien no hubo inicialmente un mayor respeto por el derecho de propie- dad privado, el mismo se mantuvo vigente, y cuando la estabilidad retornó a Francia, primero con el Directorio y luego con Napoléon Bonaparte, este derecho fue consolidándose; siendo adoptado como el principal de los dere- chos naturales del hombre. Se consagró en la práctica de sacralización del principio establecido en la Declaración. Ésta era una imposición del nuevo criterio valorativo determinado por la Revolución Francesa, el mismo que haría primar –de ahora en adelante– el individualismo sobre el absolutismo. El afi anzamiento del derecho de propiedad privada y su sacralización eran consecuencia lógica de la revaloración de los individuos y del conjunto de sus libertades. Sin duda alguna, la libertad, la independencia y la seguri- dad económicas exigían –de modo absoluto– la existencia de un derecho de propiedad sólido y estable.
En cuanto al derecho de propiedad en Francia, de los textos de la Comi- sión que elaboró el Código Civil de ese país puede apreciarse que era consi- derado fundamental. Así, se señalaba que el cuerpo entero del Código Civil estaba consagrado a defi nir todo aquello que puede referirse al ejercicio del derecho de propiedad; derecho fundamental sobre el cual todas las institu- ciones sociales reposan, y que para cada individuo es tan precioso como la vida misma, ya que él le asegura los medios de conservarla.
Se consideraba expresamente al derecho de propiedad como el amo universal de toda la legislación; él recuerda a los ciudadanos lo que se deben entre ellos, y al Estado lo que él debe a los ciudadanos; él modera los impues- tos; él fi ja el régimen feliz de la justicia; él detiene en los actos del poder público los favores que serían perjudiciales a terceros; él aclara la virtud y la propia benefi cencia; él deviene en la regla y la medida de la sabia com- posición de todos los intereses particulares con el interés común; él comu- nica de este modo un carácter de majestad y de grandeza a los pequeños detalles de la administración pública.
Se decía también que el propio Napoléon había establecido sobre la propiedad los fundamentos inquebrantables de la República.
El tema de la transferencia de propiedad en el Derecho francés, es uno de los que ha generado las más vivas polémicas y los más encendidos deba- tes doctrinarios a lo largo de la historia del Derecho Civil contemporáneo. Puede decirse que el eje central de esta discusión estaba dado por lo dis- puesto en el artículo 1583 del Código francés, que señalaba que la venta «Es perfecta entre las partes, y la propiedad se adquiere de pleno derecho
por el comprador, con respecto al vendedor, desde el instante en que se con- viene sobre la cosa y el precio, aunque la cosa no haya sido entregada toda- vía ni pagado el precio».
Luego de estudiar tanto las actas del Código francés como a sus prin- cipales comentaristas, podemos llegar a la conclusión de que, en buena cuenta, debido a la casi infi nita importancia que se daba entonces al dere- cho de propiedad, los legisladores podían imaginar la posibilidad de un deu- dor que incumpliera cualquier obligación que hubiese asumido frente a un acreedor, pero no ocurría lo mismo con relación a la obligación de transfe- rir propiedad, respecto de la cual no se dejaba al deudor la posibilidad de incumplir; por lo que se constituyó en una obligación cuya preeminencia le dio un carácter muy especial y exclusivo: ser la única obligación que la ley no permitía incumplir. A pesar de que en nuestros días este argumento no resulta el más adecuado, es imposible negar que dicho principio pasó sin meditación alguna a muchos países, dentro de los cuales se encuentra el Perú, cuyos Códigos Civiles –sin que esto implique un criterio peyora- tivo– no han hecho sino repetirlo.
En tal sentido, las disposiciones legales del Código francés en torno al régimen de transferencia de propiedad, representaron todo un vuelco en relación a las formalidades que imperaron en el Derecho romano y en el antiguo Derecho francés, punto sobre el cual coincide la mayor parte de la doctrina consultada.
Debemos decir que a pesar de que los conceptos vertidos por la doc- trina francesa no resultan absolutamente claros, el contrato de compraventa en el Código Napoléon, era simplemente productivo de obligaciones, gene- rando la obligación de transferir la propiedad, la misma que se hacía efec- tiva por aplicación inmediata del artículo 1583, norma que resultaba perti- nente sólo para cuando el bien materia de la venta perteneciera en propiedad al vendedor y fuese cierto y existente.
No ocurría, como decía un sector de la doctrina francesa, que el pro- pio contrato de compraventa transfería, con su sola celebración, la propie- dad del bien. Sin duda, era necesaria la existencia de una norma como la del artículo 1583.
Así, puede afi rmarse que la transmisión inmediata del derecho de pro- piedad no constituía parte de la esencia del contrato de compraventa en el Derecho francés.
Respecto a la transferencia de propiedad en el Perú, podemos decir que el Código Civil de 1852 reguló el tema en su artículo 1308, norma de fuerte infl uencia francesa, que recoge todos los elementos esenciales del artículo 1583 del Código Napoléon. El texto de la norma peruana era el siguiente: «En la venta simple pasa la propiedad de la cosa al comprador aun antes de su entrega y pago del precio».
El Código Civil de 1936 distinguió en su tratamiento la transferencia de propiedad mueble de aquélla de los bienes inmuebles. En el artículo 1172 se prescribió que «La sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario».
Para los bienes muebles, en realidad no existe en este cuerpo legisla- tivo una norma específi ca, pero dada la redacción del artículo 1173, relativo a la concurrencia de acreedores de bienes muebles y la referencia que hace a la «tradición» en el caso de esta clase de bienes, pareciera indicar que es éste el modo contemplado para que opere la transferencia de propiedad de los mismos, lo que queda también en evidencia de la lectura de las actas de la Comisión Reformadora que elaboró dicho Código Civil y del unánime parecer de la doctrina que lo comentó.
Como sabemos, el Código Civil de 1984 regula el tema de la transfe- rencia de propiedad en sus artículos 947 y 949. En el primero de los nom- brados establece que «La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente»; en tanto el artículo 949 prescribe que «La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario».
Como se puede apreciar de la clara redacción de las dos normas trans- critas, el Código peruano opta por el mismo sistema que el Derecho fran- cés, desechando, al igual que sus predecesores, aquellas opciones que con- sideran como indispensable respecto de los bienes inmuebles, el requisito de la inscripción registral.
Podemos apreciar que un gran número de profesores peruanos han abor- dado el tema de la aplicación y concordancia del artículo 949 con el numeral 1529 del Código Civil, existiendo diversos criterios interpretativos al respecto, todos ellos muy bien sustentados y con percepciones matizadas del problema.
Sin embargo, en lo personal, nos ratifi camos en la idea de que la com- praventa es un contrato meramente obligacional y que si en el caso de bienes
inmuebles se produce la transferencia inmediata de la propiedad, ello ocu- rre al nivel de ejecución de la prestación de la obligación de transferir pro- piedad –y no al nivel del momento de celebración del contrato–. Estos dos momentos, si bien en la práctica pueden confundirse, en el plano teórico resultan claramente distinguibles.
Además, no debe olvidarse que el artículo 949 es una norma de carác- ter meramente dispositivo y de aplicación supletoria, en caso las partes no hubieran convenido algo distinto, así como también si no hubiese disposi- ción diferente de la ley.
Pensamos que la obligación del vendedor de perfeccionar la trans- ferencia de propiedad del bien, a que hace referencia el artículo 1549 del Código Civil peruano, resulta complementaria a la disposición del numeral 949, pues podría darse el caso donde el vendedor tenga que realizar actos adicionales para que se produzca dicha transferencia de propiedad, no bas- tando para tal efecto la sola disposición legal del artículo 949.