ARTÍCULO 1556
«Cuando se resuelve la compraventa por falta de entrega, el ven- dedor debe reembolsar al comprador los tributos y gastos del con- trato que hubiera pagado e indemnizarle los daños y perjuicios». 1. SUPUESTOS DE EVENTUAL OCURRENCIA
Cuando un contrato de compraventa se resuelve por falta de entrega del bien, existen determinados elementos que resulta necesario analizar, dadas sus implicancias teóricas y prácticas.
1.1. En el caso de los bienes muebles
Si se tratase de un bien mueble, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario, resultaría de aplicación lo dispuesto por el artículo 947 del Código Civil, en el sentido de que la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor.
Esto equivale a decir que resuelta una compraventa de bien mueble por falta de entrega del mismo, aún no se habría transferido la propiedad del bien y, obviamente en lo que respecta a la transferencia de propiedad, no habría que restituir ninguna situación al estado anterior. En lo que respecta al precio, si éste se hubiese pagado total o parcialmente, el vendedor debe- ría devolverlo, deducidos los tributos y gastos del contrato, y los daños y perjuicios sufridos, temas de los cuales nos vamos a ocupar posteriormente.
1.2. En el caso de los bienes inmuebles
En cambio, si el bien materia del contrato de compraventa fuese inmue- ble, y en aplicación de lo prescrito por el artículo 949 del Código Civil, la propiedad del mismo se habría transferido en el momento del nacimiento de la obligación de transferir dicha propiedad. Esto signifi ca que si bien es cierto que no se habría producido la entrega, será necesariamente un efecto de la resolución contractual el restituir la propiedad ya transferida al com- prador, es decir que ésta vuelva a corresponder al vendedor del bien que nunca fue entregado. La mencionada solución –no contemplada en ninguna de las normas relativas a las obligaciones del vendedor– resulta por demás evidente, lógica y justa, en la medida que, por su parte, el vendedor deberá reembolsar al comprador la porción del precio que eventualmente hubiese recibido, deducidos los tributos y gastos del contrato, además del monto por concepto de los daños y perjuicios irrogados.
2. REEMBOLSO DE LOS TRIBUTOS Y LOS GASTOS DEL CONTRATO
En lo concerniente al aspecto tributario, el contrato de compraventa no necesariamente estará gravado, cuando se celebre por particulares aje- nos a la actividad mercantil; sin embargo, si lo estuviese, y se produjera el supuesto del artículo 1556, bajo comentario, el vendedor deberá reem- bolsar al comprador los tributos que este último hubiese pagado al Fisco.
De otro lado, cuando hablamos de gastos del contrato de compraventa, nos referimos a aquellas erogaciones que las partes hacen destinadas a la celebración del mismo.
En principio, una compraventa no tendría por qué conllevar gasto alguno, en la medida que estamos en presencia de un contrato consensual, vale decir, de uno que se celebra con el solo consentimiento de las partes. La ley peruana no exige que los contratantes tengan que recurrir a forma- lidad alguna para su celebración, ni tampoco incurrir en algún gasto refe- rido a la materia.
Pero lo que suele ocurrir en la práctica, es que los contratantes se impo- nen el cumplimiento de determinadas formalidades adicionales a la cele- bración del acto, o, dependiendo del caso, para la propia celebración del contrato; todo ello, fundamentalmente, por razones de seguridad jurídica.
Dado que en el Perú el sistema registral es declarativo y no constitu- tivo de derechos, aparentemente no sería necesario recurrir al mismo para inscribir un inmueble, luego de celebrado un contrato de compraventa.
Sin embargo, es por todos sabido que una propiedad inmueble no ins- crita en el Registro respectivo no deja de ser una propiedad relativa; sólo se convertirá en absoluta en la medida que se llegue a inscribir el título del adquirente (comprador), además de que ésta será la forma más tangible de acreditar ante terceros el derecho adquirido, a la vez que de resguardarlo de eventuales pretensiones o manipulaciones de dichos terceros, destina- das a enervar parcial o totalmente tal derecho.
En este sentido, será común que el contrato de compraventa de inmue- bles se celebre por escrito, en papel simple, en tres ejemplares: uno para el comprador, otro para el vendedor y el tercero para la Notaría en donde se desee elevar esa minuta a Escritura Pública.
En lo que respecta a los gastos de dicha celebración, ellos –por lo gene- ral– incluirán los honorarios profesionales de los abogados que eventual- mente asesoren a cada una de las partes, los gastos propios de toda nego- ciación contractual y, por último (aunque parezca irrisorio), el valor de las hojas de papel en las cuales se ha impreso el documento por triplicado.
Todos estos gastos y cualquier otro tributo que pudiese originar la celebración de cualquier contrato, se dividen por igual entre las partes, salvo disposición legal diferente o pacto distinto. En el caso del contrato
de compraventa, no existe una disposición legal diversa en lo que respecta a los gastos que origine la celebración del contrato.
En tal sentido, si nos referimos a los gastos propiamente dichos en que hubiesen incurrido las partes para la celebración del contrato, y más allá de los montos o proporciones que hubiese sufragado cada una de ellas, resulta obvio que si la compraventa se resuelve por falta de entrega del bien –una de las obligaciones esenciales del vendedor– éste estará obligado a pagar al comprador todos los gastos en que dicho comprador hubiese incurrido con el propósito de celebrar el contrato en cuestión.
3. PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS
Cuando en el artículo 1556 del Código Civil, precepto que nos encon- tramos comentando, se establece que en caso de resolverse la compraventa por falta de entrega del bien, el vendedor debe indemnizar al comprador los daños y perjuicios sufridos, resulta natural que la ley está haciendo referen- cia a aquellos daños y perjuicios que adicionalmente hubiese podido sufrir el comprador, fuera de los montos pagados por conceptos tributarios y los gastos en que incurrió para la celebración del contrato.
Está claro que podrán ser múltiples los rubros que conformen dichos daños y perjuicios; tantos que tal vez sería difícil imaginar siquiera la elabo- ración de un listado de los mismos, ya que las hipótesis podrían ser infi nitas. En lo relativo a los daños y perjuicios, resultarán de aplicación los pre- ceptos de Inejecución de Obligaciones, artículos 1314 a 1350 del Código Civil peruano.