ARTÍCULO 1562
«En el caso del artículo 1561, el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si se ha pagado más del cincuenta por ciento del precio. Es nulo todo pacto en contrario».
Este artículo ha sido modifi cado por la Ley N° 27420, publicada en el diario ofi cial El Peruano, con fecha 7 de febrero de 2001, de texto siguiente:
«Artículo 1562.- Improcedencia de la acción resolutoria
Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo».
1. EL TEXTO ORIGINAL DEL ARTÍCULO 1562
El texto original del numeral 1562 se basaba en el precepto anterior (1561) y establecía que el vendedor pierde el derecho a optar por la reso- lución del contrato si se ha pagado más del 50 % del precio, siendo nulo todo pacto en contrario.
Resulta en extremo importante precisar que el ámbito de aplicación del artículo 1562 se circunscribía al supuesto del artículo 1561. Hacemos esta precisión, pues consideramos que erróneamente se interpretaban los alcan- ces del antiguo artículo 1562 a todo contrato de compraventa con pago frac- cionado, prescindiendo del número de cuotas pactadas, y sin tener en con- sideración el número de armadas materia de incumplimiento.
Esta norma, sin lugar a dudas, tenía carácter excepcional. Resultaba inimaginable, por tanto, aplicar una interpretación analógica o extensiva del artículo 1562 a todos los supuestos de compraventas en las que se haya pagado más del 50 % del precio, pues ello está circunscrito al caso del artículo 1561, además de que era necesario recordar que no cabía interpre- tación analógica o extensiva de una norma que restringe o prohíbe derechos. El legislador de 1984, específi camente la Comisión Revisora del Código Civil, apoyándose en un difundido criterio jurisprudencial, adoptó el texto del artículo 1562, considerando que si el comprador dejase de pagar el saldo adeudado, ya habiendo cancelado más del 50 %, el hecho de que el vendedor demandara la resolución del contrato, constituiría un supuesto de abuso del derecho.
Por nuestra parte, siempre hemos creído que si el Derecho tomase en serio argumentos como el señalado y se extendiera esta idea a todo el Dere- cho de Obligaciones y Contratos, la misma sería nada menos que el germen de la destrucción de ese Derecho de Obligaciones y Contratos.
Además, se partía del equivocado criterio de considerar que en todo contrato de compraventa, necesariamente habrá una parte débil y una parte fuerte (situación que no siempre es así) y, si se presentara, tampoco el com- prador –todas las veces– será la parte débil y el vendedor la parte fuerte.
De otro lado, debemos decir que el texto original del artículo 1562 colocaba al vendedor que cumplía con sus obligaciones frente a la injusta situación de no poder resolver el contrato ante el incumplimiento de su con- traparte, contraviniendo los principios generales que en materia de resolu- ción contractual establece el propio Código Civil. Entendíamos que se había
considerado que el vendedor, sobre todo en el caso de inmuebles (supuesto confl ictivo que reviste la mayor atención en el tema), tenía a su favor una hipoteca legal sobre el bien, en virtud de lo establecido por el artículo 1118, inciso 1 del Código Civil. Esto era cierto; pero también lo es el hecho de que se estaba obligando a dicho vendedor, perjudicado por el incumpli- miento del comprador, a transitar por el pedregoso camino de exigir judi- cialmente dicho pago del saldo, recurriendo a la ejecución de la garantía hipotecaria; a la vez que se le privaba –inexplicablemente– de la posibili- dad de recurrir a la resolución contractual.
Pero la mayor de las injusticias se presentaba en el supuesto en el cual las partes hubiesen celebrado una compraventa con reserva de propiedad, ya que en estos casos no existiría hipoteca legal alguna y podría ocurrir que el vendedor se encuentre ante un comprador insolvente que no le termine de pagar el precio. En tal caso, incluso hubiese resultado discutible el derecho del vendedor de interponer una acción reivindicatoria contra el comprador; y, si la hubiese interpuesto y aun ganara el juicio, recobrando la posesión del bien, hubiese estado expuesto a que, luego de ocurrido ello, el compra- dor le pague el saldo adeudado, llegándose al absurdo de que dicho compra- dor luego hubiese podido recuperar la posesión del bien; esto, en conside- ración a que el contrato no habría perdido efi cacia (al no haberse resuelto) ni –mucho menos– validez.
Resultaba curioso observar que como fundamento del hecho de que no cabía pacto en contrario del texto original de la norma, la Comisión Revi- sora del Código Civil señalaba que, de no existir tal disposición, siempre se pactaría en sentido diversos al precepto, y el mismo devendría en letra muerta. Decimos que esto era curioso, pues tal situación efectivamente hubiera ocurrido en la práctica, justamente porque las partes entendían que un precepto de la naturaleza del 1562 carecía de toda lógica, siendo abso- lutamente arbitrario y absurdo.
Quien escribe estas páginas siempre fue un adversario del texto origi- nal del artículo 1562, habiendo manifestado en reiteradas ocasiones en la cátedra y por escrito la necesidad de derogar dicha norma(76).
(76) CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de la venta. Tomo IV. Biblioteca para leer el Código Civil, Volumen XVIII. Lima: Fondo Editorial de la Pontifi cia Universidad Católica del Perú, 2000, pp. 413 a 435.
2. EL NUEVO TEXTO DEL ARTÍCULO 1562
Cuando lo que hubiese convenido era la simple derogatoria de la norma en cuestión, inexplicablemente el legislador no derogó sino modifi có el texto del artículo 1562, estableciendo que resulta una opción para las par- tes el convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso, el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo.
El nuevo texto de la norma resulta absurdo por inoperante, ya que nunca en la práctica se va a recurrir a pactar la excepción prevista por el artículo 1562, salvo que se trate de algún supuesto exótico de compraventa. Mejor hubiera sido la simple derogatoria del artículo 1562, situación que, incluso, hubiese acarreado mayor claridad a lo que se buscaba, lográn- dose en la práctica los mismos propósitos buscados, pero de manera idónea.